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2011年02月21日 09:18:53

青岛限购令细则出台

1月29日,限购政策在青岛市市辖七区内实行,并不包括周边县市。本市户籍居民家庭不能超过2套住房,能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭不能超过1套住房。限购期暂时实行到2011年年底。

限购政策要求,购房人购房时需填写家庭成员情况申报表,并提交房产交易登记机构的住房情况证明。房地产企业和经纪机构应严格执行。青岛市国土资源和住房管理局副局长王咸宁说,房地产企业、经纪机构应严格执行有关“限购”政策规定,如有违反依法严肃查处,并可暂停其网上签约资格。

    2月15日,青岛市国土资源和房屋管理局下发了《关于落实住房限购政策有关事项的通知》青岛限购令细则密集落地。

细则全文具体如下:

《青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见》

(青政办发〔2011〕8号)(以下简称《意见》)精神,现将落实住房限购政策有关事项通知如下:

一、政策界定

(一)购房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2011年1月31日之前(含1月31日)的,不受住房限购政策限制。

(二)本市户籍居民家庭是指拥有本市七区五市户籍的居民家庭。

(三)家庭拥有住房套数,以新购房时居民家庭在市内七区已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。申请人在一套住房中仅占部分份额的,按其拥有一套住房计算。

(四)购房人无婚姻登记记录证明,应当为购房人户籍所在地婚姻登记处出具的证明。

二、相关规定

(五)自2011年1月31日起,市南、市北、四方、李沧四区购房人在购房前,应先持身份证明、户口簿、婚姻关系证明等证件原件及复印件到青岛市房地产登记(交易)中心领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》(附件1)后,申请出具《住房情况证明》(附件2);崂山、黄岛、城阳三区购房人在购房前,应持上述材料到拟购房屋所在区房地产交易登记机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》后,申请出具《住房情况证明》。对符合条件的,房地产交易登记机构予以出具《住房情况证明》。

(六)住房限购政策期间,购房人办理房屋交易合同网签备案时,应提供购房人家庭成员身份证明、户口簿、婚姻关系证明以及《购房人及家庭成员情况申报表》、《住房情况证明》;购房人家庭为非本市户籍的,还应提供从申请之日起前2年内、在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

《购房人及家庭成员情况申报表》、《住房情况证明》原件等作为合同附件网签备案。

(七)住房限购政策期间,对不符合限定购房套数政策的,不予提供网签备案服务。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的,应当与其解除买卖合同。房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的,应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产交易登记机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的,不予办理房屋登记,并将其行为通报给相关贷款机构。

(八)房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定,或与购房人串通、提供虚假信息的,由房产行政管理部门责令限期整改;拒不整改的,依法严肃查处,暂停其网上签约。

VS2月12日济南正式出台限购令

根据要求,各商业银行对贷款购买商品住房的家庭,首付款比例调整到30%及以上;贷款购买第二套住房的,严格执行首付款比例不低于50%等规定;购买第三套及以上住房的,则暂停发放贷款。

从现在起至12月31日,济南市及非该济南市户籍居民家庭,只能在济南市区范围内新购一套新建商品住房。



A实施范围

市辖七区

对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭,包括夫妻双方及未成年子女,下同)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其售房。

本市户籍居民家庭是指拥有本市七区五市户籍的居民家庭。家庭拥有住房套数,以新购房时居民家庭在市内七区已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。申请人在一套住房中仅占部分份额的,按其拥有一套住房计算。

深度解读:

五市不在限购范围之内

家庭拥有住房套数,以新购房时居民家庭在市内七区已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。也就是说,在胶南、即墨、莱西、平度、胶州拥有房产,再到市内七区购房仍不受限制。另外,对于多人拥有一套住房的情况,根据规定,申请人在一套住房中仅占部分份额的,按其拥有一套住房计算。



B实施时间

1月31日之前限购政策限制

新购令实施时间段为意见发布之日至12月31日,购房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2011年1月31日之前(含1月31日)的,不受住房限购政策限制。 “也就是说,在1月31日前已办好网签的,无论是新房还是二手房,都不受限购政策限制。注意是网签,而不是拿到房产证为准。”市房地产交易中心负责人介绍,但如果仅仅是向开发商或二手房房房东交了意向金、预订金或签了协议,未做网签的,一律不算,将受到限购令的限制。

深度解读:

合同网签备案时间在2011年1月31日之前(含1月31日)的,不受住房限购政策限制。开发商抓住此节点,加大销售力度,青岛楼市1月31日之前成交量暴涨,而迎来限购令细则之后,开发商已开始从容接招。“现在到底要不要出售买房子呀?”搜房网友王女士向记者咨询,“售楼处工作人员告诉我,限购令下青岛房价不会上涨得太快,一旦限购令结束,房价将会暴涨,所以抓紧出手吧”。

C实施范围

深度解读

拆迁安置房算家庭已有房两套房卖了再买不受限

“我和妻子名下各有一套四十平的老房子,都是各自父母留给我们的那种特别差的那种。早就想买套稍大点的,现在限购令细则下来了,不知算不算是在被限的范围内?”搜房网友张先生咨询道。对此,青岛限购令细则规定显示,家庭拥有住房套数,以新购房时居民家庭在市内七区已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。申请人在一套住房中仅占部分份额的,按其拥有一套住房计算。房改房、拆迁安置房及其通过集成、赠与、分家析产和法院裁决等方式取得的住房都作为家庭已有的住房,拥有上述房产的家庭不予开具无房证明。

但是,卖掉其中一套再买一套,是不属于被限制的范畴,允许购买。“这样的情况基本上是属于改善性需求,不过就算卖掉一套再买,那也是属于第二套房,首付利率都不低,市民在买卖前还是会斟酌的,估计出现这样的情况不会太多。”房屋中介机构负责人辛先生分析说。

D实施措施

住房限购政策期间,购房人办理房屋交易合同网签备案时,应提供购房人家庭成员身份证明、户口簿、婚姻关系证明以及《购房人及家庭成员情况申报表》、《住房情况证明》;购房人家庭为非本市户籍的,还应提供从申请之日起前2年内、在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

住房限购政策期间,对不符合限定购房套数政策的,不予提供网签备案服务。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的,应当与其解除买卖合同。房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的,应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产交易登记机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的,不予办理房屋登记,并将其行为通报给相关贷款机构。

深度解读:

造假骗购追究法律责任

“为将‘限购’政策落到实处,借鉴已实行‘限购’政策城市的工作经验,《意见》设定了买卖双方和中介机构的义务,一旦发现违规个人和中介机构,将予以严查。”市国土资源和房屋管理局副局长王咸宁说。

据介绍,购房人购房时应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》,并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明,提供虚假信息骗购商品住房的,应承担相应法律责任;房地产开发企业、经纪机构应严格执行有关“限购”政策规定,如有违反依法严肃查处,并可暂停其网上签约资格。青岛搜房网总经理单伟国表示:“购房行为受到贷款机构的约束,购房已不简单的是一个愿打一个愿挨的事情了。”

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2011年02月21日 09:15:33

青岛明确房地产市场行政处罚依据

青岛市国土资源和房屋管理局明确“亮出”了162项针对房地产市场的行政处罚,并明确了执法依据及执行方式。包括违规转让土地、囤地、违规预售等行为都有了明确的处罚方式,而开发企业违规售房的最高处罚可达10万元。

 

房屋管理


开发商戴上多个“金箍”


骗取预售证最高罚三万


在岛城限购令执行期间,如果房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的,将受到怎样的处罚?


据介绍,发现上述情况,由商品房销售管理部门责令停止违法行为,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。未取得商品房预售许可证便预售商品房的,没收违法所得,可并处以已收取预付款1%的罚款;开发企业未按办法办理预售登记,取得商品房销售许可证明预售商品房的,责令停止预售,补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款;开发企业若存在隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可证的,由房地产管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处以3万元罚款。


销售玩花招最高罚十万


销售环节的违规行为处罚更为严厉。据介绍,开发企业不按照规定的“现售”条件销售商品房的,也就是说,购房者如果发现买到手的房子和购房合同上存在差异,开发企业存在夸大欺骗行为,可以处以3万元到10万元的罚款。凡是开发企业存在未按照规定的“现售”条件销售商品房,返本销售或者变相返本销售商品房,采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的,均可处以3万元以上 10万元以下的罚款。


此外,开发企业在房地产交易中隐瞒实际成交价格的,处以实际成交额1%以上 5%以下的罚款;偷税漏税的,由财政、税务部门依法处理。


土地管理


囤地两年不开发,无偿收回


在土地管理方面,买卖或者以其他形式非法转让土地的;擅自将农用地改为建设用地的,将没收违法所得、没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施、罚款。处以罚款的,罚款额为非法所得的百分之五十以下。


土地违法行为还包括未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权等,对此将没收非法收入并罚款;对不按土地使用权出让合同约定的期限和条件开发、利用土地的,处以警告、罚款、无偿收回土地使用权;对于

据了解,开发企业取得土地使用权后,必须按土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20% 以下的土地闲置费。”市国土资源和房屋管理局相关负责人说,满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但因不可抗力、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的情况除外。


保障房管理


骗购者将被取消申购资格


在保障房申购方面,城市低收入住房困难家庭申请廉租住房时,不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况,将对购房者处以警告、记入不良信用记录,2年或5年内不得再申请住房保障。将已购公有住房和经济适用住房上市出售后,该户家庭又以非法手段按照成本价(或者标准价)购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的,由房地产行政主管部门责令退回所购房屋,不予办理产权登记手续,并处以10000元以上30000元以下罚款。


对以欺骗等不正当手段,取得审核同意或者获得廉租住房保障的,由建设(住房保障)主管部门给予警告;对已经登记但尚未获得廉租住房保障的,取消其登记;对已经获得廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。


