陈真诚：近期房价上涨之主因内幕

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博文文章

2010-09-09

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文/陈真诚 NB!v'N|
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[导读：目前有不少楼盘均定位或宣称高端楼盘，加大了推量，而且定价趋高…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。] <;+aIbE:
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最近，有媒体报道称，8月底，部分地区市场房地产成交量增长，甚至还出现了房价返涨。于是，一些人强化了对房地产调控效果的质疑，甚至还有人产生了担心房价可能再次继续上涨的恐慌。而实际上，应该说，只是相对于此前地量成交基础上的相对增加，属于低迷大势中的相对增加，市场没必要因此而恐慌。 mE "%/1@
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至于部分地区8月底成交量增加，主要是由如下因素综合推动：部分人（机构、企业）人为的市场炒作；部分媒体为追求卖点而进行舆论跟风炒作；近年来，政府采取非常宽松的货币政策，大量增发货币、大规模投放信贷造成了社会流动性过剩，对房地产投资性消费形成了一定的支撑；一些开发商开始放弃观望，加快推盘，采取或明或暗的降价促销措施；央行早应该加息而至今一直没有加息，负利率已持续已久，存款铁定亏损；7月份CPI达到3.3，明示通货膨胀已不再只是预期而已经变成事实，会在一定程度上推高房地产等资产价格泡沫，拉升资产价值估值，促使一些人在负利率面前不得怒继续选择买房以求财富保值增值。 *bSKPAU
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至于部分地区8月底出现房价返涨的原因，除外一些人为市场炒作、媒体舆论跟风炒作、少数楼盘试图通过逆市提价以刺激正在观望的目标消费群入市购房、部分楼盘以分期销售等方式将项目分拆而后找出各种借口将后期产品上调价格外，一个重要原因是一些开发高端楼盘的开发商开始放弃观望，加快推盘入市。由于高端楼盘往往定价比较高甚至很高，尽管其最终定价可能较此前预期价格有所下降或实际上采取了折扣等变相降价，但最终的定价依然比较高甚至很高。这些楼盘成规模地入市，甚至在整个市场占比增大，自然会拉升市场均价，而实际上这并不能反映普通商品房的具有普遍意义的价格现状。 nP0NGa<"}
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由于此前多年来房地产持续高热、房价持续非正常地快速上涨，大量透支了普通商品房市场的有效需求。另一方面，多年来，政府已经展开了多轮房地产调控，尤其今年启动了“史上最严”房地产调控，不断强调加大保障性住房建设力度。这样，市场形成了一个共识，房地产市场已经开司出现结构性分化，将分化为保障性住房和纯市场商品房。本文作者陈真诚认为，在纯市场商品房这块，由于政府政策和土地资源有限等因素的影响，投资者认为具有资源属性的非民生的高端物业最具保值潜力。 J2;C7qi
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事实上也是，不少中国人普遍持有认为价格越贵的产品越好这样一种观念，普遍存在向往高端住宅的潜意识。由于时值房地产调控、市场调整之际，于是一些楼盘不断强化宣传起其项目的高端性、投资价值性，甚至采取高定价策略。而近年来，各地都陆续出让了大量大面积地块，不少楼盘在户型设计等方面，都往高端物业、毫宅这一条路上赶。 MDblV!llM
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在高端地产中，除别墅及其他主题地产外，最主要的代表性物业型态便是酒店地产这种复合地产型态。如最近，一位叫他山的朋友就向我推荐从酒店行业转行进入房地产开发的东方银座集团所开发的酒店地产。据他山介绍，以酒店经营管理为主导产业的深圳东方银座集团，以“酒店+地产”的创新开发模式，通过优势资源的深度整合和熟练运营，开发的以酒店式服务为核心、将酒店与房地产复合化生产的房地产产品，在强调品质的同时强化了售后服务，能让消费者享受高品质而愉悦的城市空间与生活环境，为置业者提供与别不同的品牌体验和长效价值。 KYLA}}{
