林蕾

  2011年限购和保障性住房无疑是政府两大最直接的举措。打击投资型需求，分流一部分刚性购房需求，双管齐下，目标直指房价。

政府工作报告：重点发展公租房

    3月5日温总理的政府工作报告中提出：进一步扩大保障性住房建设规模，重点发展公共租赁房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。

笔者认为，从中央政府层面将保障性住房体系中的公租房提升到重要位置，并计划过千亿的财政预算投入，可见，大力发展公共租赁房或将成为未来保障性住房的新趋势。而在这之前各地方政府在保障性住房道路上的积极探索，也成为这一趋势形成的重要前奏。2010年年初重庆市开内地城市大规模建设公租房先河，受到广泛关注；2011年1月大连政府将以公共租赁住房取代经济适用房解决普通百姓的住房问题；2月，江西九江市也提出将不再建设经济适用房，保障性住房建设重点转向廉租房和公租房，引来众多媒体争相报道。种种探索，最后都殊途同归将核心点放到了最能扩大居住覆盖面的公租房上，无疑使“居者有其屋”的梦想更近了一步。

  国家要实现“居者有其屋”，不是人人都需买得起房，而是人人都住得起房，且能有较好的保障。以公租房建设为重点的保障房建设大力推进，一定程度上分流了部分刚需购房人群，从长远角度看，将有利于缓解商品房住宅市场所面临的长期、高压调控态势。

保障性住房建设亟需完善机制

  近期全国范围内的限购成为人们广泛关注的焦点，而限购不过是暂时性堵截了投资型需求、影响了刚性需求购房人的购置成本和心理预期。光靠“堵”，很显然无法从根本上解决住房市场供小于求的现状，如何解决供的问题，如何解决合理房价供应的问题，保障性住房将在2011年扮演重要角色。
    21世纪不动产监测数据显示，2010年北京市全年保障性住房准许销售面积1650914.58平米，其中已完工面积939974.27平米，占到总面积的56.9%未完工面积占到总面积的43.1%。其中，朝青、朝东区域、通州区、亚奥区域保障性住房建设基本已完工，不少项目已处于小区内部美化中；丰台区草桥区域的南宫景苑准售面积19946.3㎡，建筑物已出地面，尚未完工；石景山区的两个项目，景秀园尚未动工，彩虹嘉园南处于平整土地阶段；亦庄区域2010年总预售面积562860㎡，除融科香雪兰溪家园外，多半项目仍均在建设中，目前已完成地基部分。按照工程进度，如果进展顺利，亦庄建设中项目也将在2011年逐渐完工。

  笔者认为， 2011年新的保障性住房计划的开展，旧的未完成项目与新项目的叠加，将给保障性住房的落实工作带来新的压力。各地执行限购政策的同时，政府加大对保障性住房的投资，而真正要落实起来还需要一个较为完善的机制，建设资金融资渠道的开拓、工程建设步骤的把控，保障性住房所覆盖的人群等等，都需要一个合理透明的机制，都需要短期内有相应的举措出台。

开发商如果还对2011年的反弹抱有幻想，那就是真正的不合时宜。如果说2010年的房地产是“史上最严厉”，那么2011年的调控则是“严厉的平方”。因为新年伊始以新国八条和沪渝房产税试点的再调控，是2010年调控政策的叠加，这些政策在2011年发挥的综合效力，将超过任何开发商的预期。
中国人民银行2月8日宣布的加息决定，是紧缩货币政策的体现，同时也可视为新一轮调控的政策组合之一。主流经济学家预测今年可能还有2次的加息。21世纪不动产集团总监林蕾认为，4-5次加息之后，2011年的物价涨幅控制在4%以内是完全可能的。这就打破了某些开发商和专家以通胀预期为借口鼓动消费者买房投资的说法。

更重要的是，虽然加息并不是主要针对房地产市场，但房地产业是受加息影响最大的行业之一。加息将加重购房者的观望情绪，近期将令商品房市场的成交大幅放缓。在信贷被严厉控制的情况下，即使开发商能贷到款，加息也将增加其货款成本。加息的双重影响，在调控的背景下，将令开发商感觉不堪重负。

之所以说2011年的调控更严厉，其中之一是实施限购令城市的空前扩大。新国八条明确要求，“尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。”预计2011年实施限购令的城市数量，将倍增于2010年。根据新国八条规定，去年已实施限购令的城市，还将修正其限购细则（如，本地区已购有2套住房的家庭，不得购买新的住房）。

