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2010-08-31

投资九龙将胜港岛

长期以来，地产投资者都喜欢投资港岛区的物业，认为港岛区的物业，档次高过九龙区。在人同此心，并在行为上反映出来之后，港岛区的物业，过去在升值幅度上，的确比九龙区优胜。然而，我认为，这种情况今后可能逆转，投资者应加以留意。
港岛胜九龙，有其历史因素，但这些因素已起了变化。以前，香港是英国殖民地。英国人先夺港岛，虽然再夺九龙新界。在时间上，港岛占了先行发展的优势。
殖民地统治者，属外来的入侵者，自知不受当地人欢迎，缺乏安全感。早期的港督府就设在维多利亚山顶，极不方便，怕得要死是也。九龙连接大陆，清兵可以一拥而下；但港岛则有海港作天然屏障，安全性较高。所以，英国从一开始，就把政府总部与核心商业区设在港岛，而殖民地官员，亦大都住在港岛。在这种情况下，港岛的地位自然高过九龙。华人为了方便做生意与办事，只好向权力核心靠拢，在富者的追捧下，港岛的楼价自然升势凌厉过九龙。
不过，香港的殖民地时代已经结束，权力核心已转移去了北京；加上近年来的经济高速发展，香港的经济动力，亦主要来自北方。九龙比港岛更靠近内地，明显在地理位置上已比港岛更为占优。
英国看中香港，是因为它的海港。当年的商务以海运为主，船泊在港岛与九龙分别不大，英国人为安全计，才选择优先发展港岛。但现在海运的重要性已大不如前，尤其是在人员的流动上，空运与陆运比重远超海运。内地人来港，无论是坐飞机还是坐火车，皆先至九龙后至港岛，九龙怎不近水楼台先得月？
过海隧道经常塞车，去港岛已变成了一种不方便。即使不计内地来客，纯计香港本身人口，住在九龙新界的也远比港岛的多。去九龙返工远比过海去港岛方便，假以时日，九龙区的写字楼当显现出更多的吸引。近期，九龙区写字楼的吸纳速度已快过香港岛，租金上升的速度也比港岛快。这些都反映着用家的心态已有所改变。投资者一定会跟随用家，故价格上很快亦会反映出来。
现时，西九龙新发展区的豪宅，价格已可媲美山顶南区，主要原因是不断有大陆客捧场。大陆客不受太多的传统地区观念影响。他们见高铁站与西九文化艺术区都放在九龙，而九龙望港岛的风景，比港岛望九龙还要漂亮，自然舍港岛取九龙。
至于零售业方面，现时生意最好的是尖沙咀广东道一带，生意额已好过铜锣湾。连旺角油麻地一带，亦尽是大陆客。大陆客的消费增长已远超欧美日本客。港岛区过去做欧美日本客为主，现在已不是一种优势。已有迹象，商铺投资者把注意力由港岛转往九龙，这种发展，在今后将会更加明显。
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一共有 12 条评论
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