房价控制目标制政策失败的反思

2012 - 5
日	一	二	三	四	五	六
		1	2	3	4	5
6	7	8	9	10	11	12
13	14	15	16	17	18	19
20	21	22	23	24	25	26
27	28	29	30	31
«月»	2012 - 5	«年»

博文文章

2011-04-14

毫无疑问，新国八条的房价调控目标制的政策已经失败。其失败不仅表现为国内各城市的政府都不愿意出台这个政策的实施细则，即使有608个城市在中央政府政府迫于无奈公布了年度新建住房价格控制目标，但是这些房价的控制目标不仅与中央政府的政策预期相差很远，更是与民众对政策的希望相差很远。因此，这些消息一公布，民怨四起，市场哗然。住建部不得不下文件要求各地方政府在听取社会意见之后，重新修定这种房价控制目标。对此，有的地方城市官员直接表态对已出台住房价格控制目标不予考虑调整，或坚决说“不”。这不仅使得住建部处于一种十分难堪处境，也让2011年新国八条的政策信度荡然无存。 w$N-0
sV#@B~P
对于这种现象，不少外国媒体认为这样的房地产宏观调控完全是一种的“闹剧”。这不仅在于新国八条的住房的“限价令”变成了“涨价令”，而且在于地方政府明显地对抗中央政府的政令。这是政策的问题，还是地方政府的问题。如果说全国各地城市都不执行中央的政策，如果全国各城市不约而同地出台的政策的实施细则与中央政府的政令相悖，那么检讨的不是地方政府，而是新国八条的住房价格控制目标制了。 A ]0_q
FSH':-
在新国八条出台时，我们就撰指出，对于住房控制价格目标制，一是如果不对住房投资与消费进行严格的区分，并就此采取不同的政策，无论其住房价格目标与任何指标挂钩，实际上能够起到作用都十分有限；二是如果没有一套科学客观的住房价格统计体系及评估体系，那么要制定这个住房价格控制目标不仅不容易，即使制定了这个目标，又来比对与监管。如果没有这些，最好的住房价格控制目标都无法起到对遏制高房价限制作用。在当前这种住房价格统计体系下（中国住房价格统计数据是当前最为质量低的数据），这种住房控制价格目标反之可能成为地方政府操弄当地房价的工具。何也？ wSlH3x
NoeZ=
因为，在市场经济中，以供求关系变化决定的价格机制是市场经济核心。如果价格不能够根据供求关系而变化，而是人为控制或管制（除极个别的特殊商品之外），那么就没有市场而言了。人为对价格进入控制或管制，只能让经济带入计划时代。因为，价格是什么？价格是交易当事人双方谈判及自愿出价达成交易的结果。因此，任何一方无论是通过政府强制性手段还是利用信息不对称的方式强制对方接受的价格都不是市场合理的价格。政府的法律及制度只是要保证不出现这种不合理的交易价格，而不是用制度规则来设定这种价格。对于住房商品来说，由于它的特性，它完全是一种差异化的商品，每一套住房都有它自身的价格。政府希望某种制度设定把住房的价格设定在某一种目标上，或想通过格式化的合同或交易来形成统一的价格是不可能的。因此，住房价格控制目标制实际上就是希望通过制度设定让住房价格在某一目标内，这实际上是向计划经济回归，在当前的市场经济下是完全不可能的。由于实际上的不可能，但房地产宏观调控政策又达成这种可能，那么各城市地方政府出台的政策实施细则岂能不与之冲突？ JmBqWj-
Bo]ShT;AM
可以说，新建住房价格控制目标无论与什么指标挂钩，比如GDP增长速度、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力，以及什么CPI等，政府希望以计划经济的思维方式来管理或控制住房价格，都是不可能的。其政策的最后结果只能背道而驰。因为，这种指标的问题就在于没有把握到这一轮房价上涨的原因与实质，以及没有看到这一轮房价上涨所造成的房地产泡沫对中国经济、金融、社会、政治等方而所造成的严重危害性。 ^,8P[Wrm