以欺骗等不正当手段获得廉租住房保障登记的,由区住房保障机构取消其登记并记入不良信用记录,申请人5年内不得再申请住房保障。

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2011年01月10日 08:57:33

山东省人民政府打造半岛蓝色经济区指导意见

提要:为全面贯彻党的十七大和胡锦涛总书记视察山东重要讲话精神,深入落实科学发展观,努力打造山东半岛蓝色经济区,加快推进经济文化强省建设,提出以下指导意见。建设山东半岛蓝色经济区,要立足当前,着眼长远,突出重点,精心谋划,着力形成“一区三带”的发展格局。
  为全面贯彻党的十七大和胡锦涛总书记视察山东重要讲话精神,深入落实科学发展观,努力打造山东半岛蓝色经济区,加快推进经济文化强省建设,提出以下指导意见。

  一、深刻认识打造山东半岛蓝色经济区的重大意义,明确总体要求和基本思路

  党的十七大提出,发展海洋产业,构建现代产业体系。胡锦涛总书记今年4月视察山东时强调指出:“要大力发展海洋经济,科学开发海洋资源,培育海洋优势产业,打造山东半岛蓝色经济区”。胡锦涛总书记的重要指示,总揽全局,立意高远,精辟深刻,是从全局和战略高度深谋远虑的重要部署,为丰富深化区域发展战略、促进科学发展指明了努力方向,充分体现了对山东工作的亲切关怀和殷切期望。全省各级党委、政府要深入学习贯彻十七大精神和胡锦涛总书记的重要指示,全面落实省委九届七次全会精神,进一步统一思想、提高认识,切实增强使命感、责任感、紧迫感,把握发展大局,抓住发展机遇,以科学务实、奋发有为、争创一流的精神状态,全力打造山东半岛蓝色经济区,决不辜负胡锦涛总书记的殷切期望和全省人民的重托。

  蓝色经济区是以临港、涉海、海洋产业发达为特征,以科学开发海洋资源与保护生态环境为导向,以区域优势产业为特色,以经济、社会、生态协调发展为前提,具有较强综合竞争力的经济功能区。21世纪是海洋的世纪,海洋资源的开发越来越引起世界各国的重视,海洋经济日益成为一个国家或地区发展的重要增长极。把握海洋经济发展新趋向,打造山东半岛蓝色经济区,标志着对省情认识达到了新的高度,标志着海洋经济发展将实现新的突破,标志着我省经济社会发展站在新的起点、进入新的阶段,意义重大而深远。一要充分认识打造山东半岛蓝色经济区是深入贯彻落实科学发展观的战略要求。按照党的十七大精神,坚持全面协调可持续的基本要求和统筹兼顾的根本方法,既要重视陆域发展,又要重视海洋开发和保护,推进海陆一体发展。建设蓝色经济区,对于统筹海陆资源,进一步拓展经济发展空间,增强综合竞争力和可持续发展能力,维护国家战略利益,具有至关重要的作用。二要充分认识打造山东半岛蓝色经济区是增强我省在全局发展中地位作用的重大战略机遇。山东作为沿海经济大省,在全国发展大局中占有重要位置,肩负着重大责任。打造山东半岛蓝色经济区,有利于进一步充分发挥山东经济大省、海洋大省的优势,加速山东半岛发展,优化区域发展布局,促进区域经济协调发展。三要充分认识打造山东半岛蓝色经济区是转变发展方式的必然选择。当前,在应对国际金融危机,全力保增长、保民生、保稳定的同时,充分利用倒逼机制,积极调整经济结构,进一步转变发展方式,推动科学发展、和谐发展、率先发展,加快建设经济文化强省,是全省面临的一项重大而紧迫的任务。建设蓝色经济区,有利于扩大投资、拉动内需,促进全省经济平稳较快发展;有利于加快转变发展方式,推进产业结构优化升级,提高经济发展的质量和效益;有利于拓展对外开放的广度和深度,承接国际产业转移,在更高层次、更宽领域参与国际合作与竞争。四要充分认识打造山东半岛蓝色经济区是挖掘潜力、增创发展新优势的重大任务。山东半岛是我国最大的半岛,有3000多公里的海岸线,区位优势明显,海域面积广大,海洋资源丰富,海洋科技力量雄厚,是国家海洋科技创新的重要基地。经过30多年的改革发展,我省综合经济实力明显跃升,经济总量居全国前列,基础设施比较完备,产业体系较为健全。历届省委、省政府高度重视海洋经济发展,大力推进“海上山东”建设,全省海洋经济保持了持续较快发展的态势。同时,也要清醒地看到,我省在海洋资源的科学开发利用上,在海洋产业的发展上,在海洋环境保护上,还存在许多差距,还有很大潜力没有挖掘出来,海洋经济的发展与海洋大省的地位还不相适应。打造山东半岛蓝色经济区,是在新的发展阶段提出的全新战略构想,内涵更丰富,要求更高,必将极大促进我省海洋资源优势加速转化为强大的海洋经济优势,推动由海洋经济大省向海洋经济强省跨越,为经济文化强省建设注入新的活力和动力。

  打造山东半岛蓝色经济区,在思想观念上要有重大转变,在发展思路上要有重大创新,在生产力布局上要有重大调整,在政策措施上要有重大举措。当前和今后一个时期,加快推进山东半岛蓝色经济区建设的总体要求和基本思路是:全面贯彻党的十七大精神,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入落实科学发展观和胡锦涛总书记重要讲话精神,按照大力发展海洋经济、科学开发海洋资源、培育海洋优势产业的基本思路,坚持科学谋划、高点定位、强力推进,坚持统一规划、保护开发、立体发展,坚持海陆统筹、区域统筹、产业统筹,坚持创新驱动、改革推动、开放带动,以沿海七市为前沿,以全省资源要素为依托,以海带陆、以陆促海、内外联动,努力建设我国海洋科技教育中心、海洋优势产业聚集区、海滨国际旅游目的地、宜居城市群和海洋生态示范区,形成连接长三角和环渤海地区、沟通黄河流域广大腹地、面向东北亚全方位参与国际竞争的重要增长极,推动全省经济社会又好又快发展,为建设经济文化强省、服务全国发展大局作出更大贡献。

二、坚持海陆统筹重点带动,努力开创蓝色经济发展新局面

  打造山东半岛蓝色经济区,必须以海洋产业为重点,坚持海陆统筹,把海洋和陆地作为一个整体来谋划,把海洋产业与临海产业、涉海产业作为一个系统工程来推进,统筹海域、海岸带、内陆腹地开发建设,实行海陆产业统筹规划、资源要素统筹配置、基础设施统筹建设、生态环境统筹整治,通过海洋经济的大发展,带动内陆腹地的大开发、大开放。要依据半岛地区的资源条件和产业基础,按照优势互补、产业配套、组团架构、错位发展的思路,以重点港口、大型园区和产业基地为依托,规划整合要素资源,构建各具特色的产业区,促进沿岸线、环半岛地区联动发展,形成整体优势。要把蓝色经济区建设与加快完善城镇体系结合起来,积极发展特大城市,大力培育区域中心城市,提升完善中小城市和各具特色的中心镇,增强半岛城市群的辐射带动功能。要统筹城乡发展规划、基础设施建设、生态环境保护、就业和社会保障等,推进农村住房建设,完善农村基础设施,发展现代农业,促进城乡一体化发展。要充分利用东西部地区在区位条件、发展阶段、产业结构上差异互补的特点,引导海洋和涉海产业链由东向西、由海向陆延伸。加快省会济南的建设发展,增强辐射带动功能;发挥蓝色经济区建设对加快欠发达地区发展,特别是“突破菏泽”、发展县域经济的重大带动作用,促进东部产业向中西部转移、西部劳动力向东部输送,形成东西结合、优势互补、产业互动、布局互联、协调发展的新局面。要在加快发展蓝色经济的同时,更加注重改善民生,加快发展与蓝色经济区建设相适应的科技、教育、文化、卫生、体育等各项社会事业,激发社会创造活力,推进基本公共服务均等化,增加社会和谐因素,努力营造良好社会环境。

  建设山东半岛蓝色经济区,要立足当前,着眼长远,突出重点,精心谋划,着力形成“一区三带”的发展格局。“一区”就是打造山东半岛蓝色经济区。经过全省努力,实现“五大突破”:在发展布局上有所突破,形成海陆一体发展新格局;在优势产业上有所突破,形成现代海洋产业体系;在海洋保护上有所突破,形成可持续发展的新模式;在科技创新上有所突破,形成具有自主知识产权的核心竞争力;在体制机制上有所突破,形成促进蓝色经济健康发展的有力保障。力争到2015年,使海洋经济规模明显扩大,核心竞争力显著增强,海洋优势产业基本形成,奠定山东半岛蓝色经济区的良好基础;到2020年,基本建成海洋经济发达,产业优势突出,人与自然和谐发展,在国内外有重要影响的山东半岛蓝色经济区。

  “三带”就是依托沿海七市,优化涉海生产力布局,形成三个优势特色产业带。一是在黄河三角洲高效生态经济区规划建设区域着力打造沿海高效生态产业带。发挥黄河三角洲地区土地、海域后备资源丰富的优势,以资源高效利用和改善生态环境为主线,大力发展体现高效生态、循环经济、精细加工的优势产业。按照高效、生态、创新的原则,建成一批大型现代海洋牧场和生态畜牧业养殖基地,大力发展生态渔业、绿色种植业和节水农业;以园区建设为载体,促进产业集群化发展,加快发展高技术产业、先进装备制造业、海洋化工等特色产业,提升制造业整体素质;大力发展临港物流业、生态旅游业等现代服务业,加快构筑结构合理、功能完备、特色鲜明的现代服务业体系。二是在胶东半岛着力打造沿海高端产业带。以青岛为龙头,以烟台、潍坊、威海沿海城市为骨干,充分发挥地理区位优越、港口体系完备、经济外向度高、产业基础好、发展潜力大等优质资源富集的综合优势,以推进高端产业聚集区建设为契机,以建设现代海洋产业体系为目标,积极承接国际产业转移,大力实施高端高质高效产业发展战略,全力打造高技术含量、高附加值、高成长性的高端产业集群。三是构建以日照精品钢基地为重点的鲁南临港产业带。充分发挥日照港深水大港、腹地广阔的优势,加快鲁南临港产业区发展,带动鲁南经济带的开发建设。按照走新型工业化道路的要求,以做大做强日照精品钢基地为重点,集中培植钢铁、电力、石化、木浆造纸、加工装配工业等运量大、外向型和港口依赖度高的临海工业。以日照保税物流园区扩容升级为重点,加强立体疏港交通体系建设,密切港口与腹地之间的交通联系,着力贯通出海通道,加快发展现代港口物流业,把鲁南临港产业区建设成为我国东部沿海重要的临海产业基地和区域性国际航运物流中心。

