易宪容

4月20日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作，其中包括调整完善房地产相关税收政策，以此来理顺当前住房市场的利益关系。可以说，当前国内房地产市场问题众多，困难重重，利益关系无法理顺，很大程度上与政府的住房政策存在严重缺陷有关，特别是住房税收政策的缺陷更是当前住房市场投机炒作重要原因之一。因此，调整与完善房地产相关税收政策，既是加强当前住房宏观调控政策的主要方面，也是保证国内住房市场能够持续健康发展的关键。

那么如何来调整与完善当前住房税收政策？首先要让整个社会形成一个基本共识，并此为基础确定住房税收制度的宗旨。毫无疑问，从现代文明社会的发展进程来看，城市化是现代经济得以发展与繁荣的主要源泉与动力。城市化的发展必然带来的住房价格上升、，土地升值和土地溢价，社会财富巨大的增长。但是在城市化的过程中这种财富快速增长如何安排如何分配，它既是住房制度的核心，也是保证社会财富分配公平公平、保证整个社会能够和谐发展的根本所在。如果不是这样，城市化过程中快速增长的财富就可能被少数人所掠夺。

比如，所有的现代文明国家，都会对城市化进程中住房的投资需求与合理消费需求作出一个严格的区分。对于合理的住房消费，政府的住房政策是鼓励是采取各种优惠政策的。而对于住房投资及投机行为不仅不能够享受任何住房政策上优惠而且也要通过有效的经济杠杆进行严格的限制，以便尽可能地让绝大多数居民的天赋居住权得以保证，以便让他们的财富不被人所掠夺。比如，日本对住房的投资行为就进行严格的限制，坚决杜绝“食利阶层对创造附加价值的劳动者的财富剥夺；土地拥有者通过非生产性方式对社会附加价值创造者的财富剥夺；原住民对移住民的财富剥夺。”

因此，对于社会主义的中国来说，不仅共同富裕全国人民共同分享整个社会劳动成果不仅是社会主义的核心，而且土地的国有也是全体人民共享城市化进程中快速增长财富的基础。因为，政府住房税收政策的宗旨就是通过严厉的住房税收政策全面地遏制住房投资需求，以此保证全体居民基本居住权，以便来保证居民有支付能力来改善其基本的居住条件和增加住房福利条件。要达到这一点，就得力求做到房价、地价的上升主要以基本住房自住需求增加为主要推动力而不是由住房投机炒作来推高房价。这就是调整与改善国内住房税收政策与制度的根本所在。可以说，如果住房税收制度的宗旨不明确，要让当前的住房税收制度得到好的调整与改善是不可能的。

其次，在明确住房税收制度的基础上，如何让这个住房税收制度的宗旨得以落实，或如何制定一种好的住房税收制度。这就是通过公共决策方式来进行，而不是以前那样仅是由少数人来制定中国的住房政策，仅是由少数来安排住房制度。否则，盘根错节的住房市场利益如何得到平衡。当前市场流行着一种说法，要重视改革顶层设计。也就是说，好的住房税收制度是靠少数的精英及政府部门推出与规划，而不是通过公共决策方式来进行。可以说，在当前住房市场利益关系错综复杂的情况下，如果不以公共决策的方式来制定税制，那么少数人一定会从自己利益的角度来制定有利于自己的住房政策，或让既得利益制度化。如果这样，既无法实现住房市场当事人利益关系平衡的，也无法调整与改善当前不合理的住房税收制度。

第三，在上述的基础上，在住房的流转、保有、继承的各环节建立完整的住房税收制度，全面保护住房自住需要、严厉打击投资投机需求。比如在住房的流转环节，就得对住房短期投机炒作课以重税。比如香港、新加坡、台湾等都是如此。一年内交易的再课以15%以上交易流转税。而目前中国的住房流转税只在1.5%－3%的水平。还不及香港住房一般流转税4.25%高。还有住房交易所得税方面，没有哪个国家的住房交易所得不是通过累进的方式加上课重税的。在日本，个人住房所得税最高边际税率调为75%，但对家庭自住房在出售时的升值部分可大额减免。除住房个人所得税之外，地方政府还征收的10％住房财产税，从而 使得在日本进行住房投资几乎是无利可图。再加上住房遗产税，从而使得想通过住房投资赚钱根本不可能。在韩国等国的情况也是如此。但是在中国，住房所得税在地方政府怂恿下只征收总交易价的1%，还可采取“阴阳合同”。住房财产税及住房遗产税则没有。试想这样的住房税收制度岂能不让投机炒作者涌入住房市场？中国住房市场岂能不炒翻天？

在德国，不仅对住房流转、所得、保有、遗产等方面对住房投机炒作课以重税，而且对住房建筑商的利润水平也有所限制，住房建筑商的利润水平高于25%就是犯罪。只要有人举报，检查机关一定会侦办。但是，在社会主义的中国，房地产则成了暴利的市场，而且这种暴利一暴利就十几年。住房成了赚钱最好的工具，让全国掀起住房投机炒作潮。

总之，对于中国的住房市场，已经成了一个少数人掠夺绝大多数人财富的工具，中国整个城市化进程中的财富增长与财富增值，绝大多数就是被少数人所掠夺了。只要看到2010年福布斯财富排名榜的榜单中国富人财富增长的情况就一目了然。而这些问题很大程度上就是住房政策缺陷所导致的结果，特别是住房税收政策缺陷所导致的结果。因此，要调整及完善中国的住房税收制度并非仅是小打小闹改改而已，而且要对中国住房税收政策进行重大的制度改革，从确定中国税收制度的宗旨、制度公共决策程序，要从住房流转、所得、保有、遗产等每一个环节来严厉打击住房的投机炒作，来保证居民基本的居住权利（这里住房的基本需求要有严格的限制，即购买一套基本的住房。住房需求只能限制在这种基本住房需求上，所谓的住房改善性需求也得严格限制，否则就容易形成政策的漏洞）。这才是中国住房税收制度调整与改革的根本所在。

国内房地产的暴利已经家喻户晓的事情。不仅房地产的暴利广泛，凡是做房地产的、与房地产行业有关的经济活动无不是如此。从最近美国福布斯财富所公布的财富排名来看，国内富人的财富增长最快，上榜单的人也增加最多。而胡润财富排名榜表示，当前中国千万以上的富翁就达到近100万人，亿万富翁达到近6万人。而国内不少人财富快速增长，时间上基本是与房地产发展同步的，正如胡润财富排名榜所表示，国内财富的快速增长有60%来自房地产。而且国内房地产暴利能够持续十几年，也是世界历史上上罕见的。

对于房地产暴利，有几事一定会让人触目惊心。一是我1997年去香港时，很少听到国内居民到香港购买住房的，但是从近两年的情况来看，国内大量的资金进入香港炒楼已经成为习以为常的事情。最近香港的房价之所以能够坚挺飚升，很大程度都是与国内居民疯狂地进入香港市场炒作有关。不少香港人告诉我，现在他们租住的房子很多都是国内租客。而且从全球的范围来看，中国的资金流到哪里，哪里的房价就一定会快速飚升。比如加拿大的温哥华、澳大利亚的悉尼等地的房价在金融危机中仍然十分坚挺就是如此，很大程度上与国内资金进入这些地方炒作房有关。也就是说，如果没有房地产暴利，不少人的财富不可能在短期内快速增长，他们也不可能把国内房地产暴利蔓延到国外。

二是中国作为一个发展中国家，其绝大多数居民的生活水平现在仍然处于一个十分低的水平上。特别是中国农民更是如此。但是当前中国则成了世界上奢侈品消费的最大国之一。这种奢侈品消费无论是国内消费还是在国外消费都是习以为常的事情。对于那些在房地产泡沫膨胀过程中，积累起了巨额财富的人来说，奢侈生活成了其暴利的代名词。大量的财富轻易地获得，其奢侈消费也就不会心痛了。

对于国内房地产暴利，也就激起了整个社会种种矛盾与问题。比如住房拆迁的血泪史、整个国内经济“房地产化”、房地产市场既得利益制度化、企业与个人财富增长观念异变、社会的核心价值扭曲等，几乎都是与房地产暴利有关。因此，如果当前的暴利仍然持续，它能整个中国社会经济带来的问题是罄竹难书的。

有报道，国家发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。可以说，尽管这些住房反暴利的规定来得太晚，因为，国内房地产暴利已经有十几年了，但是至少可以看到政府部门已经意识到住房暴利的危害性。如果不采取有效的政策来遏制，那么当前住房市场的问题会进一步恶化。

不过，反对房地产暴利，并非仅是从住房价格定价方式入手。因为，根据1995年颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》的行政法规，国务院主管部门是可对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务来制定规则，反对企业牟取暴利。但是，这只是反对房地产的暴利一种方式，也只是一种较为弱的方式。而制止房地产暴利就得要从住房市场暴利的源头入手。

也就是说，住房市场之所以存在巨大的暴利，最根本的问题就在于国内不少住房政策不把住房投资投机与消费区分开，并利用银行的金融杠杆及优惠的税收政策鼓励住房投机炒作。如果政府住房政策鼓励住房投机炒作，让国人把住房投机炒作当作最为赚钱的工具，那么国内住房价格岂不能飚升？住房暴利也就是由此而起。因此，要制止住房的暴利，既可通过住房定价机制把房地产开发的利润限制在一定范围内，比如德国就是这样。如果住房建筑商的住房利润水平过高，就得承担刑事责任。住房暴利是违法的。而更为重要的要全面遏制住房的投机炒作，保证住房是居民改善条件的商品而不是赚钱的工具。

比如，在土地私有的日本及韩国，就是通过严厉限制限制投资赚钱而保证了住房市场持续健康发展的。因为在日本及韩国政府看来，尽管两国的土地为私人所有，但是任何私有土地具有公益性质，因此，在城市化的过程中，政府的住房政策理念就让绝大多数家庭能够拥有自己的普遍住宅来分享这种城市过程中的财富增长与升值，坚决遏制少数人对绝大多数人财富的掠夺。因此，政府就是通过住房税收政策严格限制住房投资投机炒作行为，去除住房赚钱效应来保证住房市场不存在暴利的。比如，尽管两国的住房交易流转税较为宽松，以此来降低住房交易过程的交易成本，但是住房交易所得税（最高边际税率达75%）、住房财产税（不少地方税率达到10%）、住房遗产税则十分严厉，因此在日本与韩国居民要想住房投资投机炒作也是无利可图的。