之所以说2011年的调控更严厉，还因为房产税试点影响的幅射作用。虽然试点目前仅限于沪渝两个城市，但任何理性的投资者都会关心，自己所在城市会不会很快就成为第二批试点城市？并非不可能。如果纳入试点，房价上涨的空间就被封堵，投资的房产可能面临负收益的可能。这样，房产税的影响就不再限于试点城市了。

之所以说2011年的调控更严厉，更因为2011年的调控是在2010年政策的基础上推出的，是几轮调控政策的叠加，其效力也远大于1+1。很多消费者抱怨，2010年的调控没有效果，房价还在继续上涨，但2011年他们将会看到完全不同的市场景观。

林蕾预计，在信贷全面紧缩的背景下，资金来源已接近枯竭的中小开发商，将面临继续生存下去的危机。喊了多年的“狼来了”，这次像是真的了。这些开发商除了大幅降价，没有更好的选择。品牌开发商去年回笼了大批资金，可以支撑更长时间，但至少从下半年开始，他们的日子也很艰苦。降价也是其共同选择。

也许在修改限购令细则之前，有些城市会出现短期的抢购现象，但从全年情况看，成交量将下滑10%以上。虽然房产税试点一般指向新购商品房，存量房暂时未纳入，但为了将投资收益尽快回笼，有些投资者会将手里的二手房抛出，从而使一直短缺的二手房源出现大幅增长，二手房成交增幅超过新房的城市会继续增加。

年底，开发商的情绪又乐观起来。部分是因为2010年虽是调控之年，开发商的销售情况仍然很不错；部分是因为对2011年通胀的焦虑让部分购房者再度恐慌起来。人们普遍说的是：（手里的钱）不买房还能干什么？

从11月以来的交易情况看，很多城市的楼市成交量环比呈增长之势。二三线城市伴随着成交量，甚至出现了房价环比增幅扩大的趋势。此前，大多数情况是一线城市向二三线城市传导和蔓延，目前是二三线城市好过一线城市，人们担心，这种现象会不会反向传递到一线城市？

我们认为，暂时不会。从中央调控的主基调来看，“遏制部分城市房价过快上涨”，首先就是指一线城市和个别热点城市。一线城市房价涨幅长期超过二三线城市。所以，最先实施限购令的也是一线城市。9月底二次调控以来，一线城市的房价涨幅是受到遏制了的，涨幅比较大、成交量增长比较快的，主要是一些未实施限购令的城市。只要限购令不取消，一线城市房价要突然逆市上涨的可能性就不太大。

有几个城市的限购令实施时间是到2010年底为止，我们预计这些城市会继续延期。否则，这些城市成交量和房价反弹的可能性非常之大。在当前的政策和舆论环境下，没有哪个城市的领导敢冒这种风险。

胶着并非坏事，打破僵局的可以是成交量的增长，但不可以是房价的上升。不过，正如我们知道的， 4月30日北京的实施细则就包括了限购令，但8月、9月北京楼市成交量照样大幅增长，那么，会不会在2011年年初，再次出现这种情况？大批超高收入人群的资金，仍有可能进入楼市。
单纯是楼市交易量的增长，尤其是二手房交易量的回升，并不会令政府部门担心，但是，假如出现房价的上涨，尤其是快速的上涨，我们可以肯定，中央政府一定会立即出台新的调控措施，而且不排除极端的行政干预措施。所有对未来房价涨势持乐观态度的人都应该明白，政府部门手里其实还储备了多项可供选择的调控政策。
 

如果说2009年的楼市翘尾是意料之中，那么2010年的市场翘尾，确实出乎许多业内人士预料。1.3万套新房住宅、近万套二手房住宅、43个纯商品住宅项目预售证，这些数字均创下了5月份调控以来新高。而面对这些数字，笔者认为，“这不是一个好苗头。”

    根据北京市交易管理网的数据显示，12月前三周（12月1日—12月21日），全市共成交新房住宅13149套，二手房住宅9764套，相比11月份同期分别上涨了37.1%和26.6%。而这两个数字，也创下了今年新政以来北京住宅市场成交量的新高。值得注意的是，12月份以来新房住宅市场成交量的大涨，和新房市场的推盘放量有明显的关系。根据北京市交易管理网的数据，12月份至今，全市已发放了纯新房住宅预售证43个，达到了11月份全月水平。而与此同时，日光盘又再次重现京城。一些楼盘开始纷纷调价。