 三、科学开发和高效利用海洋资源,着力发展海洋经济培育海洋优势产业

  推动蓝色经济区建设,关键在于按照科学发展的要求,集中集约开发,立足环境保护,把资源优势转化为产业优势,提升海洋经济发展水平。要把加快转变发展方式作为主攻方向,以增强素质、提升效益、持续发展为目标,坚持资源开发、产业培植、区域打造、生态保护“四位一体”,在开发中保护,在保护中开发,在优化中提升,在提升中优化,坚决防止盲目开发、无序竞争,绝不以牺牲资源、环境为代价来换取一时发展,要努力走出一条以集成创新实现集成绩效,以立体发展创造综合效益,资源节约、环境友好的蓝色经济发展新路子。在用海方式上,要由分散粗放利用向集中集约利用转变,重视海洋环境价值利用,科学开发滩涂,集中连片、规模化开发海洋空间资源,提高单位用海面积综合效益,优化岸线生产力布局,探索新的空间架构,为产业基地化、集群式发展创造条件;在开发模式上,要由单一、独立功能性开发向立体、综合功能性开发转变,强化复合功能区的理念,提升资源开发的关联度、延伸性和带动力,促进一二三次产业融合发展,对岛屿、岸线、生物、矿产等资源的开发,实行差别化对待、分类指导,建立资源开发综合评价制度,坚决保护珍稀资源;在生态环境上,要高度重视节能减排、环境保护,由先污染后治理、海陆分区治理、重点抓企业污染治理向坚持生态优先、海陆一体化治理、更加注重生态修复转变,把握海洋环境系统性、生态循环性的规律和特点,把陆域与海域环境保护统一起来,提高涉海陆源污染排放标准,严格控制入海排污总量,大规模发展循环经济,建立生态补偿机制,对重点流域、重点海湾和近岸海域实施综合治理与生态修复,加强海洋防灾减灾和应急处置能力建设,切实提高可持续发展水平。

  发展蓝色经济,要按照人无我有、人有我优、人优我强的理念,重点培育海洋优势产业,打造一批具有一定规模和较强竞争力的产业集群,抢占产业发展制高点,在全国海洋产业竞争发展中走在前列,保持领先水平。要紧密跟踪世界蓝色产业发展前沿,着眼于建设现代蓝色产业体系,以高端技术、高端产品、高端产业为引领,以提高产业核心竞争力为重点,突出发挥园区、基地和企业品牌的载体作用,着力推动优势产业由大变强,着力扶持新兴产业由无到有、由小变大,形成战略优势产业、骨干支柱产业、新兴高端产业鼎足发展新格局。在产业政策上,要大力推进产业结构调整和优化升级,改造提升传统优势产业,积极培植新的战略增长点,努力提高产品质量和竞争力,带动海洋经济持续发展;在产业导向上,要重点选择链条长、关联度高、带动效应大的产业,建立低耗高效产业结构;在产业布局上,各地区要错位发展,优势互补,避免产业低质同构和低水平重复建设。

  当前和今后一个时期,要立足我省现有海洋产业基础,以科技研发为先导,突出重点、凸显特色,接长短板、拉长链条,提升素质、拓展空间,着力培植壮大一批辐射带动力强的现代海洋产业,抢占海洋产业发展制高点,打造蓝色经济发展的产业优势。(1)在海洋生物产业上形成优势。把开发海洋生物技术与培育海洋生物产业结合起来,加强对海洋生物的研究开发,努力形成一批具有自主知识产权的海洋药物、生物材料、功能保健食品、新型蛋白源等海洋生物制品,建设国内一流、国际先进的海洋生物工程产业基地。注意挖掘和大力扶持已初现端倪、具有重大引领作用的高端生物技术产业,带动生物产业发展的规模化、基地化、品牌化。(2)在海洋装备制造业上形成优势。注重发挥海洋装备制造业在产业升级中的驱动和支撑作用,把提高海洋装备制造业水平作为优先发展的重点,加速推进装备自主化、高端化、集成化。对有比较优势和开发潜力的现代化总装造船和船舶零部件制造、深潜石油钻井平台、海洋精密仪器、数控加工、海洋通信等新兴高端设备、先进设备,加快形成长链条、大配套能力。(3)在海洋能源矿产业上形成优势。建设海洋能源综合保障体系,加快推进核电项目建设,积极发展海水冷却电厂,大力开发利用风能、太阳能、潮汐能、生物能等可再生能源,发展可再生能源用作海水淡化、城乡公共设施电源的技术和设备,高水平利用海洋清洁能源。加强与中央企业的战略合作,策划和实施一批投资规模大、带动能力强、战略周期长的能源矿产项目,规划建设国家重要的海洋油气、矿产开发和加工基地。(4)在现代海洋渔业上形成优势。以发展生态、高效、品牌渔业为方向,建设山东半岛现代渔业经济区。实施近海主体功能分区,合理利用海洋渔业资源,积极修复近海渔业资源,推动优势水产品区域化、规模化、标准化养殖,鼓励发展水产品精深加工,打造国际一流的水产品加工出口基地。大力发展多元化复合型海外渔业,突出开发公海渔业资源,培育一批远洋渔业龙头企业,增强我省现代海洋渔业国际竞争力。(5)在海洋交通运输物流业上形成优势。建立和完善现代海洋运输体系,积极发展近海和远洋运输,推进水陆联运、河海联运,大力度、高水平培植发展港口物流业,大幅度提高物流业在海洋经济中的比重。有效整合港口物流资源,着力增强港口的货物分流和配送功能,提高港口集疏运能力,依托重大交通枢纽改造提升、规划建设一批现代物流园区和大宗商品集散地,依托中心城市发展一批专业化和综合性的现代物流基地,发挥好保税区、出口加工区和开放口岸的作用,形成以海带陆、内外互动的物流发展大格局。(6)在海洋文化旅游业上形成优势。充分发挥山东半岛丰富的文化资源优势,突出海洋文化特色,整体策划,整合资源,彰显创意、生态、时尚等元素,大力发展文化创意、文化博览、动漫游戏、数字出版、数字传输、新型文化装备制造等新兴文化产业,打造海洋文化品牌,建设创意文化产业园,形成全国创意文化产业高低。推动文化与科技融合,充分运用现代科技手段改造传统文化产业,发展新型文化业态。推动文化与旅游融合,重点开发滨海休闲度假、海岛观光、原生态湿地、海滨城市旅游、邮轮与游艇旅游、海洋文化体验等高端旅游产品,系统提升产业层次,构建以滨海城市、度假区、度假酒店为主体的温带海滨度假连绵带,形成全国最大的休闲度假半岛,打造山东“蓝色旅游”品牌。(7)在海洋工程建筑业上形成优势。发挥海洋工程项目投资大、效益好、关联性强、带动内需的作用,引导扶持发展相应的工程设计和建设业,在服务省内海洋基础工程建设的同时,积极向省外海外拓展市场,着力提高水平、打造品牌,培育形成新的产业增长点。(8)在海洋生态环保产业上形成优势。根据海洋经济的特点,顺应海洋生态建设、环境治理需求大幅增加的趋势,积极培育发展岸线整治、近海生态修复、河口资源保护、沿海防护林建设、滩涂生态涵养等相关工程设计、技术研发、设备制造业。加强对海洋产业循环技术的研发,依托沿海园区,大规模发展海洋循环经济。把海水利用作为战略性的接续产业加以培植,扩大海水利用的产业规模,推广应用高效化、规模化海水淡化技术,形成工程开发中心和产业发展基地。

  同时,要充分发挥沿海区位条件和资源优势,以产业为纽带,以基础设施为支撑,吸引各类生产要素向沿海集聚,坚持一二三次产业相协调,加快建设临海现代产业体系,做大做强临海临港产业,促进海陆产业联动发展。突出发挥港口大进大出的枢纽作用,引导船舶、钢铁、石化、海化等产业资源重组,以大型企业集团为龙头,向港口、沿海园区和产业带集聚,布局几个大的循环经济型重化产业基地,创新以重化工基地产业链延伸带动区域发展的有效机制;按照与制造业相匹配的要求,突出发展与生产密切关联的新兴服务业,以金融保险、科技信息、服务外包、工业设计、创意产业、滨海旅游等为重点,降低准入门槛,强化政策扶持,创优发展环境,更多地依靠中小企业和民营企业把新兴服务业做强搞活;把蓝色经济与绿色经济结合起来,以蓝色产业带动农业资源深度开发,着力提高农业国际化、标准化、产业化水平,突出发展优质、高效、生态、品牌农业,构建开放型涉海农业体系,提高农业综合效益,增强农业国际竞争力。

 四、大力推进改革开放,为山东半岛蓝色经济区建设提供强大动力和支撑

  打造山东半岛蓝色经济区,必须大力弘扬改革创新精神。要解放思想,更新观念,开阔视野,切实强化海洋意识、蓝色经济意识,自觉破除海陆分治的观念,牢固树立海陆统筹、海陆一体的观念;自觉破除单一海洋观念,牢固树立海洋集成战略的观念;自觉破除单纯经济开发观念,牢固树立经济、社会、生态协调发展的观念。坚持用改革的办法解决影响和制约蓝色经济发展的突出问题,用创新的举措整合各种资源、集聚生产要素,以更加开放的姿态融入国际市场、开辟发展空间,为蓝色经济区建设提供强大动力和有效保障。