而中国情况则相反，土地是公有的，但土地增值与溢价则被少数人所占有。比如，为了GDP、为了土地财政、为了政府官员有更大的交易标的，政府出台各种各样的住房优惠政策，特别是税收优惠政策，鼓励住房的投机炒作。可以说，在任何时候、任何国家，没有哪个地方会比当前中国住房投机炒作更为疯狂的。在当前政府的住房税收政策下，炒房赚钱是个人增长财富最快的方式，炒房成了居民财富增长与保值最好的工具。政府政策鼓励大炒住房不仅吹大房地产泡沫，制造了国内银行体系的金融风险，让绝大多数人无支付能力不能进入住房市场，也制造了不少住房投机炒作的暴富者，制造了住房市场的暴利。因此，要反对住房的暴利就得通过严厉税收政策打击住房投机炒作，去除住房市场赚钱效应。这才是遏制住房市场暴利根本所在。

最近中国总理温家宝到浙江访问时指出，住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。
在温家宝的谈话中，其表达了以下几层意思，一是住房是最大的民生问题，如果住房问题没有处理好，直接关系到广大民众的切身利益。而民众的住房民生又是通过住房供应及房价表现出来；二是住房的问题不仅关系广大民众的民生而且关系到国家经济健康稳定发展、关系整个社会和谐稳定，住房的问题既是经济问题，也是社会问题及政治问题，政府对此问题不可掉以轻心，也不可短期化，而是要看到住房的问题重要性与严重性；三是既然住房问题是当前经济、社会及政治生活的重大问题，那么政府对当前国内住房市场的房价过高、房地产泡沫过高、房地产投机炒作严重等市场的调控决心是坚定的，不会因内外形势变化而改变；四是对于房地产市场调整，不仅中央政策在决心，而且地方政府也要负起责任。政府对房地产问题年年讲、月月讲、时时讲，可见其问题的重要性。
可以说，正如温家宝总理所指出的，无论是2010年的国十条，还是2011年的新国八条，中央政府对国内房地产宏观调控的目标是十分明确的，就是要严厉打击住房的投机炒作，让国内住房市场回归到居住功能，价格回归理性。可以说，该文件宗旨与调控目标是2003年以来国内房地产政策对住房市场最好的定位。温家宝的上述谈话基本上是围绕着该宗旨与目标而展开。不过，人们一定会问，为何有好的房地产宏观调控的宗旨及目标，但住房市场的调控效果却不是那样理想？为何政府一直要强调其住房市场宏观调控的决心也实际上效果南辕北辙？为何市场上对政府强调住房宏观调控的决心多以是不以为然？在这样情况下，国内住房市场又会走到哪里？我曾多次撰文指出住房市场的利益冲突将是未来中国社会十年最大的风险，那么我这种分析能够成立的前提条件是什么？等等。
其实，对于房地产市场宏观调控，中国政府从来就没有一个明淅的边界。如果政府的房地产宏观调控的行为没有一个清楚的边界，哪些是可为的？哪是不可为的？那么这种房地产宏观调控要达到效果是不可能的。只有在划定政府行为边界之后，然后才能把握到当前中国住房市场问题之核心，知道问题的根源在哪里？知道当前中国住房问题的实质是什么？这才是解决当前国内房地产问题的根本之道。
在一个完全市场化的住房市场，或在一个以市场作基础性配置资源的经济中，政府的基本职能就是界定产权、以公共决策的方式制定市场规则及保护市场弱势者的利益不受到侵害等。这是政府可为的事情。市场主体如何交易与谈判、如何达到价格协议、市场价格机制如何形成及如何运作等，这些方面政府是不可为的。它完全由市场主体自主决策、自主行为。从目前国内住房市场的情况来看，政府的不少住房政策在可为及不可为的界线分别不清。本来政府该做的事情或是出台错误的政策（这是中国房地产市场问题的根源所在），或是落后于市场，或是不做，或是做了但的方式不正确等。
比如，如何保证住房市场信息的公开透明，保证住房市场交易过程不出现欺诈非法的行为等，这些方面中国住房市场与成熟住房市场差距较大。多年以来，我一直在呼吁要进行全国性的住房普查，通过住房普查建立起国内住房市场公开透明的信息系统，但是直到现在此建议石沉大海。可以说，如果不对全国的住房进行普查，对每一套住房建立起历史性的档案，那么要保证国内住房市场的信息公开透明，要制定出合符中国国情的住房政策是不可能的。试想，流动的人口都可以进行普查，但固定的住房则认为普查困难。此奇谈怪论到何地步。还有，到目前为止，国内房地产政策很少是通过公共决策的方式来获得，很少是通过公共决策的方式来平衡所有的住房市场当事人的利益关系，而是绝大多数住房政策或是闭门造车，或是出自持有私利的职能部门。在这种情况下，住房政策的出台不是保证市场每一个交易当事人能够在一个公平公正平台上进行交易，而这些政策往往容易把既得集团的利益制度化，从而损害绝大多数人的利益。可以说，2003年以来不少住房政策表面上是有利国内经济发展，但是实际上是通过这些住房政策让绝大多数人的利益在短期内向少数人迅速转移，或不少住房政策成了少数人掠夺绝大多数人利益的工具。否则，中国房地产的暴利能够持续十年以上的时间。还有，住房统计指标体系设计及信息收集整理公开透明等也存在同样的问题。也就是说，在如何保证住房市场信息公开透明，如何制定公平公正的市场规则，当前的中国不少住房政策与成熟市场相差太远，政府可做及要做的事情太多，但是政府却不做或仅做表面文章。
在不可为的方面，政府又做得太多。比如以强大政治权力控制土地交易，国有公共土地成了少数人谋利工具，成了政府官员大规模贪污最有效的途径与方式；政府不是用规则或制度引导住房商品结构调整与变化，而是要求房地产企业生产什么与不生产什么；规定什么人可以购买住房或不可购买住房，住房的价格要限定在什么范围等。在这种情况下，政府不是市场规则制定者，而是成了最有权势的市场交易主体及市场交易裁判者。正因为这样，在市场中，政府不把可为与不可为的行为厘清，并由此导致国内房地产市场许多问题。当这些住房市场的问题与盘根错节的既得集团的利益搅在一些，国内房地产市场问题更是会进一步恶化，政府所面对的房地产问题要得以解决更是困难。
比如，中央政府已经意识到当前国内住房市场问题的严重性，也找到了解决这些问题切入口，即严厉地打击住房市场投机炒作，去除住房市场的赚钱效应，但是，在落实及执行严厉打击住房的投机炒作政策与工具时，又被一些职能部门的政府用不可为政策所干扰，从而其它部门严厉打击住房市场投机炒作的政策不能够很好的执行。新国八条的限价令、限购令是前者，而住房税收政策则是后者。
可以说，由于政府在房地产政策上的可为与不可为的行为界定不清楚，从而也无法把住房市场的投资与消费区别开，并对住房投资与消费采取差别化的政策。在这种情况下，住房投机炒作者就容易利用现有的有利住房投机炒作的政策，涌入住房市场把住房价格炒高，把住房的消费者挤出市场，住房市场完全成了一个住房投机炒作者的赚钱工具。这就是当前国内住房市场问题的实质。如果不是对遍布全国住房市场的投机炒作者进行严厉的打击与遏制，去除当前国内住房市场赚钱效应，那么国内住房市场生产住房最多也是无济于事，也是无法达到政府房地产宏观调控的目标，房地产市场问题同样无法解决。
总之，认识当前住房市场问题的严重性自然是重要的，但其化解之道就在于清楚界定政府在住房市场的基本职能，可为及不可为。并在此基础上，通过税收及信贷政策严厉打击住房的投机炒作，去除住房市场赚钱效应，让住房价格回归理性，让住房市场回归到居住功能，这才是国内住房市场问题得以化解的根本所在。否则政府最有房地产宏观调控的决心，要想对中国住房市场进行真正的调整是不可能的。

毫无疑问，新国八条的房价调控目标制的政策已经失败。其失败不仅表现为国内各城市的政府都不愿意出台这个政策的实施细则，即使有608个城市在中央政府政府迫于无奈公布了年度新建住房价格控制目标，但是这些房价的控制目标不仅与中央政府的政策预期相差很远，更是与民众对政策的希望相差很远。因此，这些消息一公布，民怨四起，市场哗然。住建部不得不下文件要求各地方政府在听取社会意见之后，重新修定这种房价控制目标。对此，有的地方城市官员直接表态对已出台住房价格控制目标不予考虑调整，或坚决说“不”。这不仅使得住建部处于一种十分难堪处境，也让2011年新国八条的政策信度荡然无存。

对于这种现象，不少外国媒体认为这样的房地产宏观调控完全是一种的“闹剧”。这不仅在于新国八条的住房的“限价令”变成了“涨价令”，而且在于地方政府明显地对抗中央政府的政令。这是政策的问题，还是地方政府的问题。如果说全国各地城市都不执行中央的政策，如果全国各城市不约而同地出台的政策的实施细则与中央政府的政令相悖，那么检讨的不是地方政府，而是新国八条的住房价格控制目标制了。

在新国八条出台时，我们就撰指出，对于住房控制价格目标制，一是如果不对住房投资与消费进行严格的区分，并就此采取不同的政策，无论其住房价格目标与任何指标挂钩，实际上能够起到作用都十分有限；二是如果没有一套科学客观的住房价格统计体系及评估体系，那么要制定这个住房价格控制目标不仅不容易，即使制定了这个目标，又来比对与监管。如果没有这些，最好的住房价格控制目标都无法起到对遏制高房价限制作用。在当前这种住房价格统计体系下（中国住房价格统计数据是当前最为质量低的数据），这种住房控制价格目标反之可能成为地方政府操弄当地房价的工具。何也？