    二手房方面，受新房影响，二手房成交量被明显拉升。通州西区半个月就卖了近千套。另外，包括望京、朝阳公园、百子湾、通州在内的多个区域，二手房成交均价出现了小幅回调。虽然，部分区域出现房价回调，主要是因为低价房源消耗殆尽，中档价位房源成为成交主力。我们也预期，至少在明年二季度前不会有明显的反涨的情况发生。但是，正如我们没有想到12月份会有如此高的成交量一样，在市场成交量持续回升的情况下，市场预期已经在发生改变。

    最近土地市场的表现，就是一个非常明显的例子。 

    另外，虽然12月份的成交量大涨，主要是因为大规模的放量迎合了压抑已久的需求。而经过一年的调控，许多项目的入市价格，和一些二手房价格确实处于相对低位，也吸引了相当一部分购房者。但是监测数据显示，11月份北京外地购房者比例，已经从5月份的10%回升至目前的近40%左右，这一比例与4月新政前基本持平。从购房群体看，北京一系列新政调控对外地购房者的影响要比京籍购房者更大，这部分人群持币观望情绪也更为浓厚。可是，一旦这部分购房人群出手，将是相当可观的购买力。再深一层看，让这部分人群放弃观望、出手购房的动力是什么？他们的楼市预期变了。
    话说三句半，现在可是仍在调控之下啊。

  12月3日中共中央政治局为明年经济工作定调：实施积极的财政政策和稳健的货币政策。这标志着适度宽松货币政策的退场。    货币政策转向，并不令人意外。此前，已释放出多种迹象和信号。如果说，货币政策由宽松而逐渐收紧，主要是为了防范和应对日益增加的通货膨胀预期，那它对房地产市场会产生怎么样的影响？
    笔者认为，货币政策是对资产价格影响最大的宏观政策。过去多年的货币超发，推动了资产价格尤其是商品房价格的上涨。没有货币的支撑，仅仅凭借所谓刚性需求等因素，无法解释房价持续快速的上涨。也因此，遏制房地产市场的价格上涨，也需要货币政策的支持。
    货币政策由适度宽松（现实生活中表现为过度宽松）转为稳健，对商业银行来说就是信贷规模增幅收缩。而信贷规模的收缩，首当其冲就会减少房地产信贷的投放总量。其中包括个人住房信贷和房地产开发信贷。从2010年下半年起，个人住房信贷已日益收紧，甚至连首套房90平方米以下的优惠利率也由7折提至85折。年底，房地产开发贷款也更加严格起来，有些银行甚至暂停发放。这些政策还将持续到2010年。
    资本市场，中国证监会自2007年起就不断提高房地产企业再融资的门槛，近三年更是几乎停止了房企的再融资审批，数千亿元的融资申请一直堆压着。2009年如果没有资本市场再融资的限制，房地产上市公司加入抢地大战，土地市场和房价都会更加疯狂。虽然资本市场再融资的收紧，没能直接遏制房价，但至少没有火上浇油。从房地产调控的角度出发，2010年仍会实施这一政策，暂时看不到全面放松房地产上市公司再融资的可能。
    再加上预售资金监管和防范热钱的“限外令”，目前来看，与房地产有关的多个资金渠道已树起堤坝，房地产企业的外来资金来源日趋变窄、变细甚至干枯。在这种情况下，很多房地产开发商不得不主要依赖自有资金。国家统计局10月份以来的数据显示，自有资金在开发资金来源中所占的比重越大越大。
    由于今年不少开发商销售情况不错，回笼了一批资金，加上2009年资金的累积，这样，即使出台了一项又一项的调控政策，他们仍能应对。8月-9月成交量的回暖，使一批开发商的资金可以支撑到明年6月。但另外一些销售情况不太理想的开发商，明年一季度就会发生资金周转困难。
    有些开发商和业内专家以所谓通胀的名义，称明年房价仍将上涨，但在货币政策转向的背景下，在房地产各项资金来源收紧的情况下，温和的通胀不足以拉动房价上涨，相反，今年出台的各项调控政策，明年有可能产生政策叠加效应。
    年底成交量再次增长，并不表明调控已陷入失败。成交量增长，如果不伴随价格的上涨，就仍属良性。但是，成交量增长之后就是房价的上涨，那就会逼迫决策层再次增大调控力度。
    结果可能是一些开发商不愿意看到的。