  (一)深化改革建立完善政策制度体系。把经济体制改革与其他方面改革结合起来,既统筹规划、全面推进,又区分轻重缓急,抓住重点,着力突破。哪个领域的改革任务紧迫就率先推进哪个领域的改革,什么问题突出就着力解决什么问题。要加快重点领域和关键环节的改革,推动形成有利于蓝色经济区建设的体制机制。要充分发挥政策的导向作用,研究出台相关政策,促进优势产业和各项事业快速发展。用足用好税收优惠政策,积极争取国家税收政策扶持,加大对海洋高技术研发机构建设、境外资源开发、企业自主创新、引进消化吸收再创新和生态环境补偿等扶持,落实好国家各项财政扶持政策。研究制定税收政策,重点支持海洋资源利用、海洋高新技术产业、现代农业、现代制造业、现代服务业的发展。研究制定金融政策,优化金融布局,创新服务方式,拓宽融资渠道,为蓝色经济区建设提供优质金融服务。推动银企合作,发展产业投资基金,鼓励企业发行债券或短期融资券,支持有条件的企业尽快上市。放宽民间投资范围,发展民间小额信贷和担保公司,最大限度地融通社会资金。扩大利用外资渠道,积极争取国际金融组织贷款和外国政府优惠贷款。研究制定集中集约用海和节约集约用地政策,科学划定优化开发区、重点开发区、限制开发区和禁止开发区,合理利用岸线和海域资源,大力推进集中集约用海,保证国家重大项目建设需要。在规划许可范围内,可以在有条件的沿海滩涂地带组织实施拦海造地或填海造地工程,努力增加蓝色经济区建设的土地后备资源。

  (二)加快构建区域科技创新体系。坚持科技兴海,充分发挥各地特别是沿海地区海洋科技资源优势,加强创新能力建设,完善科技创新体系,切实提高科技进步对经济增长的贡献率。加快建设以企业为主体、以市场为导向、产学研结合的技术创新体系,支持有条件的企业建立技术研发机构和创办海外研发机构,鼓励有条件的企业与高校、科研院所建立技术创新战略联盟。重点推进海洋科学与技术国家实验室、综合性海洋科考船、国家深潜基地等重大科技创新平台的建设,在区域内全面开放各类科技资源和创新平台。明确产业发展的技术重点,加强区域联合协作,组织重点攻关,努力在渔业养殖新品种培育、海洋生物制药、海水综合利用、海洋新能源开发、海洋深海技术、海洋环保技术等领域,突破一批重大关键共性技术和核心技术,形成一批具有自主知识产权、国际领先的科技成果,带动技术升级和产业转型。完善创新服务体制,扶持发展一批面向产业和服务社会的创新服务机构和成果转化机构,特别要依托现有各类经济园区,建设一批创新成果产业化基地。

  (三)建立健全人才智力支持体系。人才资源是第一资源。建设山东半岛蓝色经济区,需要强有力的人才智力支持。要以人才资源能力建设为核心,建立健全人才培养、引进、使用、评价、激励机制,努力营造人才汇聚、人尽其才、才尽其用的良好局面。适应蓝色经济区建设的要求,大力推进教育资源重组,完善高等教育和职业教育培训体系,进一步加快全省特别是沿海中心城市高等教育的发展,集中支持建设高水平理工院校(分校区),形成集群效应和强有力的科研、人才资源保障。要围绕产业发展需求,积极调整职业教育专业设置,创新培养模式,着力培养实用型、复合型技术人才,为蓝色经济区建设输送高素质劳动力。健全人才引进机制,采取更为优惠的政策,重点引进高层次人才、高技能人才和紧缺型人才,吸引国内外优秀人才到山东创业发展,鼓励国内知名高校、科研机构在沿海地区建立分校或科研平台,动员科研院所和高等院校的科技力量主动服务企业。对于重视人才使用,重视高素质劳动力培训,自主创新成效突出的,要给予表彰奖励,进一步形成尊重劳动、尊重人才、尊重知识、尊重创造的良好氛围。通过综合施策,最大限度地调动各方面人才的积极性,努力使山东半岛成为高端人才的聚集地和优质劳动力的富集地带。

  (四)健全完善现代市场流通体系。打破行政区划界限和条块分割,整合流通资源,培育一批现代化流通基地,规范发展各类市场中介组织,构建海陆相连、空地一体的现代流通网络,建立统一开放、竞争有序的市场流通体系。积极引进现代交易制度和流通方式,努力争取国家主管部门支持,探索建立涉海产品期货交易机制,形成区域商品集散中心和价格形成中心,努力打造具有海洋特色的全国商品重要集散地。建设“虚拟海关”,发展“无水码头”,使沿海口岸功能向内陆延伸,共享开放平台,促进蓝色经济区一体化发展。

  (五)着力构筑基础设施支撑体系。按照统筹规划、合理布局、适度超前、安全可靠的原则,紧紧抓住当前扩大内需的有利时机,加强基础设施和公共服务体系建设,推进蓝色经济区基础设施一体化发展。抓紧制定全省港口发展规划,着力打造以青岛港为龙头,以日照港、烟台港为两翼,以半岛港口群为依托的现代化港口集群。加快铁路、公路、水路和空港建设,进一步完善重点港口之间、城市之间、沿海与内地之间的交通网络体系。加快铁路干线、港口支线及疏港铁路专用线建设,形成纵贯南北、横贯东西“四纵四横”的铁路网。加快沿海各市之间、沿海与省会城际铁路建设,营造同城效应。加快公路特别是高等级公路建设,实现沿海港口和产业集中区的直接高速连接。加强空港建设,提高沿海地区航空运输能力。加快推进水利基础设施建设,优化区域水资源配置,形成覆盖全区域的水利网络。构筑陆海互动、一体化发展的信息化服务体系,推动信息化与港口物流等业务的深入融合,建设大通关信息服务平台,推动电子商务建设,开展网上贸易,促进信息资源共建共享。

  (六)积极建设全方位开放型经济体系。蓝色经济是开放型经济,要积极参与国际经济技术合作与竞争,完善内外联动、互利共赢、安全高效的开放型经济体系,努力把山东半岛蓝色经济区建设成为我国对外开放的重要门户。大力推进外贸发展方式转变,加快科技兴贸创新基地和服务外包基地建设,实施市场多元化战略,促进加工贸易向自主品牌、自主知识产权方向发展。努力提高利用外资水平,更加注重引进先进技术、管理经验和智力资源,引导外资投向主导产业、高新技术产业、现代服务业和节能环保等领域。积极实施“走出去”战略,支持有条件的企业并购境外知名品牌、研发机构和营销网络,扎实推进境外资源开发,进一步拓展发展空间。主动搞好与环渤海地区各省市的合作,加强与长江三角洲、珠江三角洲的交流与协作,探索与周边功能区和内陆腹地之间的联动发展机制,形成优势互补、共同发展的局面。

 五、加强对蓝色经济区建设的组织领导,充分调动各个方面积极性和创造性

  山东半岛蓝色经济区建设,涉及经济、政治、文化、社会、生态等各个领域,涵盖改革发展稳定方方面面,关系沿海各市及内陆腹地,必须切实加强领导,深入动员,广泛发动,紧紧依靠全省广大干部群众的力量,加快蓝色经济区的建设发展。

  (一)加强领导,明确责任。各级党委、政府要充分认识建设山东半岛蓝色经济区的极端重要性,把打造山东半岛蓝色经济区作为一项重大战略任务,着眼全局,统筹规划,突出重点,加快推进。省委、省政府已经成立了由主要领导同志任组长的山东半岛蓝色经济区规划建设领导小组,设立了工作推进协调小组和办事机构。各有关市要抓紧成立完善相应的领导机构和工作班子,加强对相关工作的组织领导。要建立联席会议制度和协商合作机制,对资源开发、产业发展、基础设施、要素市场等实行统筹规划、整体运作,推动跨地区交流合作,提升整体效能和综合效益。要建立完善责任分工体系和工作运行机制,把目标任务分解细化,落实到具体责任单位和责任人,形成一级抓一级、层层抓落实的工作格局。要把蓝色经济区建设目标完成和责任落实情况作为领导班子和领导干部考核监督体系的重要内容,建立科学的指标体系,完善考核办法,加强对有关市和部门绩效考核。建立完善海洋经济、海洋产业统计指标体系,加强统计工作,为科学决策和指导工作提供依据。要加强海洋管理和涉海机构建设,充实力量,完善职能,提高服务效率。

  (二)加强调研,搞好规划。要组织有关部门、科研单位、大专院校的专家学者和实际工作者,就关系蓝色经济区建设的重大问题,深入开展调查研究,进一步摸清海洋资源、产业规模、结构布局、技术水平等方面的情况,准确把握世界海洋经济发展新趋势,学习借鉴国内外先进经验,有针对性地提出对策建议。当前,要抓紧组织力量,着重围绕蓝色经济发展的国际经验、基本规律和战略重点,蓝色经济区的功能定位及空间布局,打造山东半岛蓝色经济区与建设胶东半岛高端产业聚集区、建设黄河三角洲高效生态经济区、整合重要资源发展临港产业区等战略措施的内在联系,科学开发海洋资源、培育海洋优势产业、促进沿海产业带集聚等问题,进行深度探索与研究,拿出一批有价值的研究成果。省直有关部门要在广泛调研、科学论证的基础上,尽快编制山东半岛蓝色经济区总体规划和有关专项规划,进一步明确发展的目标、任务和重点,规划建设一批事关长远和大局的重点建设项目。各有关市要按照全省总体要求,积极主动制定本地区的建设发展规划,从本地实际出发,推进海洋经济和相关产业发展。在规划建设过程中,要积极争取国家有关部门的支持,主动听取指导意见和建议,不断提升规划建设水平。