因为，在市场经济中，以供求关系变化决定的价格机制是市场经济核心。如果价格不能够根据供求关系而变化，而是人为控制或管制（除极个别的特殊商品之外），那么就没有市场而言了。人为对价格进入控制或管制，只能让经济带入计划时代。因为，价格是什么？价格是交易当事人双方谈判及自愿出价达成交易的结果。因此，任何一方无论是通过政府强制性手段还是利用信息不对称的方式强制对方接受的价格都不是市场合理的价格。政府的法律及制度只是要保证不出现这种不合理的交易价格，而不是用制度规则来设定这种价格。对于住房商品来说，由于它的特性，它完全是一种差异化的商品，每一套住房都有它自身的价格。政府希望某种制度设定把住房的价格设定在某一种目标上，或想通过格式化的合同或交易来形成统一的价格是不可能的。因此，住房价格控制目标制实际上就是希望通过制度设定让住房价格在某一目标内，这实际上是向计划经济回归，在当前的市场经济下是完全不可能的。由于实际上的不可能，但房地产宏观调控政策又达成这种可能，那么各城市地方政府出台的政策实施细则岂能不与之冲突？

可以说，新建住房价格控制目标无论与什么指标挂钩，比如GDP增长速度、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力，以及什么CPI等，政府希望以计划经济的思维方式来管理或控制住房价格，都是不可能的。其政策的最后结果只能背道而驰。因为，这种指标的问题就在于没有把握到这一轮房价上涨的原因与实质，以及没有看到这一轮房价上涨所造成的房地产泡沫对中国经济、金融、社会、政治等方而所造成的严重危害性。

由于不对当前房地产泡沫原因与实质先了解，因此，这种住房价格控制目标制是建立承认既定房价事实上的合理性基础上。也就是说，制定住房价格控制目标的前提是承认现有各地住房的价格是“合理”的，其目标就是在这样的“合理”的价格基础上来制定。那么当前国内住房价格是不是合理？这种住房价格水平高不高或可不可持持续？等等。对于这些问题，早已形成全国的共识（即当前住房价格水平让85%以上的居民购买不起，中国房地产泡沫巨大），是不需要来讨论的问题。而且，中国存在一个巨大的房地产泡沫也已经成了全世界的常识。因为，全民炒房世界上有哪一个国家哪一个时期比得上当前的中国。2006年美国房地产泡沫破灭前，1999年－2006年住房的价格上涨了58%，而中国全国住房均价（住房总销售除了住房总销售金额）的近8年（2002－2009）上涨达到了113%。如果实际住房价格上涨则是几倍了。比如在这个阶段国内一线城市的房价上涨多以是几倍。比如北京，我居住的附近的天通苑小区由每平米的2650元上涨到了2万元以上。当前美国新屋楼价中位数为20.21万美元（约人民币131万人民币），二手房的价格中位数15.61万美元（约101万人民币），人家美国这些住宅是别墅，而这样的价格在北京、上海、深圳等地边远地方只能购买到一套50平方米的住房。还有，美国人95%以的居民都只有一套住房，但是在中国不少城市居民持有几套以住房者十分普遍。由于住房价格过高，当前这种价格水平国内85%以上居民是没有支付能力购买的。在这种情况下，中国的住房泡沫岂能不大及不破灭？政府的住房住房价格目标制不是挤出当前过大房地产泡沫，而是希望用政策来保留这种泡沫，民众岂能不气愤？社会岂能不哗然？这个巨大的房地产泡沫能够持续吗？最近美国、迪拜、爱尔兰等房地产泡沫破灭导致金融危机只是刚刚过去。还有，新国八条的宗旨是要遏制和打击住房的投机炒作、挤出住房泡沫，但住房价格控制目标制却要保持这个泡沫，该政策本身岂能与新国八条的政策宗旨相冲突？

再退一步说，假定可以有这样一个住房价格控制目标，那么当前国内住房统计指标体系能够担起该责任吗？我们都知道，国内住房价格统计指标体系数据低质量、人为操纵，这是世人都知道的事情。如果不对中国的住房价格统计指标体系改革与重新构造，那么用这样的指标如何可制定合理的住房价格控制目标。当前，住房价格控制目标制则希望各地方政府用这样一种低质量的、可人为操纵的住房价格指标与当地GDP增长、人均可支配收入增长及居民住房支付能力等指标挂钩来控制房价，这岂不是缘木求鱼？不仅不可能，反之会成为笑柄。不少国外媒体把中国这次住房价格控制目标的现象看成是一种房地产宏观调控的“闹剧”，虽然有点过份，但也不为过。本来指向的政策是要遏制国内房价过快上涨，挤出房地产泡沫，反之这种政策则成了各地方政府房价上涨政策“理由”，这些政策出台之后，不少城市的价格上涨的预期进一步强化。“闹剧”不“闹剧”！

这种政策“闹剧”根源在于中国的住房政策从而就没有公共性。重大的住房政策不是通过公共决策方式来完成的（通过合法程序让相关的当事人都参与其政策制定过程中），不是通过重大公共决策来平衡社会各阶段的利益关系，而是一些政府职能部门仅图部门私利而不顾公共利益。在这种情况下，一些政府的职能部门往往会从私利的角度塞进对自己有利有权的所谓政策。实际上，这些政策往往会严重阻碍整个政策的宗旨落实甚至与政策的宗旨相悖。可以说，当前国内的住房公共决策问题不解决，有些政府职能部门就会把既得集团的利益制度化，就会不把房地产泡沫推到破灭是不会摆休的。从2003年开始，国内房地产宏观调控的政策出台了一轮又一轮，但是这些政策不仅没有保证中国的房地产市场分说健康稳定发展，反之成为房地产泡沫越吹越大的动力。对此，我们该认真反思的时候了！

据报道，国家发改委副主任徐宪平3月6日表示，“十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。也就是说，为了遏制当前过高的房价，为了解决国内居民的基本居住条件，政府在未来五年里，计划建设城镇保障性安居工程3600万套，2011年建设1000万套，2012年建设1000万套，2013－2015三年建设1600万套，即在未来的5年里使保障性住房覆盖率达到20%。

如果保障性住房每套为60平方米，3600万套住房就有21.6亿平方米。而2006－2010年5年的时间里（这5年是住房销售最多的几年）住房销售总面积为36.4亿平方米，未来5年保障性住房建设是前5年整个住房销售总面积的近60%。可以说，如果未来5年保障性住房建设有如此大的量，那么不仅可以解决不少居民的基本居住条件问题，房价可能出现一定程度的下降，也不会由于商品房市场的调整而影响住房市场对整个相关产业拉动的作用。大力建造保障性住房应该是个可喜可贺一箭双雕的事情。

不过，政府规划建设大量的保障性住房，这些保障性住房采取什么样的方式来完成。是由政府财政拨款进行呢？还是以外包的方式通过市场来完成？如果是前者，当前政府的财政资金进入保障性住房只是杯水车薪。比如说，如果每套保障性住房的资金需求为18万元（每平方米为3000元），那么1000万套保障性住房需要资金1.8万亿，3600万套保障性住房就需要资金6.5万亿元。因此，2011年政府财政预算1000亿保障性住房资金仅是杯水车薪。更何况那此租赁性住房所投入的资金可能更多及时间更长。这就是2010年政府要求建造580万套保障性住房无法完成的原因所在（地方政府没有财力投入）。

如果采取以市场外包的方式进行，就得看现有的融资方式及生产之回报率。现有的融资工具是什么？如果保障性住房的收益率过低的情况下，又会什么样的融资工具可适用？如果保障性住房的收益率有一定水平，那么生产企业如何可能让保障性住房的建设成本降到保障性水平。当前国际通行的住房信托基金，其融资市场是很发达，但是这种金融市场工具主要针对的是商用公寓与写字楼市场。过低的收益率，使用这种工具将面临许多障碍。

还有，建设3600万套保障性住房看上去是很多，其覆盖率可能达到20%（要看其基准如何确定）。但是，如果国内城市化率为1%，那么每年就有1400万人口要进入城市，其家庭近500万户，需要住房500万套。再加上不少城市的拆迁，这些居民的住房往往会算到保障性住房中，城市棚户区的改造就是这次保障性住房的重点，因此，建设的保障性住房可能仅是能够保障这两块居民的住房需求。其保障性住房的覆盖率最高，仍然有许多城市居民的住房面临困难。

现在还有一个重要的问题，就是保障性住房的结构如何，即经济适用房、廉租房、公租房等各自所占比例如何。如果不对此有更为详细的规定，地方政府可能利用这种灵活性化解保障性住房建设所产生的效果。同时，建设3600万套保障性住房规划在全国范围内如何分配。当前城市住房的矛盾，一二线城市最为突出，而且这种突出性还会随国内城市化进程进一步强化。因此，如果3600万套保障性住房建设仅是以当前人口的分布状态来给地方政府下达指标，这就可能导致不少三四线城市的保障性住房过剩，而一二线城市保障性住房严重不足。现在国内城市居民住房困难程度主要是与房价有关，房价越是高的地方，可能需要建造的保障性住房就会越多。加上在未来城市化过程中，大量的人口多以会涌向这些高房价的城市，这些城市的保障性住房不足的程度更是会严重。因此，3600万套保障性住房规划在各地方如何安排同样是大有文章可做的。如果3600万套保障性住房仅是按照城市人口分布状态来规划，那么这种住房的保障性作用就会减弱。

建立大量的保障性住房还有存在如何分配的问题，早几年保障性住房分配的缺陷罄竹难书。因此，建设大量的保障性住房还得建立起公平透明规范的保障性住房分配制度。如果建造大量的保障性住房不能够让真正需要的人获得，而是完全由权力来操纵，甚至于保障性住房成为投资赚钱的工具（制度安排不好，保障性住房同样可以成为投机炒作工具，比如早几年北京的经济适用房，很多人就是把这些住房作用赚钱的工具）。在这种情况下，保障性住房建造再多，其意义也不是很大。

总之，政府希望建造大量的保障性住房来改善城市中低收入居民的住房条件，来遏制不少城市过高的房价，对于前者，如果制度安排好，当然其意义不可低估；对于后者，市场则不可高估其作用。因为，当前许多城市的住房价格过高，并非是住房供求关系问题，而是没有好的政策对住房投机炒作进行严格限制与打击，没有去除住房的赚钱效应。当然，政府规划建造大量的保障性住房可以起到一箭双雕的作用，但是达到其目标仍然要克服许多困难。国人对此只能拭目以待。