通胀上涨预期十分强烈，而以通胀为依据，认为房价仍将上涨的观点再次盛行。
    从目前趋势看，今年CPI控制在3%以内的目标很难实现。但是，3%只是个预期性的目标，与GDP增长8%的目标一样，不是铁板钉钉、纹丝不动的。今年GDP增幅将达10%左右，而全年CPI增幅肯定会突破3%，但也不太可能超出3.5%，从数据上看，目前仍算是一种良性的通胀。
    人们担心的是2011年的通胀。现在很难对明年的通胀率做出确切估测。由于今年粮食产量仍是丰收之年，这至少保证了今年年底和明年年初食品价格的基本稳定。而食品价格基本稳定，物价就不太可能暴涨。从这个意义上说，2011年的通胀水平固然是在增长通道内，但发生恶性通胀的概率极低，更多会表现为温和的通胀。
    在温和的通胀背景下，以通胀预期为依据，声称通胀将推动房价继续上涨，只是一种炒作行为。开发商以此为借口，就是想给购房者施加恐慌气氛，使其再次聚向售楼处，他们好以尽可能高的价格出货。
    通胀是一种货币现象，房价某种程度也是一种货币现象。但两者之间并非正相关的关系。
    主流经济学家都一致同意，我国确实存在明显的货币超发现象。但是，我们的货币超发绝不是有4万亿投资以后才产生的，而是至少实行了20年；通胀不是2010年才出现，也不是2011年才成为央行须首要考虑的问题。也就是说，通胀不是突如其来的，也不会像有些分析人士所夸张的那么严重。没有任何证据表明，2011年的货币超发会更严重或者会突然爆发。
    在这种趋势下，2011年的资产价格尤其是房价，和通胀的关系，与2010年并无本质上的不同。声称通胀加剧，将推动房价加快上涨的观点，没有充足的依据。温和的通胀不足以支撑房价上涨。
    以2008年为例。2008年同样是货币超发，同样有通胀。根据国家统计局数据，2007年CPI平均上涨4.8%，2008年CPI涨幅达5.9%，如果通胀是推动房价上涨的重要力量（且不说如个别论者所说是主要力量之一），那么，2008年的房价应该比2007年上涨更为凶猛，但实际上，2008年的房价是调整的一年，深圳少数楼盘的房价甚至最高下跌了50%。从通胀的角度解释不了房价的涨跌，通胀与资产价格有一定关系，但通胀必然推动房价上涨的依据严重不足。
    我国房地产市场，仍然是一个受政策影响最大的市场。也就是说，2011年和2011年一样，左右房价的主要因素依旧是房地产调控政策。如果保持现有的调控力度，2011年的房价就很难上涨。事实上，到至今为止，出台的调控政策种类之齐、力度之大，前所未有，它们将于明年一季度后逐渐产生政策叠加效应，届时，房地产市场的主要现象，已绝非房价上涨，而是房价调整。
    温和的通胀，改变不了调控政策产生的叠加效应，改变不了房价下行的市场力量。从这个角度说，以通胀为理由来炒作，对那些投资性购房者，是一个严重的误导。不过，对一些自住性需求来说，年底年初仍不失为一个较好的入市时点，原因是，即使是房价疯涨的2007年、2009年，年底和年初也是当年价格的最低点，何况2010年末、2011年初正是令部分开发商最难受而不得不加大折扣幅度的时点。