  (三)加强配合,形成合力。不论是沿海地区还是中西部地区都要牢固树立全省“一盘棋”的大局观念,勇于破除地方和部门利益的束缚,积极主动搞好衔接配合,有机整合各种资源和生产要素,有序有力有效搞好海洋资源的开发与保护,找准自己在发展中的位置,形成打造山东半岛蓝色经济区的强大合力。各有关市要加强相互配合,搞好上下对接,实现合作共赢。省直有关部门要充分发挥指导协调、组织实施的职能作用,切实转变作风,主动为基层和企业服务,结合本部门的职能,抓紧制定出台支持山东半岛蓝色经济区建设的具体政策措施,并确保落到实处。各高等院校、科研院所要发挥优势,围绕大力发展海洋经济、科学开发海洋资源调整学科设置,开展科研攻关,积极为山东半岛蓝色经济区建设贡献力量。要深入推进平安山东建设,深入推进法治政府建设,为蓝色经济区建设创造良好的社会环境和法治环境。新闻宣传部门要加强舆论引导,组织开展各种形式的主题宣传活动,总结推广各类先进典型,形成打造山东半岛蓝色经济区的生动局面。

  各有关市、省直部门贯彻落实本意见的情况,要及时报告省委、省政府。

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2010年12月06日 08:44:33

从自有住房率87.8%看房地产未来发展


昨天接了沈阳万锦房地产开发有限公司汪总的邀约,谈关于“自有居住率”的话题,也拜读了前面朋友的文字,涉及了政策、民生等内容,很是精彩。
既然轮到我了,总要硬着头皮说说。
首先,对于我国自有住房率达到如此高的水平,中国房地产行业发展如此迅速表示一下祝贺,从1978年,中国经历了多次住房改革措施,虽然经历过起伏,但是其发展速度、发展成果均十分显著。人均住房面积从1978年7.6㎡增长到2008年的23㎡,我们通过数据对比可以发现,这30年,中国人均居住面积增长3.4倍,开发面积增加了120多亿㎡,住宅保有量翻了12倍,可供1.84亿户居民居住,房地产企业的数量在2007年达到6.5万户,近五年中国商品房屋销售面积年均复合增长率达22%,从2003年以来的土地均价年上涨幅度基本达到 15%以上。如此高速的增长既显示了中国经济崛起的实力,也使房地产行业发展成为中国的支柱产业,已经基本解决了中国城市居民的安居问题。
其次,我们应该为居民的生活水平大幅改善鼓掌,自有住房率87.8%,我不知道如此精确地数据是如何计算出来的,可能数字会有一点水分,也可能专家的统计知识住宅数量与家庭数量的简单计算,但是住宅规模大幅增长是显而易见的,可能有的家庭有多套住宅、可能依然有人露宿街头,那是社会财富分配的问题,至少市场具备为绝大多数家庭提供充裕居住空间的能力和条件。
另外,数字的背后,也隐藏了未来房地产行业新的发展方向:
1、行业发展进入整合周期:任何一个行业的发展都是呈现螺旋上升趋势的,都有着起步、发展、繁荣、整合的周期特点。作为大宗商品,房地产也不例外,只是房地产的周期性与宏观经济形势紧密相连,根据库兹涅茨周期理论,每个周期波长15-20年,现在房地产行业的繁荣距离90年代抵偿繁荣期刚好15年,很快将进入危机——整合阶段,行业发展速度和利润水平将双双下降,市场竞争加剧,会有大批缺乏竞争力的企业面临被整合、清出行业的命运。
2、房地产企业面临着发展转型:在过去的30年中,支撑中国房地产发展的主要是人口红利期和城市化带来的刚性需求,但是随着城市化水平和人均GDP(目前已经超过3000美元)达到一定的水平,住房消费将由目前的刚性需求向改善型、舒适型、享受型需求发展,需求呈现差异化、个性化,而且土地市场将更加透明,供求矛盾将逐步缓解,这些都会带动目前房地产市场从资源竞争向产品竞争转变,对开发企业的经营模式、开发水平、市场能力都提出了更高的要求。
3、二级市场迎来发展机遇:87.8%的自有住房率已经达到了国际发达国家的平均居住水平,虽然住宅总体需求量依然会很大,但是巨大的住宅保有量以及城市负担日渐加重(城市交通体系、公共配套服务能力),将影响城市扩张的速度,住宅交易主体将由一级市场转变为二级市场,而且受住宅租售比过低的影响以及投资型住宅增多,将会带动住宅租赁市场的快速发展。
总之,87.8%的自有住房率是中国房地产行业发展的巨大成功,也是房地产行业发展新的里程碑,可能我在这里讲的比较简单,希望感兴趣的朋友能够继续探讨交流。

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2010年12月01日 08:54:22

房价下降是个梦

  年初的时候我一直坚持房价会松动,认为在房价惹起众怒的时候,应该已经触及了中央层的神经,应该会有高强度的政策出台,可现在看来我考虑的并不全面。    因为影响房价的因素十分复杂,宏观政策只是其中的一个方面,还有货币环境、整体经济环境、通货膨胀、地方政府财税机制问题、老百姓的心理恐慌等等。
    1、中国的货币环境,2007年国家实际上已经意识到了经济过热的问题,并且开始紧缩货币,可是突然来临的全球金融危机让中国措手不及,慌乱的开始刺激经济,并切切自喜,采取了震惊世界的4万亿经济刺激计划,并且再度放开货币的笼头,为了“保八”,拼命给中国经济“打鸡血”,一举成为世界“老大”,但是这种过度兴奋也给中国留下了严重的后遗症,货币流通过剩就是其中之一。
    2、整体经济环境的假繁荣,之所以说是假繁荣,原因有二,其一是中国的整体经济形势并没有根本性的改变,虽然各地投资异常火爆,大项目纷纷上马,但是发展的大多是带有一定政治色彩的国企央企,近几年的民营企业空间变得更狭窄了,节能减排杀死了一些,出口下降限制了一些,职工加薪控制了一些,将很多民营企业主赶向了投资市场;其二是中国的消费市场虽然受国家刺激爆发了,但是薪资难涨,各类物价猛升,消费的潜能还有多大?值得怀疑。
    3、通货膨胀已经不再是传说,我记得前段时间统计的数据显示食品类价格上涨50%以上,平衡农民收入没有人反对,可现实是,涨价的原因并不是农民的收入增加了,而是流通环节的炒作引起的,大量的游资盯上老百姓的菜篮子、米袋子了,而国家到现在才有所反应,生产材料、生活材料接连上涨,更加挤压了生产的合理利润空间,这有点像推翻的多米诺骨牌。
    4、地方政府的财税机制,土地财政已经成了一颗巨瘤,开始压迫者地方经济和房价,要根治就需要动大手术才行。
    5、老百姓的心理恐慌问题,谁也不希望眼睁睁的看着自己的钱在银行里贬值,都在瞪大眼睛为钱找出路呢,哪里最好?而且从目前物价上涨情况,老百姓对于房价大跌已经不抱有什么希望了。
    当然还有其他的问题,比如青岛市最近开始调整基准地价,据说最高的基准地价翻了一倍以上,土地拍卖挂牌的时候政府还有“心理价位”,土地降价的可能性已经没有了,再看看政策性住房,价格都到多少了?那还是国家免除了低钱之后的呢。
    当然也有人说是开发商的“暴利”所致,更有专家说房地产利润在“100%”以上,不知道专家是怎么算出来的,我们可以看看万科的房价(青岛四方卖1.3万/㎡,城阳8000/㎡),作为上市公司,至少他的运作应该是十分规范透明(不会漏税、授贿),他的利润才15%,这就是规范房地产市场。
    从这些因素来看,房价能降吗?

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2010年11月10日 08:51:56

两年后,大青岛生活的选择

前段时间到高新区去转了一下,虽然未来城的样子还没有形成,但是一个个忙碌的工地却给人无限的遐想,再过两年,这些工地就会变成一个个产业园、高楼大厦,看来大青岛离我们不远了。    城市已经开始变了,那我们的生活呢?我想必然会面临改变,将会变成什么样呢?
    第一,从大交通看未来大生活。
   
    1、胶州湾已经成为青岛的内湾,环湾是青岛的战略,环湾交通是未来大青岛的城市交通主动脉,但是环湾发展并不是单纯的青黄红连接,而是整个青岛城市从半岛格局向环状格局的转变。
    2、城阳是未来青岛面向半岛城市群的主门户,也是大青岛核心交通枢纽,西海岸和莱西是青岛市南北大门,两个连接山东滨海产业带和东西产业带的重要枢纽。
    二、从产业布局,看未来大青岛


    产业布局决定就业机会,未来大青岛围绕青黄红三点进行产业布局,西海岸作为复合型产业中心区,将会成为大青岛最大就业中心,但是产业分布以生产加工中心和现代物流中心为主,文化旅游的发展空间有限,产业附加值低,而以高新区为中心的北部蓝色经济产业区,将成为半岛硅谷、青岛总部基地,青岛市高端研发类人才就业中心,而传统市内五区则面临着产业结构的转变,成为青岛市文化旅游产业中心,传统生产就业面临转移、转型。
    而莱西、平度、胶州、即墨,包括潍坊地区的高密,这些半岛城市群两大经济发展带上的中小城市,将承接青岛市产业转移,成为半岛城市群次级就业中心,主要的以生产、商贸性岗位为主,但是未来也将面临着向商贸、服务、文化、旅游复合型产业区发展。

