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近日，北京通州的开发商开盘定价两极分化严重，一部分坚持价格不动摇，甚至涨到3万元以上，另一部分，将价格下调到16000元左右。当有人问我这是为什么时，我说：“这是由于开发商对政策和市场走向不同判断结果所致。” 8fy-]7_"
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我和中经联盟很多老总，在分析市场和政策时，都感觉有压力，认为谨慎才是进取知道，因为，中国房地产，可能已经迎来历史上一个重要分水岭。 >2X^i?2?
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所谓分水岭，有两个含义，一是政策分水岭，二是价格分水岭。 q9,ve eH
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房地产政策处于结构调整期，政府试图破解以往的恶性循环：政策短期调整、房地产市场下挫、担心实体经济放松信贷与税收、房地产价格报复式上涨。打破房地产市场政策调控“空调”的恶性循环，关键在于解除地方财政与房地产之间的血脉联系，此次政策转变包括税收政策的变化。 _D: LOW
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税收改革是房地产健康发展的基础。物业税久推难出，而变性的物业税有可能出台。近日有消息指出，接近财政部的权威人士表示，目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。主要内容包括，个人住宅消费税将有可能分为不同形式在多个城市试点，首先对高端房产交易征税即征收特别房产消费税，将在重点城市试点开征，具体税率以及如何界定高端房产仍在敲定中。对于拥有多套房产的特别消费税的税率，将根据买卖家庭拥有的住房套数进行区分，买卖家庭第二套以上住房的，税率将根据情况规定为交易差额的20%-50%之间。 R L]1RA
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上述政策不是真正的持有税或者物业税，只是沾了物业税一些皮毛，地方财政的公开透明也不会因此有所进步。虽然存在绥靖之处，但该项税率与物业税的相通之处是，地方政府可以通过消费税弥补地方财政的不足，从而减少对卖地财政的依赖性。对于投资性购房者而言，高税率出台减少了投资收益预期，从而降低了投资动力。在房产物业税与消费税的变化，我们看到了中国式渐进改革的特征。 iFt)gGcF
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房价分水岭已经到来。上海中原地产周一最新报告称，中国的房地产新政出台后，今年诸如上海、北京等一线楼市的上升行情基本可宣告结束。一线城市出现短期炒房客大手笔恐慌性抛售现象，北京通州、望京等前期炒作的热点区域价格开始走稳，房源量增加了30%，而购房委托量下降了25%，成交量较4月初的周末下降了20%。成交价格企稳，业主“跳价”和毁约现象基本消失。 # E"Y/ l
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房地产新政缩短了金融杠杆，提高了借贷成本，相当于单独对房地产市场加息。新政规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。第三套以上住房将可能停止贷款，这使得目前首次很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。如此严格的贷款政策前所未有。 /Y<L2x:5
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新政直指二套房以上的炒房客，目标所指非常明确。 z 8g<r/3h
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房地产市场的价格飙升主要由投资者引发，已由一线城市蔓延到二三线城市，从大户型蔓延到中小户型。在房地产泡沫期，投资者获得房地产高溢价，并且凭借财富效应进一步推高房价，为高房价树立市场杆竿，直至最终泡沫破灭、发生金融危机。而刚性需求者被挟裹，不得不接受高房价。 r=R>B
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根据中原地产研究咨询部统计显示，目前上海楼市成交客户比例中，约超过40%的客户来自非本地户籍的公民，在北京、上海、深圳等一线城市，居民购买多套住房的比例逐年攀升，投资投机性购房占据了40-50%的比例，一线资本对住宅的投资和投机倾向已经非常明显。只要打消炒房者的收益预期，使风险大于收益，炒房者很快会偃旗息鼓。目前市场反应说明，成本上升预期与税收上升预期已经使炒作者产生严重的恐慌情绪。 0\:('O !
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市场挤压泡沫分三步走。首先是手中拥有大量房产的短期炒作客撤出市场，目前就处于这一过程当中；如果政策能够延续几个月以上，资金实力较为雄厚的长期炒房客将会撤出市场，这意味着作为高房价风向标的投资性价格丧失，房地产进入下行周期；刚性需求者观望房产价格变化，当市场下降引发政策松动时，刚性需求者入场支撑房价，此时房价谷底显现。现在市场只走到第一步。 6wVL3V<n
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房地产调控必会出现误伤，如改善性住房需求受到抑制；房地产调控会遭遇银行等机构的软性抵抗，以房贷作为主要利润来源的银行对调控一万个不乐意，抱怨房地产调控顾头不顾尾等等。要指出的是，虽然开始可能出现误伤，但房价下跌最终会给自住性需求者带来实惠，而银行的抱怨只是银行赢利能力过于单一的表现，银行必须改变把赢利绑定在房地产贷款上的思路，未来能够真正发掘优质企业、承销各种债券、提供优质服务的才是好银行。住建部对经适房出新规，违规出售出租将收回，严控骗购。造假者要付出代价，他们现在要吐出骗得的资产，如果不见效，还应该被民事追究，付出更大的代价。 "B<HQ@T:
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政策与价格两方面，都在证明房地产市场分水岭已经到来。此次调控不成功便成仁，如果不成功，紧缩政策撤出、房价飞涨，中国经济将堕入深渊。 q5R <s0P]
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而这，正是中央下决心房地产宏观调控政策不动摇的内因，它也将是房地产企业调整内外管理的基础。 l.UQ=fS<j
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