我在年前就指出，如果货币政策转向，住房按揭贷款利率重新风险将成为一种趋势。特别是，新国八条之后，这种趋势表现的更为明显。因为，新国八条的宗旨是全面遏制与打击住房投机炒作，让住房市场回到它的居住功能或本性。我们可以看到，尽管各地限购令的声势浩大，但实际上在新国八条中对住房投机炒作最为严厉的工具是差别化的信贷政策，即商业银行对住房按揭贷款的风险重新定价。
据报道，按照新国八条的精神，不仅购买第二套住房的住房按揭贷款利率全面上浮，而且国内各商业银行基本上取消首套住房按揭贷款优惠利率（在新国八条中，住房按揭贷款利率只有第二套利率最低底线，其他则是商业银行对不同的信用不同的风险定价）。也就是说，对于住房按揭贷款利率，无论是购买一套还是二套以上，商业银行开始针对性采取自主的信用风险定价。比如说，北京的一些银行，首套住房按揭贷款，不仅取消其优惠利率，而且其利率也如第二套住房贷款利率采取上浮的方式。

据一些银行业务人员介绍，对于正准备申请首套房贷款的新客户来说，由于贷款额度有限，其利率利率已经，不仅没有商量的余地，还有可能上浮至1.1倍。只有资质优秀的客户可能拿到基准利率，对于资质稍差的客户，利率必须上浮10%甚至更高，20%-30%都有可能。

在这里可以看到，首套住房按揭贷款优惠利率的取消，甚至上浮，尽管在信贷人员手中对信贷扩张仍然有不少弹性，但是整个住房按揭贷款利率水平将全面上升，尤其是第二套住房的利率上升的幅度可能会更大。这种利率水平的全面上升，不仅会加大购买者的成本，减少购买住房的需求，而且对想购买第二套住房进行投机炒作者来说将产生巨大的影响。比如说，当前的5年期以上贷款的基准利率6.6%，上浮50%，就达到9.9%。如果购买住房者贷款100万，按揭贷款30年，那么连本带息30年就得支付近324万元（以复利计，即假定上浮利率到10%，如果利率再上升，利率水平比这还要高）。特别是当前的存贷款利率处于一个上升的通道，购买第二套住房的投资者所面临的风险会更高。

还有，如果这种态势不改变，住房按揭贷款利率水平全面上升，对存量住房的影响更是会巨大的。因为，就当前国内住房按揭贷款利率合同来说，基本上很少是采取固定利率合同形式，普遍的都采取浮动利率的合同，而且其浮动利率的合同形式是一年一订。也就是说，在2011年住房按揭贷款优惠利率全面取消、利率水平全面提升的情况下，加上2011年的存贷款利率的加息效应，那么在2009－2010年高价时期或房地产泡沫很大时进入的这些存量住房的按揭贷款利率就可能大幅度的上升。比如，已有的存量住房的按揭贷款利率由7折优惠上升到基准利率1.1倍以上（即使是首套利率上升也是可能的），那么这些存量住房贷款利率负担就会突然快速上升，即由优惠利率4.48%上升到1.1倍7.26%，利率上升幅度达62.1%（这里还仅是以1.1倍为基准及2月份以后加息没有计算进，如果上浮的幅度比这大及以后加息的因素，实际利率上升的幅度应该比这还要大）。再加上，住房按揭贷款都是中长期贷款，在贷款利率很高的情况下，利率又是以复利计算，那么已经购买住房的贷款利率就可能快速增长。而且，更可能的情况是，当持有大量住房或第二套以上住房的投机炒作者，当这些持有住房者的按揭贷款负担急剧上升并想将手中的住房尽快出手时，不仅交易成本快速上升（交易环节的税收无法转移给下家），而且住房需求在急速下降，房价出现重大调整，手中的住房无法脱手。这就是最近爱尔兰及美国所发生的情况。

从1996年到2006年，爱尔兰的住房市场同中国一样也炒翻了天，全国就是一个大工地，10年的时间里房价也上涨近5倍。爱尔兰的经济也出现前所未有的黄金十年，2003年爱尔兰的人均GDP跃升升到世界第二位，人均财富也4万欧元上升到15万欧元。但是房地产泡沫一破灭，整个国家经济立即面临巨大困境与衰退。住房的价格也一落千丈。比如，有一个居民2003年购买的一套住房价格为29万欧元，2005年上涨42万欧元，到2010年只值22万欧元，但这时脱手还不容易。可见，房地产破灭对市场的影响有多大。

可以说，住房按揭贷款优惠利率取消，住房按揭贷款利率全面上升已经是一种必然的趋势，无论是对银行来说，还是对购买住房者来说（无论是投机炒作还是消费），对此都不可掉以轻心。因为，当最为核心的金融市场条件发生根本性的变化（去杠杆化），它将对房地产市场产生巨大的影响与冲击，而且当购买住房者发现这种影响与冲击的严重性，估计已经晚了！

2011年2月8日，央行2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。从2010年10月19日起，这是央行在短短的几个月里第三次上调金融机构人民币存贷款利率了。从这几次存贷款利率上调的目标来看，就是通过价格机制如何来管理好市场过多的流动性，减弱通货膨胀压力（今年上半年通货膨胀压力已十分明显），让信贷增长回归到常态（但1月份商业银行无限信贷扩张的态势没有多少改变）。

不过，从这几次加息的特点与情况来看，其含义要比这些目的还要深刻得多。从这几次加息的特点来看，存贷款利率上调，尽管一年期的基准利率上调每次都是相同的，但是其他档次的存贷款利率则是采取不对称的方式上调。即中长期的存款利率上调的幅度大于中长期贷款利率上调的幅度。短期存款利率上调的幅度小，而中长期的存款利率上调的幅度大。比如，活期存款利率三次共上调只有0.04厘，而5年期的存款利率三次则上调了1.40厘，上涨调度达39%。而中长期贷款利率三次仅上调0.66厘，上涨的幅度仅为11%，从而使得存贷款之间的利差在很大程度上缩小。可以说，央行这几次加息看上去是十分平常，但其中却包含着十分巧妙的价格激励机制，以此来改变商业银行的市场行为。

首先，在当前通货膨胀压力比较大的情况下，如果1月份CPI为5%，那么居民存款负利率就达到2%。2010年底居民储蓄存款余额有30万亿，如果负利率2%，那么一年居民储备收益就损失6000亿元，每个月收益损失达500亿元。这是在严重金融管制下的负利率。这种情况不仅对广大存款居民是相当不公平同，也会严重影响居民基本消费（因为其该获得的收益由政府利率管制而转移给贷款人了），而且更容易导致居民对当前市场作错误的判断。认为在严重的通货膨胀情况下，为了保护其财富不受损失就得把其资金转入房地产市场购买住房所谓的“资产保值”（这只是当前市场上十分流行的一种意见，实际上是不可能的），让房地产泡沫继续吹大。因此，连续加息让居民的负利率收益损失降到最小程度，既可让居民手中持有的大量的流动性回流到银行体系，也是央行挤出房地产泡沫一种间接方式。而这种方式对房地产泡沫杀伤力一点都不可低估（2006年美国的情况就是明证）。

其次，央行逐渐地上调存贷款利率，不仅让存贷款利差直接缩小，而且也在改变商业银行对住房贷款性质的认识及行为方式。比如说，现在5年期的存款利率为5厘，而5年期以上的贷款利率为6.60厘，利差水平由以往的2.34厘缩小到1.60厘，缩小的幅度相当大。更为重要的是，由于存贷款的利差全面缩小，如果住房按揭贷款优惠不取消，存贷款利率就会严重倒挂。比如，5年期以上的贷款利率7折优惠为4.62厘，85折优惠为5.61厘。在这种情况下，如果商业银行仍然对住房按揭贷款采取优惠利率，那么7折优惠时商业银行严重亏损，85折时则扣除了银行运行成本之后也是无利可图或亏损。可以说，这就是央行巧妙设计一种价格机制。无论国内商业银行以往如何把按揭贷款看作是优质资产，无论商业银行对住房按揭有巨大的冲动（2010年个人从贷款达29000亿元），而且这种冲动在2011年1月还在继续，但是在现在这样的价格激励机制，商业银行要这样冲动是无利可图，甚至于亏损。这就是为何本来各商业银行在2010年底要对个人住房按揭贷款重新定价的情况下而不作为，而到春节期间各商业银行才纷纷采取取消住房按揭贷款优惠利率的原因所在。

可以说，在当前这种住房利率机制下，国内各商业银行全面取消住房按揭贷款优惠将成为一种必然趋势。在这种趋势下，不仅能够改变商业银行以往把住房按揭贷款看作是优质资产的观念，重新审查住房按揭贷款在高房价的风险，也会改变商业银行向住房按揭贷款过度扩张的行为。一旦国内住房信贷优惠利率全面取消，它将对国内房地产市场形成巨大的冲击。因此，就目前为止，这才是影响国内房地产市场走势最为重要的政策。

也就是说，如果国内一线城市商业银行取消个人住房贷款优惠利率，它对楼市的影响一点都不可低估。这可能就是最近一些城市在春节期间住房销售全面下降的根本所在。在此我们可以从以下几个方面来分析。一是正如上面所指出的如果一线城市商业银行取消个人住房贷款优惠利率，那么在现在利率机制下其效应不仅会这些城市快速发酵，而且很快就会蔓延全国，成为各商业银行个人住房贷款的基本政策。

二是尽管新国八条没有对第一套住房信贷有新规定的，但个人住房贷款优惠利率取消，也就正好堵住国十条中差别化信贷政策的弹性漏洞（这一点是2010年国内房地产泡沫得以向三四线城市蔓延根本所在）。

三是个人住房按揭贷款优惠利率取消，尽管与2008年9月以前的住房贷款的利率水平还有一定的距离（5年期以上贷款利率2008年9月之前为7.83厘，现在为6.60厘），但是很大程度上增加了购买住房者的进入成本。有人说，住房贷款优惠利率取消等于一次性加息4次（每次25个基点），上调利率达到100个基点。