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2010年10月26日 08:59:57

转发:德国总理默克尔给我们震撼的一课

吉拉—默克尔,一位经历过社会主’义的东德人,她利用自己的博客,发表一番来华前的谈话,该说的话,都在上面说了,全世界想看想传播——去看看默克尔总理的博客吧!
  德国总理默克尔以她的低调、朴素、谦和、平易近人等品格给国人留下了深刻印象。她以实际行动为中国人上了一堂活生生的政治课,比其他外国政要在北大、清华的演讲,更具震撼力和教育意义!
  默克尔抵达南京后,获安排入住市内“索菲特银河大酒店”顶楼的四百多平方米、可以看到南京全景的总统套房。但默克尔认为这个安排过于奢华,坚持要入住七十多平方米的普通商务客房,房价一千八百元,只是总统套房的二十份之一。这种平实、朴素的作风,令国人耳目一新。
  早在一个月前,德国方面的先遣人员已到南京对酒店进行了一番考察。因为总统套房面积达400多平米,总理觉得太奢华,而普通豪华套房面积仅是总统套房面积的六分之一,约70平方米。每层都有两间,内设卧室、客厅和卫生间。德方先遣人员反馈给酒店的意见是,总理称:“普通豪华套间条件已经足够好了”。看来,默克尔总理出访入住普通房间已经成为习惯了。
  据了解,在索菲特银河住房部里这样的房间有30多套,每一层都有。入住价格每夜为1700多元人民币,加上服务费不到1800元;而总统套房入住一晚,要3万多元,连同服务费则要近4万元,价格相差20多倍。
  第二天早上,酒店本来准备了两套方案,房内用餐或是在只为贵宾服务的46楼行政楼层索菲特会所用餐,但默克尔谢绝去专门为其准备的私密性强的索菲特会所,坚持和一般住店客人一样到7楼西餐厅吃自助早餐。而且不进VIP包间,和随行的德国工作人员一道在大厅吃自助早餐。她也谢绝了工作人员的服务,坚持自己到自助餐台取食物,并自己动手切法式长棍面包。
  此时,发生了一件小插曲。在取一种燕麦面包时,默克尔不小心将一片面包落到了地上,按照惯例,酒店的工作人员会帮客人捡起来换一个,而默克尔却拒绝了服务人员,并弯身捡起掉在地上的那片面包,并放进自己的餐盘里。
  默克尔总理的早餐很简单,煎鸡蛋卷、奶酪饼、西瓜、面包,也包括掉到地上的那两片麦片面包。
  对德国人来说,这并不是什么特别的事,他们这个平民化女总理,平时就经常到超级市场购物,而且跟其他“师奶”(大婶)一样乖乖的排队,绝没什么特权。但对中国公众而言,默克尔的作为实在太震撼了,当她这些故事被中国传媒报导出来,立即在网上被广为传颂,为她喝采,更有不少网民以反讽方式表达对中国官’僚铺张浪费的不满。
  的确,堂堂一个国家总理,而且是当今最富裕的工业国家之一德国的总理,居然像“乞丐”那样捡掉在地下的面包来吃,实在超出中国人的想像极限。
  默克尔为什么如此俭朴?并不是她不懂得享受,也不是德国政府出不起这区区几万元钱,而是她及其身边的工作人员清楚地知道,他们用的是纳税人的钱,不能也不敢铺张浪费。在德国,法律对公务消费奉行“零容忍原则”,即任何铺张浪费都是不可容忍的,都可视为腐败,总理自然也不例外。对德国官员来说,用纳税人的钱大肆铺张简直就是不可想象的事情。正因为此,德国很多地方的政府大楼都显得破旧不起眼,官员的公务消费都受到严格限制,其消费清单,公众随时可以查询。如果有官员大肆挥霍公款,那不仅会遭到舆论的质疑,还有可能因此丢掉乌纱帽甚至锒铛入狱。
  在天’朝盛世的干部宴席,必定是珍馐百味,美酒佳肴食不尽、喝不完,绝不会有人像默克尔那样拾起地上的面包来吃。只要是公’款吃喝,一定是极尽奢华,否则也不会一年的公’款吃喝达到六千亿的惊人水平了!
  为什么同样是公’仆,同样是国家的高级干部,在中国和德国有此天渊之别呢?默克尔的行动告诉中国人,一个高级干部,即使吃公家住公家的,但也不一定能够心安理得的大吃大喝,她还要向她的选民交待!这就是制度使然!
  有些“有识”之士认为,默克尔此行不断提及人’权问题,并跟四名中国异见记者见面,又不肯借助欧盟轮任主席的机会推动取消对华军售,以致她此行收获不多,做不成多少生意,也令中德关系“变冷”。
  但是,默克尔送给中国人却是一份“厚礼”,就是实实在在的“身教”,让中国人亲身领会,一个文明、民’主制度之下选出来的官员,该有怎样的行为标准,该怎样要求自己的干部,该追求一个什么样的社会制度。这比一千句批评来得更有力量,更能震撼中国人的心灵!
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  中国人在德国吃饭被训斥:钱是您的,资源是大家的
  德国是个工业化程度很高的国家,说到奔驰、宝马、西门子、博世……没有人不知道,世界上用于核反应堆中最好的核心泵是在德国一个小镇上产生的。在这样一个发达国家,人们的生活一定是纸醉金迷灯红酒绿吧。
  在去德国考察前,我们在描绘着、揣摩着这个国度。到达港口城市汉堡之时,我们习惯先去餐馆,公派的驻地同事免不了要为我们接风洗尘。走进餐馆,我们一行穿过桌多人少的中餐馆大厅,心里犯疑惑:这样冷清清的场面,饭店能开下去吗?更可笑的是一对用餐情侣的桌子上,只摆有一个碟子,里面只放着两种菜,两罐啤酒,如此简单,是否影响他们的甜蜜聚会?如果是男士买单,是否太小气,他不怕女友跑掉?
  另外一桌是几位白人老太太在悠闲地用餐,每道菜上桌后,服务生很快给她们分掉,然后被她们吃光。
  我们不再过多注意她们,而是盼着自己的大餐快点上来。驻地的同事看到大家饥饿的样子,就多点了些菜,大家也不推让,大有“宰”驻地同事的意思。
  餐馆客人不多,上菜很快,我们的桌子很快被碟碗堆满,看来,今天我们是这里的大富豪了。
  狼吞虎咽之后,想到后面还有活动,就不再恋酒菜,这一餐很快就结束了。结果还有三分之一没有吃掉,剩在桌面上。结完账,个个剔着牙,歪歪扭扭地出了餐馆大门。
  出门没走几步,餐馆里有人在叫我们。不知是怎么回事:是否谁的东西落下了?我们都好奇,回头去看看。原来是那几个白人老太太,在和饭店老板叽哩呱啦说着什么,好像是针对我们的。
  看到我们都围来了,老太太改说英文,我们就都能听懂了,她在说我们剩的菜太多,太浪费了。我们觉得好笑,这老太太多管闲事!“我们花钱吃饭买单,剩多少,关你老太太什么事?”同事阿桂当时站出来,想和老太太练练口语。听到阿桂这样一说,老太太更生气了,为首的老太太立马掏出手机,拨打着什么电话。
  一会儿,一个穿制服的人开车来了,称是社会保障机构的工作人员。问完情况后,这位工作人员居然拿出罚单,开出50马克的罚款。这下我们都不吭气了,阿桂的脸不知道扭到哪里去了,也不敢再练口语了。驻地的同事只好拿出50马克,并一再说:“对不起!”
  这位工作人员收下马克,郑重地对我们说:“需要吃多少,就点多少!钱是你自己的,但资源是全社会的,世界上有很多人还缺少资源,你们不能够也没有理由浪费!”
  我们脸都红了。但我们在心里却都认同这句话。一个富有的国家里,人们还有这种意识。我们得好好反思:我们是个资源不是很丰富的国家,而且人口众多,平时请客吃饭,剩下的总是很多,主人怕客人吃不好丢面子,担心被客人看成小气鬼,就点很多的菜,反正都有剩,你不会怪我不大方吧。
  事实上,我们真的需要改变我们的一些习惯了,并且还要树立“大社会”的意识,再也不能“穷大方”了。那天,驻地的同事把罚单复印后,给每人一张做纪念,我们都愿意接受并决心保存着。…

——来自《哈佛商业评论》马丁的博文

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2010年09月26日 09:07:50

房地产利润在哪里?

都说房地产是一个暴利的行业,可是作为一个有多行业从业背景的当地产从业人员,我倒是认为,若论暴利恐怕房地产还没有办法拍到风口浪尖,因为即使一个比较好的房地产项目,产品的利润率要突破30%恐怕也不容易,而很多工业产品的毛利润率恐怕要远远超过房地产,产品的销售价格是其生产成本几倍的行业、企业比比皆是,有些甚至达到几十倍,如同老百姓十分了解的有药品、服装......    那么房地产真正吸引资本市场的是什么呢?这是受资本的需求特征决定的。
    1、他们追求的是高效的资本回报率。生产经营性行业需要经历产品研发、固定资产投资、原材料生产、市场销售漫长的周期。例如投资建厂,可能利润水平比较高,可是前期需要真金白银的投入,而且这些投入每年只能依靠固定资产折旧进行摊销,可能摊销十年二十年,前期资本才能摊销回来,这种效率对他们来讲是无法接受的,即使如医药这种盈利水平很高行业,前期上亿的生产场地、设备等投资,要想回收恐怕没有五年十年也有难度,毕竟你的生产还要受消费市场影响,没有哪个企业的产能能投产立即提升到满负荷的,如果是满负荷,恐怕利润也就降下来了,除非像Intel、apple这种企业,可是他们的研发周期一样很长。房地产却十分简单,主要的过程就是原材料获取——销售,这两个主要环节,生产环节虽然存在,可是并不需要生产场所、设备等固定资产投入,而且整个过程所有的投资都可以通过销售一次性回收。另外房地产的资金杠杆作用效果明显,利润一个房子的卖1万/㎡,利润2000/㎡,虽然看似20%的利润,开发商承担8000元的成本风险,实际动用的资金可能只有4000元,其余的利用资本杠杆解决掉了,这样资本的回报率自然就翻倍了。
  2、还有些资本在资本市场动荡的环境中,希望寻求避风港,在经济环境恶化的情况下,生产经营的风险很容易看得见,中国仍处于发展周期,城市化方向决定了房地产良好的保值、增值性能很高。这也是近几年很多上市公司、基金公司,甚至生产企业纷纷将资金转向房地产行业的原因。
    当然,这也是闲来无事随便说说,可能有些不对的地方,大家可以交流,不过对于房地产暴利一说我一直不敢苟同。