)*^P(?s\G
由于不对当前房地产泡沫原因与实质先了解，因此，这种住房价格控制目标制是建立承认既定房价事实上的合理性基础上。也就是说，制定住房价格控制目标的前提是承认现有各地住房的价格是“合理”的，其目标就是在这样的“合理”的价格基础上来制定。那么当前国内住房价格是不是合理？这种住房价格水平高不高或可不可持持续？等等。对于这些问题，早已形成全国的共识（即当前住房价格水平让85%以上的居民购买不起，中国房地产泡沫巨大），是不需要来讨论的问题。而且，中国存在一个巨大的房地产泡沫也已经成了全世界的常识。因为，全民炒房世界上有哪一个国家哪一个时期比得上当前的中国。2006年美国房地产泡沫破灭前，1999年－2006年住房的价格上涨了58%，而中国全国住房均价（住房总销售除了住房总销售金额）的近8年（2002－2009）上涨达到了113%。如果实际住房价格上涨则是几倍了。比如在这个阶段国内一线城市的房价上涨多以是几倍。比如北京，我居住的附近的天通苑小区由每平米的2650元上涨到了2万元以上。当前美国新屋楼价中位数为20.21万美元（约人民币131万人民币），二手房的价格中位数15.61万美元（约101万人民币），人家美国这些住宅是别墅，而这样的价格在北京、上海、深圳等地边远地方只能购买到一套50平方米的住房。还有，美国人95%以的居民都只有一套住房，但是在中国不少城市居民持有几套以住房者十分普遍。由于住房价格过高，当前这种价格水平国内85%以上居民是没有支付能力购买的。在这种情况下，中国的住房泡沫岂能不大及不破灭？政府的住房住房价格目标制不是挤出当前过大房地产泡沫，而是希望用政策来保留这种泡沫，民众岂能不气愤？社会岂能不哗然？这个巨大的房地产泡沫能够持续吗？最近美国、迪拜、爱尔兰等房地产泡沫破灭导致金融危机只是刚刚过去。还有，新国八条的宗旨是要遏制和打击住房的投机炒作、挤出住房泡沫，但住房价格控制目标制却要保持这个泡沫，该政策本身岂能与新国八条的政策宗旨相冲突？ f4PUmX
uV!+-z# xb
再退一步说，假定可以有这样一个住房价格控制目标，那么当前国内住房统计指标体系能够担起该责任吗？我们都知道，国内住房价格统计指标体系数据低质量、人为操纵，这是世人都知道的事情。如果不对中国的住房价格统计指标体系改革与重新构造，那么用这样的指标如何可制定合理的住房价格控制目标。当前，住房价格控制目标制则希望各地方政府用这样一种低质量的、可人为操纵的住房价格指标与当地GDP增长、人均可支配收入增长及居民住房支付能力等指标挂钩来控制房价，这岂不是缘木求鱼？不仅不可能，反之会成为笑柄。不少国外媒体把中国这次住房价格控制目标的现象看成是一种房地产宏观调控的“闹剧”，虽然有点过份，但也不为过。本来指向的政策是要遏制国内房价过快上涨，挤出房地产泡沫，反之这种政策则成了各地方政府房价上涨政策“理由”，这些政策出台之后，不少城市的价格上涨的预期进一步强化。“闹剧”不“闹剧”！ #$GA{ 1
_NyB3
这种政策“闹剧”根源在于中国的住房政策从而就没有公共性。重大的住房政策不是通过公共决策方式来完成的（通过合法程序让相关的当事人都参与其政策制定过程中），不是通过重大公共决策来平衡社会各阶段的利益关系，而是一些政府职能部门仅图部门私利而不顾公共利益。在这种情况下，一些政府的职能部门往往会从私利的角度塞进对自己有利有权的所谓政策。实际上，这些政策往往会严重阻碍整个政策的宗旨落实甚至与政策的宗旨相悖。可以说，当前国内的住房公共决策问题不解决，有些政府职能部门就会把既得集团的利益制度化，就会不把房地产泡沫推到破灭是不会摆休的。从2003年开始，国内房地产宏观调控的政策出台了一轮又一轮，但是这些政策不仅没有保证中国的房地产市场分说健康稳定发展，反之成为房地产泡沫越吹越大的动力。对此，我们该认真反思的时候了！ GECjo #8B
`a~9MMj