四是更为重要的，随着第一套住房贷款利率提高，第二套以上住房的贷款利率也会水涨船高，而不会停在基准利率的1.1倍上（比如第二套以上的住房在基准利率上上浮30%，其利率水平就达到8.58%）。第二套以上住房的贷款利率随之上调，对住房投机炒作者将造成巨大的冲击。在这种信贷条件下，住房投机炒作者是否会再进入楼市将面对着巨大的不确定。如果住房投机炒作者不进入（无论是购买第一套住房的投机炒作者还是购买第二套以上住房的投机炒作者），那么住房的预期将发生巨大的变化。有人会认为，我有的是钱，购买住房根本就不需要贷款，因为利率上调对我影响不大。当然，你购买住房自己使用是没有多少关系，你什么时候进入购买都问题不大。但是，你是住房投资者，购买住房目的是为了卖出，那么在利率快速上升的情况下，你购买的住房谁来接手。如果没有人来接手，那么不贷款的投资者敢不敢进入现在这种房地产泡沫巨大的市场。如果要贷款的投资者及不贷款的投资者都不敢进入住房市场，那么整个住房市场的预期将发生巨大转变，房地产市场的调整也将开始。可以说，住房市场的预期改变将决定了2011年国内房地产市场走势。市场预期转变得越快，房地产市场调整将越快。

五是尽管住房按揭贷款购房合同的利率是一年一订，尽管我曾预期的2011年初住房按揭贷款利率商业银行重新定价没有发生，但当住房按揭贷款优惠利率全国性的取消成为事实时，那么2012年初住房按揭贷款合同利率重新定价就不可避免了。再加上2011年通货膨胀压力及存款负利率如此之高，在2011年多次不对称的加息情况下，2010年以前进入的大量住房投机炒作者可能面对对这种市场预期变化作出强烈的反应。因此，他们知道住房市场一旦出现调整，其交易成本十分昂贵的情况下，如果不早出手，那么市场如“温水煮青蛙”，等发现问题很大想出来时，已经无力还手了。因此他们可能会尽早地把手上的持有的住房逐渐抛出。谁先动手，谁面对的风险就可能小。如果这种情况出现，它将严重地改变当前房地产市场的利益格局，国内房地产市场赚钱效应可能会弱化或消失。

总之，如果商业银行的住房信贷优惠全部的取消、住房投机炒作“去杠杆化”、银行信贷获得不容易，那么国内住房市场的融资条件将出现巨大改变，即使新国八条对限制住房投机炒作税收政策是不力，信贷政策仍然是刺破巨大的房地产泡沫的主要工具。对此，住房市场投机炒作者不可不考虑。请记住，任何投资都是面对未来的，不是看你过去是如何赚了多少钱。如果在国内货币政策发生巨大的变化时没有把握到，那么所有的未来严重不确定性风险只能是投资者自己承担了。这就是我所说的央行加息将对住房市场产生巨大冲击及影响所在。

据报道，财政部已原则同意重庆对存量及增量住房开征商品房房产税，而且相关的政策审批上海也在进行。也就是说，2010年国十条所要求通过税收的方式来控制住房的合理需求的政策总算开始在落实。全国的房地产税的征订即将开始。但是，国人对房地产税的认识则不足，特别是市场流行的不少东西在混淆是非。由此，本文作一点更为仔细的讨论与分析。

一般来说，房地产税应该分为房地产交易营业税、房地产交易所得税及房地产财产税。房地产交易营业税主要是指房地产交易过程中所交纳的税，一般都税率较低（1.5%-3%，但在实际执行过程中，以低端为主）。当前的房地产交易所得税是20%，但目前全国各地基本上通过地方政府化解了（即按照交易总金额1%征收）。而当前所讲的房地产税主要是指住房物业税，或住房持有税，或不动产税。
对于房地产税或不动产税，几年来，一直是讨论十分热烈的一个话题。对于房地产税该不该开征？其意义何在？开征房地产税对住房市场有何影响？对未来房地产市场的发展影响如何？它合符不合符中国的国情与实际？征收房地产税有没有遏制国内房地产价格快速上涨有作用？可不可代替地方政府的土地财政？等等问题都是当前社会讨论重点，特别是最近重庆与上海征收房地产税即将开始，房地产税征收更是成了国内民众关注的话题。

其实，开征房地产税，自然是与最近国内房地产市场的发展有关，自然是与国内房价疯涨有关。国内房地产市场为什么能够快速发展？国内房地产价格为什么能够疯涨？仅仅在国内房地产市场的需求有关吗？仅仅国内房地产市场供求关系脱节吗？

其实根本就是不是这样，因为，尽管目前国内房地产价格严重高估已是不争之事实，但是国内反对房地产市场泡沫存在的声音却在国内占主导，何也？其根本原因就在于，中国房地产价格的形成是一个十分非常复杂的博弈机制。地方政府出于获得财政收入目的是高房价坚定的支持者，而且通过土地垄断等方式有务地支撑了房价的上涨；开发商作为地方政府代理人，只有在房价的攀升中获得银行的资金与政府的土地，而房价的非竞争性或垄断性则为此创造了条件，也为开发商获得暴利创造了条件；商业银行则通过银行房价的虚高来扩大其贷款规模、降低不良贷款率及增加利润，只要看这几年国内商业个人信贷资金与房地产开发贷款快速增长，只要看这几年国内商业银行利润成倍的增长，我们就能够从中明白点什么；对于消费者来说，又可以会为两种情况，已经购房者则希望房价的攀升来增加其财富效应或转手交易获利，没有购房者由于缺乏谈判力量、加上商业银行贷款支持，只得被迫接受高房价。在这样的情况下，国内房地产的价格在地方政府、商业银行、开发商相互的推动中还能够不快速或疯狂的上涨吗？这就是国内房地产市场的问题，这些问题都是由于政府房地产政策缺陷所导致的结果。在房地产税收政策严重缺陷的情况下，住房市场岂能不成了疯狂投机炒作赚钱工具？这任何国家，任何市场都没有中国住房投机炒作如何疯狂的。何也？其原因就在于中国的房地产政策出现的问题，就在于房地产税政策的缺失。因此，要打击房地产投机炒作，公平公正的税收政策出台是必然。

就目前国内房地产业的税收、收费、土地出让租金等方面情况来看，不仅名目繁多，而且极不规范，因此，开征房地产税的主要目的能够达到对房地产业正税、明租、清费的作用，能够让房地产市场回归到其居住的本性。事实上，以此作为开征房地产税的目的正是规范国内房地产税费方式，这样做也没有什么不好，不过，开征房地产税的实际作用与意义可能要比这些目标与内容要丰富得多、深刻得多。特别是在目前国内房地产价格疯涨与炒作严重的情况下，开征房地产税对遏制房地产市场的过度投机、保证国内房地产市场持续稳定发展能够起到十分重要的作用。

首先，在一个发达的市场体制下，房地产税又称不动产税，它是一种选择性的财产税（即是财产税中的一种）。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构中的三大支柱（还有消费税、所得税）。开征房地产税，它能够起到以下几个方面的作用：

一是可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞。比如目前采取个人所得税的国家，由于未实现的资本收益在计算上有实际困难，通行会把它不列为征税的范围。如果不辅以财产税的征收，这些未实现资本收益将成为逃税的漏洞，使得政府一部分税收流失而无从补救；

二是发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配。根据现有各种统计资料，世界上每一个国家的财富分配，都要远较它们的所得分配更为集中，财富分配的集中被认为是造成所得分配不均的一个主要原因。财产是一个人经济能力表现，征收财产税既表明了一个人的付税能力，也可减少财富集中，从而促进所得的分配；

三是征收财产税也是与谁收益谁付费的课税原则的。因为每一个国家的政府支出中，国防与治安支出是最为重要一块，而这些支出的目的就是为了保卫国人的生命财产安全的。还是，公共基础设施的建设不仅能够繁荣经济也能够使财产增值；

四是随着人口增加和经济发展，国人所拥有的财产会不断增加，个人财产征收可以提供政府丰富和稳定的财政收入。税基因人口增加与经济发展不严扩大，使得财产税收入得以稳定发展，加上房地产的不动性，从而减少了逃税的可能。

当然，财产税还能提高资金市场的利率，从而使生产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，而部分税务负担会透过价格的上涨而转稼给消费者身上，从而遏制房地产的过度需求等。也就是说，无论对是房地产的炒作还是过度需求，房地产税能够起到重要的作用。

一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押
贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元，其中房地产税就占20%以上。

依照各国现行税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此一工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。

政府在查定房地产价格时可能有以下的几种方法：一是市场交易法；二是成本法；三是资本法。对于以上三种方法，由于欧美国家房地产市场较为发达，市场交易法应用得最为普遍，特别是对自用住宅的估价，这种方法更是便利。无论是哪一种方法，对于房地产税基的认定，都会用明确的法律来规定，以便减少房地产课税的随意性与不公平性。各国房地产税多采用单一税率。

同时，如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特写房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。也就是说，如果是公平公正的房地产税，并非是每一个有住房者都必须纳税的，对于那些收入低，住房条件不好、持有住房在平均水平以下的居民是可以不同的免税条款给予减免的，这样才能表明房地产税作为一种收入分配调节机制的作用。
从目前国内的房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等，另一方面房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%。在这种情况下，不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。

更为严重的是，由于国内房地产税费偏低及凌乱无序，从而使得通过房地产让社会财富向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重，从而导致了群体性的社会矛盾与冲突四起，整个社会生活的不和谐增加。可以说，近段时间来，在各种媒体上，不少民众为什么对国内房地产业、对国内房价的疯涨会强烈的不满，最大的问题就在于国内房地产业的暴利，在于国内房地产业对民众财富的掠夺、在于社会财富轻而易举并严重地向少数人集中。而这些问题的原因就是与政府的房地产税政策存在严重缺陷有关。开征房地产税就是要改变当前这种房地产税收政策存在缺失。