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2010年09月07日 09:03:36

关于十月楼市

前几天有个关于金九银十的话题,一直想说说,可是总没静下心来,正好今天与朋友聊天谈起来,所以就偷点懒,直接把聊天内容删减一下贴过来,呵呵。



REAL建筑师 16:04:09
青岛的行情怎样
永明 16:05:09
哪方面?
REAL建筑师 16:07:26
销售呗
永明 16:07:58
估计全国形势一样,都有很大的难度
REAL建筑师 16:09:17
你觉得十月会怎样?
永明 16:09:49
恐怕今年要报销,国家又开始发声 了
除非开发商做出牺牲、让步
REAL建筑师 16:10:48
又出政策了?你是指李副总说的那番?
永明 16:12:03
呵呵,这两天国务院报告里面说,目前房地产调控的压力依然很大,房价依然在高位运行
而且发改委的报告里也提到了对目前房价的不满意

REAL建筑师 16:13:29
哎。中央总是胡子眉毛一把抓
永明 16:15:16
呵呵,已经乱成一锅粥了,胡做胡有理
REAL建筑师 16:16:11
青岛房价有下行吗,近期?
北京郊区二手房在缓缓下跌
永明 16:17:11
现在还没有,不过也没有涨
REAL建筑师 16:17:31
哦。。。暴风雨前的寂静吧
永明 16:19:10
都在等着
REAL建筑师 16:19:43
你怎么判断?上还是下将来
永明 16:20:54
这次下行应该是政治任务,所以作为开发企业还是要早作打算
不过目前国家的整体形势不稳定,所以如果没有新的实体经济复兴,很可能会再次反弹
REAL建筑师 16:23:00
恩。。。党的天下,应该还是党说了算。但市场经济,又不能完全靠政策调整。毕竟,现在还是供需不平衡。
永明 16:23:10
但是长期上涨是没问题的,新技术、新材料、城市化、通胀都决定了房地产的上涨
REAL建筑师 16:23:25
对。我感觉长期是上涨的。
永明 16:24:57
是的,堵只能是暂时性的,如果不及时疏的话,恐怕问题会更严重,治理的关键在'疏"
REAL建筑师 16:25:24
恩。。好多问题,都不是开发商自身能解决的了
永明 16:25:51
问题的根源不在开发商身上
REAL建筑师 16:28:13
对的。随着对这行的了解,发现诸多问题。好多时候都是做了替罪羊。比如年初的地王,你说谁愿意高价买地啊,还不是政府搞拍卖,限制供地所致。结果对远洋地产骂声一片。他也是没办法。
永明 16:29:30
治开发商只是缓兵之计,也算是一种矛盾转移的方法,追求利润是企业的本质,社会责任是企业盈利之后的问题,虽然优秀的企业家往往心怀天下,但是也需要建立在生产获利的基础上的,松下不是有一句话吗,把对利润的追求与对社会的责任有效地统一
REAL建筑师 16:30:15
说的不错。。哈哈,如果是在论坛,可以申请加为 精华。
永明 16:31:07
实际上只要开发出优秀的产品,遵守国家的法律、社会道德规范,照章纳税,就是一个优秀的房地产企业了

REAL建筑师 16:33:27
那是那是。不过长远看地产企业是应该关注下产品的最终效果,所谓 ‘高完成度’。有很多营销下大了功夫,研发没有跟上。
永明 16:34:33
那是,这也是开发企业塑造品牌的关键内容

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2010年08月27日 15:20:18

枉谈“空置率”

自从六千万套空置房报道之后,关于空置率的问题的讨论一直没有间断过,可是讨论的重点却从空置数量、空置面积转向了“空置率”这个名词了。

    大家为何对这个名词如此关注呢?究其原因就是市场供需矛盾的转移,很多无房一族对于房屋空置浪费的一种愤怒,这有点跟大蒜事件一样,大蒜供应量有限、价格连番,超越了老百姓的承受能力,所以大家要看看到底是蒜农卖的贵了,还是大蒜产量少了?结果一看都堆在“有钱人”的家里,所以老百姓们就怒了。

    为了了解有多少空房子大家也纷纷献言献策,甚至不辞劳苦亲自求证,查电表、查水表、数窗户......各种招式纷纷亮相,可是到如今真想依然是一个谜。

    而各级政府部门要么回避,要么含混其次,还有部门列出很多理由诉说难度,难道这个结果真的那么难获取吗?确实很难,原因在哪里呢?我们看一下住宅空置的定义:住宅空置,是指建筑空间没有被占用,正在等待被出售或者出租,被空置的时间长度可以称为空置期。不包括已经废弃或准备被拆除的建筑,以及临时性居住或季节性居住的第二住所。只有能进入市场的才对市场供应有意义,不能进入市场的住宅,我们数出来又有什么意义呢?所以前几天我开玩笑,很多人说的办法查出来的只能算是“空着率”,因为这里面包括了一些有产阶层的第二第三居所及度假房、很多城市临退休人员的养老房、也有给孩子准备的准新房、出国或因到异地工作而空置的“窝”......总之原因很复杂,当然里面也有投机者囤积的房子在内,所以很难准确统计出来。

    既然如此麻烦,这个指标还有什么意义呢?首先住宅控制水平是市场供求关系的直观表现,空置率高了,就说明供应过剩,购房者可以静下心来慢慢挑选,对于开发商来讲就需要慎重开发,政府也可以对症下药进行调控。第二,对于住宅销售有指导性意义,住宅空置事件过长,也就意味着住宅的销售难度过大,对开发商来讲物业持有成本将会增加,需要综合利用价格杠杆来急速资金回笼。第三,空置密度分布也是城市人口转移的动态表现,对于房地产投资、商业投资都有指导意义。

    为什么在中国统计如此难呢?

    首要原因在于政策本身,中国的住宅市场是“买房难,持房易”,中国政府的土地使用制度虽然名之曰“租用制度”,可是政府确实一次性把几十年的租金全收光了,各种税费也是在购房时一次性收取完了,所以对于购房者来说起步门槛很高,一旦买到房之后就完事大吉了,这恐怕是目前空置水平较高的一个重要原因,如果把问题倒过来,每个房屋每年的持有费用提高的话,恐怕很多问题也就容易解开了,至少,那些贷款买第二第三居所的人也就自然减少了;手里多套住宅的就要考虑拿出来出租了,而且还要看出租的受益是不是划算;旅游开发区的盲目占地开发也就减少了;住宅的单套面积也就更合理了,很多想住大面积的有钱人,就自己跑到郊区去了......。

    另外一点在于政府官员,记得有一句话说:吏治是天下第一大文章。官员们手握权力,如果只想着自己的名利,把自己的利益与民众的利益割裂开,做任何一件事首先想到的不是民众的权利,而是想自己的乌纱帽和腰包,那还谈什么安居乐业?更不会有真实的信息。

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2010年08月26日 09:36:42

说说郭德纲和赵本山那点事

最近郭德纲事件沸沸扬扬,似乎有越演越烈之势,不知道这对于从是非事起家的郭德纲来讲是祸还是福,在这里我不想细谈,只想说说其徒弟“叛离”一事,今天看到报纸,记者在采访赵本山的时候,赵本山以教导的口吻(似乎是在教郭德纲)“火候一到就要灭火”,对于这点我从多次看采访赵本山的节目中也早有认识,而且对他的管理方法一直有不同的看法,认为他与郭德纲一样肯定要面临徒弟“叛离”,这只是迟早的问题。为什么呢?    我们先看一下赵郭二人的管理模式,都是冒“师徒之名”(在我看这种师徒关系,跟旧社会“学徒工”制度一样),他们的“徒弟”本质也是他们的“员工”,虽然赵本山反复强调:很爱他的徒弟们、像对待自己的孩子一样、一直为他们操心、像家长一样,要求他们珍惜这种关系、要知道感恩,而且他的徒弟们也都纷纷表示对赵的感恩之心、父子之情,可实际上呢?说到底是雇佣关系加上点师生情谊,就是现代企业加上家长式管理模式,哪个老板不爱他的雇员?不去想办法教导他们的员工呢(内部培训、外部培训、参观交流)?除非他不想赚钱,但是他们追求的依然是企业的利益,只不过赵郭二人分别又挂上了振兴民族文化事业的大旗,似乎少了点铜钱味。而在企业,雇佣关系是要遵循价值交换原则的,而价值交换失衡的话,这种雇佣关系也就也就面临解除危险了,另外,价值交换的双方,契约意识应该在第一位,而不是把感恩放在第一位,而且感恩也是相互的。
    有人经常谈起,赵本山的徒弟们基础比较低(这也是赵本山经常挂在嘴边的,XXX人在XXX方面有很多毛病,赵本山能如数家珍般罗列出很多),所以认为赵本山的这种管理方式也算对路。我不知道赵本山是不是一个完美的圣人,可即使是圣人都要遵守“生而不有,为而不持”之道,为什么非要去刻意把别人改造成自己想象的样子呢?何况你又非完人,你设计的模型、轨迹就是正确的吗?况且把目光天天放在员工的缺点上的老板也不算是好老板,教人的东西就要人回报也不算是一个好老师。过去讲“言传身教”,真正的教育是靠影响、引导的“不言之教”,而不是时刻盯着别人的小辫子、喋喋不休的批评教导、稍微热点就灭火,整天考虑玩“平衡”权术也不算是一个有德之人。
    那么作为家长式管理模式,最终的归命点在哪里呢?赵本山为何依然能安然无忧?我想如果赵本山依然保持安稳的局面,必须要具备两点:A、赵本山在影视、演义圈的影响力不减,依然能呼风唤雨,依然可以为他的徒弟们提供、开拓足够发挥舞台;B、他的徒弟之中不会出现能力异常的人,也就是说他的徒弟们不会有具备单飞能力之人,必须要依靠赵本山才能发展。如果这两个条件有一个不稳,赵本山的控制力也就消失了。
    所谓父父子子,父有德子方孝,失去德,单靠棍棒、金钱是维持不了权威的。郭德纲的案例也算是很好的反面教材了。教人知识是好的,但是好为人师确是人常犯的毛病,何况总想当别人的爸爸,就更不对了。

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2010年08月14日 11:30:48

“6540万套空置房”的意义

真是墙倒众人推,面对全国打压房地产的风潮,国家电网公司也出来落井下石,前几天发布消息称全国的电表6个月为零的空置房屋达到6540万套,足够2亿人居住。国内空置房高达6540万套可供2亿人居住,报道出来之后就引起了很多人的关注,大家普遍的想法是:现在住房供应过剩了,炒房的人太多了,房屋供不应求是一个假象,所以楼市要跌。估计也有人开始骂娘了,这么多空置的房子,应该往死里整他们。

    可是这些空置房对于解决住房供求矛盾有意义吗?