      即使不考虑各地限购令，单从中央政府层面来说，9.29第二波调控显然并不意味着此轮房地产调控的终结，相关政策仍在不停推出。国土资源部土地利用管理司司长廖永林11月12日做客人民网时表示，包括国土部在内的各主管部门，定会根据市场的变化做好政策储备。也就是说，政府并不缺调控手段。      10月下旬以来，房地产市场感受到的最明显的政策信号是，信贷在全面收紧。央行10月20日的加息和11月16日以后上调存款准备金率0.5个百分点，虽然主要针对的是通货膨胀，但房地产却是受影响最大的行业之一。
不仅遏制国内投机性住房需求，也防范国外热钱和投机需求。住建部、国家外汇管理局近日规定，符合要求的境外个人只能购买一套自住房，境外机构只能在注册城市购买办公用非住宅房。在外汇管制和堵截下，境外购房需求也将被迫收窄。
      房地产贷款，无论是个人住房贷款，还是开发贷款，都在紧缩。第三套以上住房贷款是停止发放了，银行还不肯发放过首套房，从11月1日起，各主要商业银行将首套房优惠利率由原来的7折，上调到85折。
        同时，银监会根据对60家房地产企业集团的调研结果，提出要高度关注房地产贷款风险，严控大型 房企贷款风险。据有关媒体11月15日引用银行内部人士的消息透露，与此前的月底性信贷调节不同，中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。
      虽然央行11月2日发布的三季度货币政策执行报告仍提出将继续实施适度宽松的货币政策，但首次提出要“继续引导货币条件逐步回归常态水平”。而回归常态，在主流经济学家看来，就是要从适度宽松回归稳健的轨道。而稳健的货币政策必然意味着信贷逐步收紧，而首当其冲的就是占贷款新增余额约20%的房地产贷款的从紧。
      笔者认为，10月下旬以来，各商业银行显然就已得到监管部门的内部通知或信号，今年最后两个月就要为明年的信贷规模做好铺垫。因为按惯例2011年的信贷增幅一般是以上一年的新增贷款额为基数，最后两个月的迅速压缩，有助于明年信贷规模的控制。而近一个多月来，监管部门和各商业的一系列动作，即是明显的佐证。无论是货币政策的逐渐转向，M2增幅的降低，信贷规模增速的压缩，还是个人住房贷款和开发贷款的收紧乃至暂时性停贷，境外热钱的严控，都确切无误地传达出一个信号：2011年房地产市场的资金流将迅速变细变小，开发商要过紧日子了。
      事实上，国家统计局发布的10月份房地产运行情况报告已经透露出了这种变化的端倪。数据显示，10月份全国房地产投资继续保持强劲增长势头，但开发企业的国内贷款已经出现0.9%的负增长，个人按揭贷款更是出现高达4.4%的负增长。预计这种负增长的趋势今后几个月将会继续。
      房地产信贷政策是决定房地产市场运行最重要的因素，值得注意的是，四季度对房地产贷款的再次收紧，是在此前已实施的房地产各项调控政策基础上进行的。随着时间的推移，这些信贷政策将与此前的其他所有调控政策一起，构成房地产调控的“政策叠加效应”，从而产生“1加1大于2”的效果。房地产调控所产生的这种叠加效应，可能远远超出业内人士此前的预期。
      虽然今年4月17日开启新一轮房地产调控以来，许多人总是认为调控效果不如人意，没有很快达到普通百姓所预期的目标，但主管部门都在密切监控市场的动态，正如国土资源部土地利用司司长廖永林所说，相关调控政策一直在储备，也因为如此，9月29日各部门才能对刚露出反弹苗头的房地产市场作出极为迅速的政策反应。不过，政策作用于市场，有一定的滞后传导效应，所以观察政策效果需要一段时间。
      9月29日以后的政策调控力度，这不仅是因为行政调控手段的强化，更是因为这是在此前基础上的再出发，所有调控措施都在发挥其政策功能。以开发商的资金流为例，投资投机性需求被严格限制，连首次置业需求和改善性需求也受到控制，开发商从购房者那里直接得到的资金回笼速度大为减少。而就是这些预售款，也要求存入银行专户，专款专用，开发商腾挪的空间被压制。紧接着是加息和上调存款准备金率，开发贷款再趋收紧，上市公司再融资仍未放开。年底年初，很多开发商只能依靠今年3月-4月、8月、9月回笼的资金过日子。度过这个冬天没问题，但如果政策调控力度不放松，半 年后，开发商将面临非常严峻的局面。
      而与此同时，保障房建设以前所未有的规模和速度在推进。它对房地产市场的影响，也未被业内人士充分认识到。2011年6月以后，这种被低估的影响将与其他调控政策效应一起叠加显现。
      2008年房地产市场的调整，并非是哪一项政策作用下的结果，而是2007年多项调控政策综合作用下的结果，是一种政策叠加效应的体现。这种政策效应将会在2011年再次出现，并有可能是过之无不及。
      综合以上因素分析，2011年6月以后，从总体上看，房地产市场的调整幅度可能会超过2008年。值得提出的是，虽然不少开发商在2008年感受到了巨大的压力，但从统计数据看，2008年全国房价仍在上涨。根据国家统计局数据，2008年底全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨了6.5%。除了深圳当年房价下跌较深，其他城市基本都在上涨。2008年12月底北京房价同比上涨了9.5%，其中，新建住宅上涨11.9%，二手住宅上涨6.2%。而如果2011年仍保持目前的调控强度，保障房也保持现有规模，那么到2011年全国房价就不可能继续上涨6.5%，北京房价就不可能上涨9.5%，而应该是持平或略跌。当然，若调控政策发生变化，另当别论。
      二手房市场的表现可能会与新房市场有所不同。主要是因为存量房市场极为庞大，调控政策叠加效应，会促使一部分业主将手里的房源释放出来，从而推动二手房市场成交量增幅要高于新房市场，尤其是二手住宅。