同时，房地产税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张。比如目前国内购房者最大的是主要的对象是25-35岁的人，但是在欧美国家，这个年龄段的人很少会自己购房的，基本上是租房住。他们一定会工作有十多年自己有一定财富积累才会进入购房大军；还有使得国内城市居民住房自己持有率严重偏高，在香港20世纪80年代民众住房持有率不到30%，但是现在国内的每一个人恨不得都能有一套房子；再就是每套住房面积的夸张性扩张，如在香港20世纪90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是在目前国内，无论是人口（中国人口少）还是财富水平（国内收入水平低）来看，哪一点都不及香港，可是北京开发的住房其面积动辄100平方米以上，大的200多平方米，即让购房者所谓购买住房一步到位。这不仅使得住房消费的严重浪费，也严重增加了购房者的经济负担。现在国内不少购过房的年青人被房子还款压得喘不气来。

再就是房地产税费偏低也使得国内房地产市场投机炒作十分严重，造成房价快速上涨。而房地产投资炒作严重，不仅使得许多民众居住条件不能改善，带来了许多严重的社会问题，而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起，使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。因此，开征房地产税不仅势在必行，而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对目前国内不少地方的房地产炒作较为严重的地方，通过重征房地产交易税，让房地产炒作者投机房地产颗粒无收，即让房地产投机炒作者损手而出。在这种情况下，国内房地产市场的需求立即会迅速下降，房地产的价格也会随着房地产需求下降而回落到真实的市场价格上来。这样，房地产市场的泡沫也会自然消退，从而可以保证国内房地产市场持续稳定的发展。

当然，正如上面所看到的那样，开征房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料；二是用科学的方法对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有在这些方面创造条件，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税所要达到的目标。所以开征房地产税不仅先得制定规则，、定法律，而且要对当前中国的住房进行全面普查，形成住房档案、建立税基，然后在此试点，并在这基础上全面展开。当前重庆与上海开征房地产税，这些地方基础工作还是做得不够，因此，也就无法制定一个公平公正的房地产税。如果房地产税不是公正公平，那么其起到的作用则是十分有限的。还好，这些仅是试点。而且只有在公平公正的房地产税制下，房地产税的功能才能得以发挥，广大民众也不必担心房地产税的出台增加其负担。

总之，随着国内房地产业的持续高速的发展，开征房地产税已是势在必行的事情。而且国内开征房地产税不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产投机、遏制房价疯涨、减少房地产市场非法行为，保证房地产市场持续稳定的发展的重要一步。当然，开征房地产税还得在制度安排上创造条件，特别是法规设定上要公平公正。只有制定一个公平公正的房地产税，才能保护绝大多数居民的根本利益，才能保证房地产税征收达到预期之目的与效果，而不是仅开征房地产税就可一了百了。

2010年国内房地产市场又翻过了极度亢奋的一页。2010年无论是住房销售面积还是销售金额又创出历史最高水平，尽管其增幅比2009年有所下降。这无论是对国人还是对外国人来说，都会认为是不可思议的事情。为何2010年政府出台了一系列房地产宏观调控政策，房地产市场就是无法得以调整？巨大的房地产泡沫继续在吹大。是政府政策的问题还是市场的问题？面对这样的市场，大家一定会百思不得其解。对2010年的房地产市场是雾里看花，那么对2011年的国内房地产市场更是不知道它会走向哪里？

其实，对于2010年国内房地产市场，其脉络是十分清晰的。首先，它承继了2009年以投机炒作为主导的市场，而且由于政府对房地产认知上的不足（即认为房地产市场价格只是部分城市价格过高，因此采取的政策只能是针对部分城市），从而使得这种承继由一线城市全面蔓延到二三线城市，甚至于全国各地。当全国的房地产市场都处于投机炒作热潮中时，全国房地产市场投机预期岂能改变？房价岂能调整？

其次，2010年出台的房地产市场宏观调控政策，尽管在媒体广泛的渲染下是什么最严厉的调控政策，但实际上国十条仅希望国内房地产市场逐渐回归到常态，回到房地产的基本功能上来。试想，在现代世界文明史上，有哪一个国家、哪一个时期、哪一个地方房地产市场投机炒作会如此疯狂的？因此，严厉打击房地产投机炒作，让房地产市场回归它的基本功能是保持经济持续发展、减少社会矛盾与冲突最基本的要义，国十条等政策根本上就没有什么“最严厉”。当然，对于2009年借助于政府过度优惠的信贷政策及税收政策投机炒作者来说，这些政策是较严厉了。因为新的房地产政策要让这些政策回归常态。不过，国十条这些回归房地产常态的政策，到现在为止，并没有真正落实，80%以上仍然是纸上的文件（比如说，遏制房地产投机炒作的税收政策直到现在没有落实）。在这种情况下，不仅无法通过房地产宏观调控政策来改变整个市场预期，而且住房投机炒作者会认为政府对房地产市场调控不会动真格，从而更为变本加厉地进入二三线城市的房地产市场。

第三，中国房地产市场是一个政策市，住房市场如何发展完全取决于政策。但是当政府出台新的政策不落实执行。这不仅无法改变旧政策惯性，而且也让政府新的政策信度逐渐减弱。再加上媒体对这些新政策反向渲染，在这种情况下，国十条能够起到作用是十分有限的。这些就是为何“2010年住房宏观调控政策出台不少，但起到作用则十分有限”的原因所在。

对于2011年的房地产市场，同样面临巨大的不确定。首先，住房政策的不确定仍然是2011年住房市场的基本特征，而住房政策不确定必然会导致住房市场的不确定。住房政策不确定主要分为两个方面。一方面是对于打击住房投机炒作，尽管政府能够使用的政策工具不少，但是会采取哪些政策工具是相当不确定的，而采取不同的政策工具所产生的效果是不一样的。可以说，2010年底政府对房地产宏观调控的决心不仅没有减弱，反之还在强化，政府也看到打击住房投机炒作的重要性，这与2010年初的表态没有多少区别，但是，如果不能够采取有效的方式对住房投机炒作进行严厉打击，那么住房市场将面临巨大的不确定。住房市场投机预期不改变，房价将如何调整同样是不确定的。其实上，住房市场打击投机炒作的工具既简单又便利（信贷政策及税收政策），但是这些政策工具如何使用是相当不确定的。另一方面，住房政策执行的不确定。国十条出台后，住房调控应该有了好的政策，但是该政策一直没有真正落实与执行。如果2011年也是这样，即使出台好的政策并击中市场投机炒作的要害，但不认真落实与执行，最好政策所所起作用同样是十分有限的。

其次，差别化的个人住房信贷政策是如何执行，该政策执行情况决定了住房市场投机炒作是否会挤出。因为，差别化的信贷政策意哧着商业银行对个人住房按揭贷款重订利率。在2008年底及2009年初，根据国务院的131号文件及央行的302号文件，当时对个人住房按揭贷款利率进行了全面的下调（尽管这个文件讲得十分清楚，对第二套以上的住房仍然要求各商业银行按风险自主定价，但是各商业银行基本上是按照住房贷款利率下限定价）。正是这两个文件，它则成了2009年和2010年房地产市场泡沫吹大的根本原因。

2010年国十条出台之后，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制住房的投机炒作。因此，不仅个人住房信贷政策出现了重大调整，而且通过加息来让货币政策转向。2010年个人住房信贷政策不仅出台了国十条，出台了央行的275号文件，而且央行的货币政策工具开始全面启动及收紧。不过，同样是货币政策的重大转向，但2011年初却见不到2009年元旦期间个人住房按揭贷款利率全面调整的迹象。十分奇怪的是，2009年初个人住房按揭贷款利率下调时，投机者及借款人人人欢喜，商业银行为了扩张其信贷规模也同样顺水推舟；但是当个人住房贷款利率上调时，国内商业银行则没有动力对存量住房的利率进行上调。

我们可以看到，在国十条及275号文件之中，不仅要求停止第三套以上及的住房贷款及个人异地住房贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率都全面提高。按理说，在这样的政策基础上，各商业银行应该在合理评估贷款风险的基础上，按照原有贷款合同约定条款可对商业性个人住房贷款没有偿还部分的利率重新定价，并其利率逐渐回归到常态水平（目前要低200个基点以上）。特别是如果不上调存量住房的利率而让其仍然享受7折优惠，商业银行这种贷款实际上是亏损的（即5年期的存款利率高于这种优惠的5年期以上的贷款利率）。如果这些政策不落实，要想把住房投机炒作挤出市场是不可能的。所以差别化的个人住房按揭贷款政策如何执行的不确定性，也就是决定2011年住房市场的不确定。

第三，双轨制能否化解当前房地产市场问题，这同样是不确定的。2011年政府计划建设1000万套保障性住房。也就是说，2011年政府希望通过住房“保障轨”及住房“市场轨”双轨制来化解房地产市场的问题与矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨，而市场轨则让市场自由发展。其实这种从香港及新加坡那里学习来的思路，不仅没有参考性，而且在实践中可能面对的问题更多。因为，中国与香港及新加坡的情况是完全不同的。这些地方不仅地方小、人口少，而且政府财力强。尽管如此，这些城市的保障住房体系也化了60－70年才达到今年这种非理想的程度（即香港的这种住房保障体系是牺牲绝大多数住房福利水平为代价的，我们只要到过香港，就知道香港中低收入居民的住房条件之差是世界上十分罕见的，新加坡要好一点）。对于人口众多的中国来说，要达到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得化上200年时间才能达到。

因为，不仅中国人口多（是香港人口200倍），而且区域广大不同的区域经济及环境的差别性大，再加上不少地方政府的财力有限。在中国的中西地区，以目前的经济发展水平，如果不是靠中央政府财政支持，这些地区是完全没有能力来解决当地的保障性住房的。我们现在可以看到就算每年建设1000万套住房财政有能力来做。但1000万套住房建设仅是城市居民住房条件补课都得很长时间来满足城市低收入民众的需要，而每年通过城市化进入城市的人口住房解决靠这种住房保障体系更是困难。也就是说，即使这个住房保障体系是合理的，但是政府实际的财力是无法支撑这个住房保障体系的。更何况，保障性住房体系并非仅是保障城市弱势居民的居住权的问题，而且是保障全体国人居住权的问题。这是现代文明社会的基本文件。政府加大狭义上的保障性住房投入这是天经地义的事情，同时也只是对以前保障性住房投入太少的补课。但是政府希望通过这种狭义的保障性住房来解决全民的住房问题根本就不可能。在这种情况下，2011年的国内房地产市场到底如何，将是不确定的。

