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2010-09-02

陈宝存：片面强调保障房用地供应只会助推房价地价上涨

陈宝存：片面强调保障房用地供应只会助推房价地价上涨 Jp'8v0,`2  
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    看到国十条出台时全国住宅用地供应计划。2010年，全国计划供应住宅用地184748.85公顷，其中：保障房用地中的廉租房用地7051公顷、经适房用地17402公顷；棚户区改造用地36605公顷，中小户型商品房用地80431公顷。此三类住宅用地占比76.60%。而其他住宅用地仅有23.4%。但是实际上，中国目前商品房供应面对的仍旧是改善需求与婚房学区房为主的刚性需求。这两类需求，目前绝不可能通过保障房建设来实现。 $#@>wc^'C  
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    这就出现一个问题。市场主力的需求，面对着供应的严重趋紧。实际只有一个结局：市场转暖，对普通商品房与高端商品房用地的奇缺局面，也必然造成对土地的抢夺。这是未来市场向好之后的土地供应不可改变的局面。这就出现一个问题：未来的地价在土地争夺中进一步提高。不要单纯看什么土地出让溢价率，事实上，土地招拍挂底价已经高速上扬。 F}'A[wm?  
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    这就出现一个问题：市场上土地出让高价的信息，反推拆迁安置成本，也必然造成新的土地收储环节的高难度、高补偿。我们知道的是，各级政府土地收储中心，手中并没有闲置的土地可以满足多年的土地供应。目前的土地供应难题在于04年8.31之后，地方土储中心并没有可供很多年开发的储备土地。那么，自05年开始的土地供应计划实现的难题，主要是土地储备的不足。 Ib/(Ry}or  
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    这也催生了07年开始的一级土地开发的社会化。并不存在土地收购环节的国家垄断，也不会有新的国家垄断。 uh2Je\^ )$  
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    国土部清查的2800多块的闲置土地，主要原因在这里。这不是政府土地储备部门的原因，也并非开发公司的原因，那么清查闲置土地，不会对土地供应产生效果。目前的长期闲置的土地，主要不在于规划，而在于拆迁难度加大，开发企业与拆迁户之间的心理预期不相符，才造成此类闲置土地，扔将继续闲置。除非加大成本收储，加大拆迁力度。而目前对于拆迁问题的社会舆论，合理拆迁已经不存在可能性。 bv7LGj7  
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    土地供应我们确实面对很多难题。而我们的土地供应计划有严重脱离了现实。国土部一方面严控新增建设用地增量，保护18亿亩红线。一方面强调保障房用地的大量供应。市场对于保障房的期待，在国十条之后进一步加大，而且是不理性的加大。 gk'52V<O+  
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    棚户区改造，作为解决户籍人口中中低收入人群的住房困难无疑是建设性的。在目前新增建设用地已经不可能持续的情况下，拆迁腾退成为土地储备的主要来源。甚至是唯一来源。在解决户籍人口的住房困难的同时，腾出的土地正好可以建设商品住宅。城市商品住宅的价格加大，主要原因在于拆迁安置成本与城市基础设施配套建设成本的加大。当然，低价格的商品房，并不能保障拆迁安置的高补偿。 E^@u8fw G[  
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    其他类型的旧城改造都是这个规律。实际是高房价高地价才有拆迁安置的愈加合理化。商业性拆迁越来越成为城市户籍人口改善居住甚至致富的工具。城中村富二代的故事在全国已经普遍上演。 3fbO\Tj9  
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    然而，各种类型的旧城改造的速度越来越慢。也就是说：今年立项的旧改项目，并不可能今年实现市场供应。面对日益高涨的拆迁安置成本的旧改项目，一个项目的完成也许要3、5年甚至更长的时间。这样，今年的毛地供应，并不能满足今年的市场需求。而解决这个问题又是不可能的。这才有了宏调严厉限制需求的思路。 D8)^.R5%  
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    我们寄希望于大建保障房以规避目前政策对于经济的整体伤害，是对保障房用地来源的误解。可以预见的是，剩余的四个月，全国保障房用地供应在问责制的强力推动下，也不可能实现。原因是截止6月份，全国保障房用地供应仅仅完成了6.7%。我不清楚的是，这个6.7%是不是也有毛地出让的成分。如果是，我对保障房用地供应实在感到担心。 QBDyOnWH  
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    所以，目前的难题是尽可能的加大保障房的净地供应。否则，保障房只能停留在口头上，而不可能落到实处。地方财政的难题，也并不存在问责制可以改变保障房建设困局的基础。我们有财政困局下的难上加难的保障房计划。 o1gJ 11v  
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    东部城市，特别是一线城市的土地收购成本是不可逆的，那么在东部一线城市试图以保障房解决房价上涨问题，我认为是不可能的 X`.#VtM  
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一共有 12 条评论
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