万科8月热销119.9亿，刺激了所有开发商的神经。太震惊了。同时，也给了他们鼓励。即使不能卖100亿，卖50亿总可以吧。    2010年的9、10月，确实是卖房的好时机。一方面，这是传统的金九银十，客观上是销售的最佳时间窗；另一方面，8月楼市的异军突起，将沉闷的观望阴霾扫去大半，人们的消费信心尤其是刚性需求的被刺激起来了。
不可否认，过去一个月，绝大多数城市成交量较大幅度的增长，是在刚性需求的推动下堆起来的。这些刚性需求，4-7月一直在观望，在等待，既期望有更猛的调控政策出来，也期望不堪压力的开发商大幅降低房价。但是，这种预期没有全部实现。开发商降价了，但大部分不是在售楼盘直接降价，而是新楼盘以低价开盘，降幅也有限；同时，政策预期也已基本稳定，即：继续贯彻现有的调控政策，没有更严厉政策出台的信息传出。
    在这种情况下，刚性需求出手了。之所以说是住房的刚性需求，就是不得不买房的需求，能推延一段时间，但终究是买的。比如，结婚要买的住房，比如拆迁要买的住房。还有一些是害怕房价突然上涨而入市的需求（这是有先例的）。购房需求就是如此，一旦有人忍不住出手，就会有人跟随。
    但是，进入9月，市场正在发生微妙的变化。刚性需求消化之后，应该有一段相对淡静的时期。不过，各地的楼市运行曲线显示，成交量还在增长。我们监测的数据表明，紧接着刚性需求，投资性需求也开始在谨慎试探性进场。
    客观地说，假如没有投资性需求接棒，仅仅靠首次置业需求这些刚性需求，是很难完成金九银史的季度使命的。而投资性需求此时到来，一是因为社会确实有巨额的资金存在（近期王小鲁博士披露的5.4万亿灰色收入，就是一个证明），二是这些资金没有太多、太好的投资渠道，而房地产从来都是最大的吸纳资金的领域，过去几年的经验也表明，投资楼市盈利的概率远大于亏损。在政策预期稳定、刚性需求的先行推动下，部分投资性需求开始入市。
    假如刚性需求与投资性需求叠加，而供应保持不变，根据最简单的供求关系原理，房价理应上涨。但是，此前我们已经提到，今年三季度以后，将进入商品房供应高峰。一方面，去年是土地出让最多的年份之一，绝大部分开发商是拿到土地，具备开工条件就会立即开工；另一方面， 2009年底至2010年初这段时间，很多城市不适宜施工，季节因素使得三季度以后才是商品房的上市时期。这也是“金九银十”得以成立的时间因素。
    21世纪不动产监测的数据表明，各大开发商均有大批货源在9、10、11月推出，尤其是前两月。这些货源能够满足现有的刚性需求和部分投资性需求。供需对接，未来两个月成交量继续增长，应该是可以预期的。从这个角度说，这两个月，既是销售新房的好季节，也是出售二手房的好季节。
    我们相信，也希望，绝大部分开发商都能够沿用此前的低价开盘策略，最大限度地推出货源，快速销售。这也正是万科过去所采取的销售策略。如果是这样，2010年的销售业绩就会因为9、10月相当可观的资金回笼而大为改善。同样，二手房业主也能趁此良机出货。
    我们不希望出现这种情况：开发商认为需求突然放大，就改变原有的低价开盘或给予折扣的策略，顺势涨价。涨价固然可以获得单位面积的利润率，但也可能吓退部分对价格敏感的刚性需求，造成总回款的下降。同样，若二手房业主以为时机已到连夜加价，殊不知这样做会延长成交时间，甚至迎来成交的失败。
    更令人担心的是，如果这种做法被传染开来，几个楼盘的涨价，变成一批楼盘的涨价，一个城市组成一片区域，局面就有可能失控。成交量上升的同时，房价也呈较快增长。
    这当然不是调控部门所乐意看到的，也不是舆论所欢迎的。这样的数据上报到决策部门，将有可能导致谁都不愿意看到的结果，那就是国家将不得不使出更严厉的再调控政策。在现有基础上出台其他调控政策，一定是杀伤更大的政策，一定是会让本轮调控的时间更长。
    所以，量增价跌或价平，是一种良性的市场表现；价量齐涨，是一种非良性的市场表现。