有报道说，不少城市到期的住房限购政策将继续执行，而部分无明确政策时效的城市则表示暂无取消限购政策的时间表。比如说，限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市明确表示将再执行。而北京、上海、广州、深圳四大一线城市也已明确表态，2010年年将继续执行包括“限购令”在内的房地产调控政策。

对于这则消息，尽管国内不少媒体把它作为重要新闻大量渲染，以为地方政府会与中央政府一起将住房市场的宏观调控进行到底。但是，我在2010年5月就指出，这些地方政府的住房限购令仅是“水中月、镜中花”，不仅对住房市场的宏观调控的作用与影响是十分有限的，反之其负面影响则不可低估。它们出台这些政策仅是给中央政府一个姿态，所起到的作用是十分有限的，反之浪费了政策制定与实施的成本。

因为，从这些地方政府的住房限购令的内容来看，受至冲击最大的是去除2008年下半年以来地方政府各种离谱的住房市场的托市政策，比如购买住房上户口（把无价政策变为有价产品），购买住房可享受政府补贴等。其它住房市场限制的内容还有，只准许当地居民可再购买一套新房，不准第三套以上住房的贷款及不准异地住房贷款，不许外国投资者进入住房市场等。

也就是说，这些住房限购令表面上是只允许当地居民在政策锁定期间再新购买一套住房，即对住房购买者购买住房有严格限制，但实际上地方政府这种住房政策明确地向市场宣示，当地的住房购买者，无论你原持有多少套住房，你只要有愿意同样还可以再购买一套住房。而且，既然现在购买住房有限制，每一人或每一户只能购买一套住房，有一套购买住房的指标，因此，当地居民就不要浪费这难得的购买住房指标，涌入市场购买住房吧。正是这意义上说，地方政府的住房限购令不是限制当地居民涌入住房市场投机炒作，反之，是鼓励投机炒作者进入市场。住房限购令则成为当地居民涌入房地产市场的冲锋号。

还有，假定地方住房限购令的真义是要限制当前居民进入房地产市场。但是这种限制的含义早已包括在2010年的国十条及央行的275号文件之中。从这两个文件的要义来看，政府希望用差别化的住房信贷政策来遏制住房市场的投机炒作，让2008年下半年出台的131号文件及302号文件过度扩张的信贷政策回归到常态。比如，差别化的个人住房信贷政策的核心内容，不仅要求停止第三套以上及的个人住房按揭贷款及个人异地住房按揭贷款，而且也要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如第一套住房的首付比例提供，贷款以风险定价；第二套以上住房的贷款的首付比例及利率都全面提高。

试想，近十年国内房地产发展与繁荣，近几年来房地产投机炒作严重及房地产泡沫吹大，最根本之原因就在于投机者过度使用住房按揭这个金融杠杆。如果第三套以上的住房按揭贷款及异地按揭贷款完全禁止，那么投机炒作者就没有涌入住房市场的金融工具。如果没有金融杠杆来把住房交易无限放大，住房投机炒作者一定会退出这个市场。因为，住房交易的金融杠杆萎缩，也就意味着没有人来接手参与住房投机炒作。在这种情况下，地方政府的住房限购令可有可无。因为，这时不需要这个住房限购令来限制投机炒作者进入住房市场。

对于购买第二套住房的投机炒作者来说，住房限购令的意义也是不大的。首先，现在的文件对第二套住房的含义有新的界定，认贷也认房。也就是说，无论购买住房者是已经贷款银行的款购买住房还是已经持有住房，再购买住房都算是第二套。而购买第二套住房的贷款，不仅首付比例上升到50%以上，而其贷款利率也上升到基准利率1.1倍以上，因此，无论投机炒作杠杆率缩小，而且其投机炒作的成本也全面上升。在这种情况下，即使不出台住房限购令，住房投机炒作者也不会轻易地进入住房市场。第二套住房的差别化信贷政策已经对此有了严格的限制。

这样，地方政府的住房限购令能够起到作用只能是购买第一套住房的人了。对于购买第一套住房的购买者，至于其如何进入住房市场本来就没有限制，也不需要限制。如果他们是投机炒作，他们能够利用政府优惠的住房信贷政策进入，也不会太在乎住房价格高低。而对住房消费者来说，其情况就不同了。在当前这种以投资为主导的住房市场，由于住房的价格远远超过其实际支付能力（社会科学院的研究报告表明在当前的住房价格水平下，85%以上的居民没有支付能力进入这个住房市场），他们根本上就没有支付能力进入住房市场。因此，在高房价下，对他们限购不限制意义不大。

从以上面分析可以看到，地方政府的住房限购令出台不出台，取消不取消本来就是没有多大意义的情况。因为，这种住房限制令对房地产宏观调控只是“水中月、镜中花”，好看但没有多少作用。出台这些政策是给当地的民众及中央政府做个样子，说明地方的房地产宏观调控是紧跟中央的。

实际上，根据国家统计局公布11月《70个大中城市房屋销售价格指数》来看，15个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1%，另有5个城市新房价格持平，其他10个限购城市的新房价格均环比上涨，而这些城市新房价格的同比变化除广州外，其他15个城市均大幅上涨，其中海口和三亚分别同比上涨49%和55.1%。不仅如此，相反带来部分城市交易的反弹和地王的诞生。这就是地方政府住房限购令所达到效果。可见，对于地方政府的住房限购令，媒体不要过高地估计它能够起到多少作用，现在退出不退出就是一样，本来就没有起到正面的作用。

而让国内住房市场真正的得以调整，就得有个人住房严格的信贷政策及严厉税收政策，只要从这两方面入手，才能严厉打击房地产投机炒作，挤出房地产泡沫。

2011年，房地产税将是悬在市场之上的一把利剑，市场预期今年将通过试点的方式落下。不过，对于要不要征收房地产税当前则争论不休。对于这种争论，尽管见仁见智，但争论的焦点不仅在于各自的利益角度，还在于对房地产税的理解不同。对于前者，在这里不需要讨论，因为，在中国房地产市场没有公共政策的情况下，任何政策的出台都会受到既得利益集团控制，既得利益集团都会通过其手中的权力把其利益制度化。这就是多年来中国的房地产市场的利益关系之所以难以调整到有利于大众的市场上来的原因所在。

对于后者，则是人家对房地产税概念的认知问题了。我们可以看到，在任何发达的市场经济国家，征税本来就是天经地义的事情，没有人会因为要征收某种税而争论得昏天动地。因为，大众知道，税收既是现代国家得持续的收入来源，也是社会财富分配公平的重要手段。因此，对于每一个公民来说，交税是他的基本义务。没有任何人会因为征税而激烈反对的。

但对中国的公民来说，为何大家没有这种交税是天经地义的概念，一是在于中国税收或税制并不是那样公平合理，特别是这些税制不是通过公共决策的方式来制定时，税收的公平公正的合理性更是令人质疑。二是在中国这个国度里，公民有交税的义务但没有交税的权利。通过公民的税收让社会的财富聚集到政府手中，其税收的权利就完全转移到政府手上了，多数公民也就更丧失了这些税收的权利。中国公民为何对增加税收比较抗拒，就在于税收的义务与权利完全不对等。因此，当前的关于税收的许多问题，并不在于征不征的问题，而是先得解决征收税收，公民的义务与权利对称问题。

对于“房地产税”，它应该是一个综合的概念。它包括了住房交易流转税、住房交易所得税及住房持有税（或物业税）等。如果这些房地产税能够有一个合理的税制，那么要遏制房地产市场投机炒作及挤出房地产泡沫是易如反掌的。因为，房地产每一种税都可成为遏制房地产投机炒作的重要一环。

比如说，房地产交易税，当前它的征收幅度是在1.5%-3%范围。由于房地产交易税的弹性大，各地方政府为鼓励更多的人进行住房的投机炒作，一般会让住房交易税就低不就高。再加上不少二手房交易都会采取阴阳合同的避税，从而使得中国住房交易税十分低。可以说，这是中国房地产投机炒作严重的重要原因。比如，香港的住房交易税为4.25%，任何人是无法采取阴阳合同来避税的。再加上，最近香港政府为了打击房地产投机炒作，把半年之内的住房交易税再加15%，一年之内交易的再加10%，二年内交易的再加5%等。与中国相比，香港是一个市场经济十分成熟的市场，其住房交易税不仅远远高于中国，而且也有一套严厉打击住房投机炒作的税制。但中国没有，甚至于反其道而行之。

对于住房交易所得税，它主要是对住房交易所得进行征税，就如个人所得都得交易一样。在发达的市场国家，都有一套完善、公平公正的住房交易所得税制，无论是美国还是德国，或任何发达的市场国家，个人希望通过住房投机炒作大获其利是不可能的。绝大多数住房交易所得都会通过合适的住房交易所得税征收到国家手中（即如个人所得税那样采取累进税制）。因为，住房的基本功能是居住而不是赚钱的工具。在中国，住房交易所得税表面上是20%，实际上各地方政府都采取了按住房交易标的的1%来征收其税。试想，个人工资收入那样低都得征收个人所得税，而当前的住房交易获得暴利却只要象征性的征税，这样还不鼓励国人过度炒作住房。

因此，要遏制房地产投机炒作，首先就得从住房交易流转税及住房交易所得税入手。只要对这两种房地产税进行重大的改革，并制定严厉打击房地产投机炒作的税制，手起刀落，房地产投机炒作岂能不受到严格限制？房地产泡沫岂能不挤出？而且这些税制修改制定及执行都是十分简单的。

对于住房物业税，这是当前媒体关注的重点。多数人希望通过征收物业税来挤出当前国内房地产泡沫。不过，物业税的征收情况则比住房交易税及住房交易所得税的改革与征收要困难得多。因为，征收住房物业税的要建立在以下几个基本前提上。一是要对中国的住房进行全面普查，有一个完整的住房档案，这样才能确定物业税的税基；二是要通过立法的方式来确立公平公正的税制（就是确定哪些住房要征税及哪些住房不要征税）。如果税制不公平公正，那么即使物业税征收，所起到作用也是十分有限的；三是要一个较为发达的二手住房市场。这样才能形成有效的住房价格评估体系，对不同的住房确定不同的税率等。如果这些条件不具备，要开征物业税是困难的。即使是试点也会让物业税的征收扭曲。