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实际上，“酒店+地产”模式下的酒店地产，由于引进或捆绑开发了往往可能成为标志性建筑的酒店，能为楼盘或楼盘小区甚至企业带来形象和口碑传播上的加分，能在一定程度上增加目标消费者乃至公众对楼盘档次、社区品质乃至高定价、市场吸引力及投资回报率上的认可，增强楼盘价值附加值和市场吸引力，有利于项目营销，还有利于其配套的商业项目的招商，甚至能因高定价而可能让开发商获得更大的投资利润。再加上，投资酒店这些只租不售的物业，可能让开发商做到有长期收益，而且在必要时还可用作资产抵押获得贷款，因此，近几年，一些开发商，尤其那些已经完成一定资本积累的实力开发商，都纷纷投资开发酒店地产。 )Cy;.[
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正因为如此，在继此前出现了“地产+学校”的教育地产模式之后，酒店地产开发模式暂露头角，其后便持续升温。在一些地区，尤其一些具有旅游资源的地区，酒店地产可称得上比比皆是。如温州，近年来，不断有联手国际星级酒店的高端地产项目推出。更如海南，由于其拥有海景资源、热带气候及其他旅游资源，近几年，开发了不少酒店地产，不少房地产开发商都拥有酒店项目。或是先地产后酒店，或是先酒店后地产，或是酒店、地产同步规划开发，这种“酒店+地产”的模式已成为海南地产企业界一个颇为流行的做法。 Dv0Bp
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不过，尽管酒店地产来势不小，将来或有更多开发商会尾随而入，也尽管一些开发商已因其获利，认为其前景乐观，但由于酒店越来越多，酒店市场竞争日趋激烈，部分酒店的开房率并不高，一些酒店或因缺乏经营管理经验或因消费容量有限等原因而发生后续酒店经营亏损，就需要开发商做好拿此前因楼盘整体升值或提高定价所获得的利润在其后返补亏损的准备。本文作者陈真诚认为，这就有点象多数高尔夫地产楼盘的现状。由于多数高尔夫球场经营亏损或只有微利，往往需要从所开发的地产中多获得利润返补球场持续运营的亏损。 s[" "
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另一方面，由于为了某种迎合或出于开发商面子或形象需要等种种原因，目前有不少楼盘均定位或宣称高端楼盘。而实际上，由于中国整体来说并不富裕，在总的消费者群体中，穷人或非富裕者终究占绝大多数，所谓高端消费人群终究只是少数。这样，在高端楼盘之间的销售竞争中，就可能出现千军万马挤着抢着过独木桥的现象，导致开发商承受因项目定位、价格定位、市场竞争等原因而带来的损失。而且，尽管高端地产可以定价高，开发商可能获得更高的比较利润，但高端楼盘往往会因为目标人员有限、竞争激烈、项目总价太高、购后使用成本高等原因而延长销售周期，甚至可能出现难卖的现象。因此，本文作者陈真诚认为，已经投资开发或准备投资开发酒店地产等高端地产的开发商，也应该有一定的风险意识。如目前，在不少地区，别墅等高端楼盘并不好卖。 bU%R]1k|9
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近日有媒体报道称，尽管有一些人宣称市场已回暖，一些媒体报道称8月底北京上海等一线城市的成交量相对有所增加，高端物业销售并不好，市场并不容乐观。而正是由于目前一些高端住宅陆续上市，其上市量占比增加、高价格定价，在一定程度上拉高了市场均价，制造了房价返涨的现象。这或就是目前一些舆论所宣称的房价上涨的主要原因。 { UDfK/m(
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不过，尽管如此，但中央政府对近期房价上涨已经表示了密切关注。据媒体报道，日前国务院办公厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测、主要内容为媒体关于房地产市场反弹的报道内容的文件，转发给了住建部、银监会、国家统计局等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。其后，不排除出台新一轮调控措施的可能。据悉，在舆情监测文件中，还对如万科北京、沈阳两个项目涨价等多个房地产开发企业的涨价举动等当前房地产市场上一些苗头性、典型性现象进行了点名，并要求有关部门对情况进行核实。这些说明，中央政府对目前市场上部分开发商涨价行为高度关注，尤其关注一些地区的一些代表性企业带头涨价之典型现象，很可能会针对重点现象或重点企业采取点对点的打击措施，以遏制部分开发商的带头涨价行为。这也说明，房地产调控或将继续深入化。因此，在目前房地产调控和市场大势下，即便是酒店地产等高端物业，也应理性定价，尤其在逐期上调房价方面要悠着点，不要在调控期间找借口顶风作案！ UkLEdAF

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