    首先,我们看一下这些空置房在哪里?前些年我去过几个新区看过,房子一大片,住户了无几,我曾经在威海银滩找几个物业保安了解了一下,其中一个小区(上千户,而且已经交付近两年)保安告诉我,一个冬季小区里面一户没有,整个银滩冬天在马路上碰不到几个人,住户大都在夏天去住一两个月而已。归纳一下,这类住房多集中在:1)城市的新城区,近些年各地政府争先恐后的搬迁,每搬到一个地方总是先开始造城运动,各级官员要不分房要不就是集资建房,然后忽悠开发商去开发,但是这些新城区因为没有生活配套,也没有就业环境,说白了因为距离和交通的问题,这些房子对于普通购房者并非有效供应,只能是一座空城,等着经济慢慢发展之后才能充实起来;2)是所谓的旅游度假区,近两年特别是沿海地区,大肆开发度假房,估计整个中国绵长的海岸线上的空置房占掉6540万套的大部分,而这些度假房只能是有钱人消遣使用;3)就是一些不发达的中小城市大面积的旧城旧村改造,一家分好几套房子,因为没有足够的流动人口,只能空置着了;4)不排除很多地方的养老房,有些即将退休的人,因为孩子要结婚,而城市房价又太高,或者向往清闲一些的生活,所以到小城镇置业,等退休之后居住。

    其次我们可以看一些这些空置房的拥有者,他们大都是特殊需求群体,真正的投资客(或者说专业投资客)占的比重很小,报道里也提到了“空置房比较多存在于地段不是很好、相关市政基础设施还没有完善的小区。”我想这些投资回报率很低的房子估计专业的投资者也不会感兴趣的。同样也不会成为普通购房者的需求目标。

    所以摆出这么吓人的数字意义不大,他们根本不是有效的供应对象,城市普通住宅的供求矛盾是客观存在的,而且这种矛盾在中国估计还会存在十年八年的,单纯靠打压不能解决问题的根本,还是要运用市场的手段疏导。

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2010年08月14日 11:30:48

房地产为什么如此坚强?

从进入2010年开始,中国楼市就没消停过,国家政策频出,各大媒体声讨声不断,甚至很多人评价为“最为严厉”、“最为严峻”,可是反观楼市表现却没有我们想象的那么脆弱,比现在的桥梁、水利工程牢固多了,虽然各地也有降价的风声,却没有形成潮流,相反,近期又有成交量上升的苗头,而且据统计房地产市场的投资增长达40%左右。

    中国的楼市为什么这么坚强呢?我们先看看坚强的表现:

    外部的压力应该已经非常明显了,首先是舆论导向压力,中国的宣传一直是国家比较强有力的武器,在以往的年代屡创战功,这次综合利用了全国的媒体,广播、电视、日报、新华社、网络轮番上阵,力度可见一斑;其次政策手段,政策就是政府手里的枪,这次简直是动用了机枪大炮了,土地政策、房产政策、金融政策,就连温总理从2009年底开始就不时批评高房价的问题;还有经济环境及就业形势,可以用十分严峻来形容,每次看着疯狂的公务员报名考试的场面,我就怀疑国家天天说的就业率那么高是不是真的?至于城市居民购买力下降应该是个不争的事实吧,上半年吃不起大蒜(政府的领导说蒜可以不吃),现在连喝绿豆汤估计都成问题了,油涨价、气涨价、电费涨价,似乎这年头什么不涨价都对不起国家似的,算算只有CPI涨的比较合理。而所有这些外部压力都直接影响着房地产市场的购买需求,也增加了房地产降价的压力。

    我们再看一下房地产市场内部的压力吧,从投资回报的角度分析,决定房价的应该是租金水平和投资回报率,而且作为长期的投资产品房地产的投资回报率应该维持在一个适当的水平,据说国际惯例应该高于6%(也就说年纯租金与房价比应该达到1/16.6),也就说在租金不变的前提下,如果投资回报率长期低于6%,则房地产投资需求将大幅下降,降价的压力将十分大。

    单现实情况确如我们开头说的,房价依然坚强,而成交量的不时反弹似乎也说明了房地产的需求依然旺盛。其中原因在哪里呢?

    1)是我们以前经常提及的中国人“买房置地”、“安居乐业”的传统思想,中国的文化中最重要的是“家”的文化,而家庭文化思想最重要的寄托就是房子。还有,政府一边高呼“城市化”,号召8亿农民大踏步的走进城市,另一方面却控制土地、控制建房。

    2)是商品经济的固有规律,影响价格的因素除了市场需求之外还有成本,土地涨价、人工费涨价、原材料涨价、新技术投资......,虽然国家一再强调土地成本在房价中的比例不高,但是有哪个开发商会以拿地时候的成本作为计算依据,谁不知道对比现时的土地价格?在地王频出的时候,政府的领导们在想什么呢?即使现在大部分地方的领导依然在为高地价自豪,并不断寻求提高地价的理由。

    3)从投资回报率的角度看,在租金水平不变的情况下,投资回报率降低势必带动房价上升,可为什么投资者会接受低回报率呢?一种可能性在于社会各类投资平均回报率水平的低下,风险与收益的不平衡(只有风险没有收益),使房地产即使回报率很低但是依然有吸引力;另外就是社会上流动的资本量不断增加,相对的投资机会却没有增长,或者反而减少了,而且因为通货膨胀因素导致银行、国债等安全投资成了赔钱货;还有就是对于国家政策及言论缺乏信任。

    4)是房地产的特殊性,中国土地政策的模糊,按照目前国家的有偿土地使用制度,土地存在使用年限的问题,随着时间的推移土地使用年限减少、房子折旧,房价自然下降,但是国家对于土地使用年限到期之后如何解决却缺乏明确说法,况且现在钉子户频出的现象也增加了人们对于未来土地政策的预期。

    总之,中国走的是有中国特色的社会主义,所以中国的房地产市场也十分特别,坚强的房价也是有中国特色的房地产市场的特点。

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2010年08月14日 11:30:48

聊聊拆迁的那点事

这两年关于拆迁的话题十分热,我从百度Google上搜索了一下,百度的结果是“找到相关网页约88,200,000篇”,google的结果是“获得约 43,600,000 条结果”其热度可见一斑。但是关于拆迁中最受关注的莫过于:钉子户的问题和暴力拆迁的问题,虽然国家和各级政府都出台了一系列规范拆迁的条例,可是问题大有愈演愈烈的趋势。

    那么关于拆迁问题的结症在哪里呢?

    首先我们可以肯定是,绝大多数拆迁问题出现的原因在于“利益”,因为只要拆迁就意味着土地交易、重新开发,开发商看重的是重新开发带来的经济效益,政府看重的是土地重新卖给开发商可以获得更好的利润,而拆迁户在整个过程中往往处于被动的地位,这个被动是因为在作为土地原有的使用者并没有获得公平的交易谈判的地位,之所以如此说是因为,按照正常的拆迁过程应该是土地的开发商与拆迁户(虽然土地所有者是政府,但是每个住宅产权证也包含了土地的使用权)之间的公平谈判,所以拆迁户对于拆迁补偿标准是有绝对的话语权的,但是现在是政府通过所谓的“土地国有制”,把拆迁户的话语权给限制了,越权与开发商进行谈判,已经成了最大的“开发商”。

   即使政府承担了“开发商”的角色,可如果各方遵循着公平的交易原则,也不会出现这么多的矛盾。我们现行的房地产管控方式是公平的吗?一般上市中心房子拆迁之后,土地的容积率普遍提高,也就是说如果原来容积率是1,拆迁后容积率是3,那么原来1平方的房子拆迁后能建3平米的房子。当然里面还有拆除的成本和重新建设的成本。但是在算拆迁费用的时候至少要考虑到容积率变化这方面因素的,而且即使是容积率相同,那么在城市容积率普遍很高的时候,房价肯定也会大幅提高。那么目前我们拆迁安置的时候是怎么计算拆迁费用的呢?第一参考房价的时候,是参考周边平均价格(被拆迁的房子容积率大部分是低于周边房子的容积率的),然后进行相应的建筑折旧,明显是政府把因为容积率形成的“差价”独吞了,另外任何旧城改造都或多或少的存在这土地升值的“潜力”,也就是说拆迁后房价会上升(这是很多地块大幅度溢价的原因),这部分价值也被政府及相关环节给瓜分掉了。政府只是象征性的额外补偿几㎡,这就是为什么很多中心繁华地段出现拆迁纠纷的原因,因为拆迁过程中利益被瓜分所以很多原居民拆迁后补偿过低所以只能被迫迁移到城市边缘。

    上面说的是普通住宅的问题,还有就是商铺(很多是住宅改成商铺的)的拆迁,因为被拆迁区域大都是相对居住比较繁华的地段,一些老铺的经营比较稳定,而且盈利比较好,但是拆迁过程中并没有考虑到商业的经营收益,而是仅按照住宅来补偿,这些业主当然不会接受。以往媒体上经常报道的所谓“最牛钉子户”大都是这种情况。

    总而言之,拆迁矛盾的本质是:作为拥有制度(游戏规则)的制定者、执法者、监督者合一的特殊身份的政府,加入到了利益追逐的环节,拥有绝对的利益竞争优势,而拆迁户成为利益竞争中最弱者。问题的根源在:中国特殊的土地制度,政府作为“全体人民的代表”,享有土地的所有权,而真正的人民则成了“租户”,只有租或不租的权利罢了。

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