可见，要遏制住房价格快速飚升，挤出中国房地产泡沫，先是要全面改革现行的住房交易环节的税收制度，对住房投机炒作采取严厉的税制。而物业税的征收则要一个过程。为了保证物业税的公平公正，中央政府不是先作什么试点，而是先立法及全国性住房普查，并在此基础上才能推出公平公正的物业税，否则物业税的匆忙推出要达到目标是不可能的。

2010年，政府对房地产市场政策调整的决心很大，所出台的国十条所包含的内容既周全又力度不小，但是实际的效果与绝大多数民众的希望相差较大。因为，不仅不少地方过高的房价没有得到一定程度的遏制，反之一线城市房地产泡沫开始向二三线城市蔓延。或者说，不少地方住房市场的价格越是宏观调控则越高。无论是从住房的销售面积来看还是从销售金额来看，2010年全国住房销售尽管其增幅小于2009年，但其总量创历史最高水平。所以温家宝总理认为2010年国内房地产政策“落实还不够好”，而政府有决心让“房价回到合理价位”，其采取的方法主要是通过增加保障性住房的方式来现实。也就是说，要化解当前国内房地产市场的矛盾或问题，就得采取“保障归保障，市场归市场”所谓的住房供应“双轨制”的方式。

现在我们要问的是，住房“双轨制”能够化解当前国内房地产问题吗？当前国内房地产问题的实质何在？为何2010年出台了如此之多的房地产政策所起到效果则不是太好？是房地产利益关系的盘根错节还是没有把握到国内房地产市场问题实质所在？是对房地产市场认识不清及判断失误，还是市场条件的复杂性而无法认识清楚并出台针对性的政策？等等。如果不对这些问题进行深入的思考与分析，估计要找到正确答案并非易事。即使有些政策推行，比如住房市场的“双轨制”，但是实际效果同样会不尽人意。

从2010年的情况来看，国十条的推出应该是转变了这些年来房地产发展的政策思路，开始步入正确的转道。但是这个正确的思路并没有真正落实与推行。而把重点放在建设大量的保障性住房上。2010年政府规定要建设580万套保障性住房。2011年计划再建设1000万套保障性住房。

也就是说，2011年政府希望通过住房“保障轨”及住房“市场轨”双轨制来化解房地产市场的问题与矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨，而市场轨则让市场自由发展。其实这种从香港及新加坡那里学习来的思路，不仅没有参考性，而且在实践中可能面对的问题更多。因为，中国与香港及新加坡的情况是完全不同的。这些地方不仅地方小、人口少，而且政府财力强。尽管如此，这些城市的保障住房体系也化了60－70年才达到今年这种非理想的程度（即香港的这种住房保障体系是牺牲绝大多数住房福利水平为代价的，我们只要到过香港，就知道香港中低收入居民的住房条件之差是世界上十分罕见的，新加坡要好一点）。对于人口众多的中国来说，要达到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得化上200年时间才能达到。

因为，不仅中国人口多（是香港人口200倍），而且区域广大不同的区域经济及环境的差别性大，再加上不少地方政府的财力有限。在中国的中西地区，以目前的经济发展水平，如果不是靠中央政府财政支持，这些地区是完全没有能力来解决当地的保障性住房的。我们现在可以看到就算每年建设1000万套住房财政有能力来做。但1000万套住房建设仅是城市居民住房条件补课都得很长时间来满足城市低收入民众的需要，而每年通过城市化进入城市的人口住房解决靠这种住房保障体系更是困难。也就是说，即使这个住房保障体系是合理的，但是政府实际的财力是无法支撑这个住房保障体系的。

更何况，保障性住房体系并非仅是保障城市弱势居民的居住权的问题，而且是保障全体国人居住权的问题。这是现代文明社会的基本文件。政府加大狭义上的保障性住房投入这是天经地义的事情，同时也只是对以前保障性住房投入太少的补课。但是政府希望通过这种狭义的保障性住房来解决全民的住房问题根本就不可能。因为香港及新加坡这样的小地方都花70－80年时间，中国14亿人是无法通过这处狭义的住房保障体系来解决。要保证全体居民的基本居住权的问题，就得通过有效的市场方式来解决，而不是“市场归市场、保障归保障”。而这种住房市场的“双转制”表面上对城市低收入民众有利，政府是在通过合适的方式来解决当前房地产市场的问题，但是实际上是希望保持现有的住房市场的环境、政策、利益的基础上来缓解当前国内住房市场问题与矛盾，我想这是不可能的。随着时间的检验，这种住房“双轨制”可能带来的困难与问题会更多。

实际上，当前国内房地产市场的最大问题，就在于中国的房地产市场发展到底是为什么的问题，或住房市场的本质是什么的问题。如果这个问题不清楚，其他问题就会随之涌现出来。因为，在任何一个国家的房地产市场，其实质或根本就是把它当作为保证每一个居民基本居住权的市场，住房市场生产的所有住房以此为目标。但是，由于早几年住房市场政策失误，通过政府各种各样的政策（包括信贷政策、税收政策和土地政策等）鼓励国人全民投机炒作，把住房成为个人谋利赚钱的工具，把中国的房地产市场变成了一个全民投机炒作的市场。在这种情况下，住房的价格岂能不快速飚升？房地产市场的利益岂能不盘根错节？房地产泡沫岂能不吹大？这才是国内住房市场的问题的实质所在。国十条中看到国内住房投机炒作的严重性及危害性，也认为对这些住房投机炒作进行严厉打击，但是这些政策与文件很多方式仅是停留在纸上，从而使得国内房地产投机炒作越来越疯狂。

因此，要化解当前中国房地产市场问题，最为重要的是要严厉打击房地产投机炒作，去除住房市场的赚钱效应或投资工具效应。只要把房地产投机炒作挤出市场，恢复住房的居住功能而不是投资功能，住房成为一个消费为主导的市场，这时有效的住房市场就能够形成。住房市场“双轨制”所起到作用也就十分有限。如果住房市场的投机炒作盛行，房地产市场就永无宁日。政府对住房的供给增加最多，保障性住房生产最多，人均面积看上增加最大，所能够起到作用都是十分有限的。因此，2011年国内房地产市场最为核心的政策就在于如何在信贷及税收上真正对住房投机炒作严厉打击，把它挤出市场，并让国内房地产的需求结构发生根本性变化，让房地产市场转变为一个以消费为主导的市场。如果不这样，房地产市场要走上健康之路是不可能的。因此，住房的“双轨制”是不可能化解当前国内房地产市场的基本问题，就如2008年提出所谓的“改善性住房”的概念一样，反之把中国房地产市场带入疯狂投机炒作的市场。

12月25日，中国人民银行宣布，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

央行的这次加息，既是市场预料之外，也是市场预期之中。在市场预料之外，就在于11月的CPI公布之前，由于市场早就预期当月的CPI会很高，因此在11月份CPI公布之前，央行会加息，但是实际上尽管公布的CPI达到了28个月的新高，但央行没有上调银行存贷款利率而是上调了银行的存款准备金率。因此，尽管市场预期稳健的货币政策转向，加息是一种主要货币政策工具，但认为由于上调存款准备金率，那么在2010年这样短的时间里加息的概率就下降了。

至于市场预期之中，因为货币政策转向为稳健之后，让非常时期的非常态的货币政策回到常态的货币政策是必然。而要让货币政策回到常态，通常使用的工具有数量工具（信贷规模管制，存款准备率的变化）、价格工具（利率变动）及公开市场操作等。而利率变化是使用最多最为频繁的工具，更加上2008年下半年利率下调200多个基点，因此要让中国货币政策回到常态，就得让整个中国的利率水平也回到2008年9月份前的水平。因此，回到常态的货币政策，利率逐渐地上调是一种必然也是一种主要调控工具，否则利率上不调就谈不上货币政策的转向。

那么央行为何会这个时候加息？实际上所解释的原因不会太多。从央行货币政策转向的基本目标来看就在于逐渐收紧过多流动性、就在于应对通货膨胀过高的压力、就在于挤出房地产泡沫等。但是在时机选择上则有些特别的考虑。因为，尽管中国的资本项开放度还不高，国内外的资金不能够自由流动，但是在经济全球化及金融全球化的大背景下，特别是这次美国金融危机之后中国经济在全球经济复苏中的作用，更是显示出中国经济政策变化对国际市场的影响。今年以来，中国一些重大经济政策的变化都容易造成全球金融市场的震荡。因此，央行选择这个时候加息，就是考虑发达国家圣诞节假期，国际市场有更多的时间来消化中国央行这次加息的政策信号，以便更为理性反映，从而减少中国货币政策变动给国际金融市场带来的巨大冲击。中国的情况也是如此。

那么这次加息对股市与房地产市场会有多少影响？对于股市来说，任何一种对流动性收紧的政策都会认为是不利于股市的政策。但是这仅是一般性而言。对于当前中国的股市来说，悬在其头上加息的阴影已经有近两个月了，因此，在这两个月里，只要有加息的风吹草动，就立即会引起国内股市大跌。因此，这种的温和加息一旦宣布，股市上加息的阴影就会云开雾散。真正的加息不仅不会成为利空的消息，反之会拨开乌云见太阳。加息也意味着中国经济完全走出下行的风险，整个经济基本面全面上好，企业业绩全面上升，都是股市利好的因素。因此，这次加息对股市负面影响不大
。
不过，这次加息对房地产市场的影响则不可低估。因为，这两年国内房地产市场快速增长及房地产泡沫吹大，完全是非常时期非常的货币政策所导致的结果。而央行加息就是要让这种非常时期的货币政策转向，就是的表明央行要让货币政策回到2008年9月之前的常态货币政策的决心。因此，央行这次加息就是向房地产市场发出一个十分明确的信号，货币政策向常态转变，央行的决心是十分明确的。而且这种转向并非是一蹴而就的，它是一个较长的过程。就当前的银行的利率而言，央行要实行稳健的货币政策，加息就是一个逐渐的过程。如果非常时期的货币政策能够回到常态的货币政策，那么房地产市场也向这种常态回归也是一种必然。

或许有人会说，莫说是加息25个基点，即使再加息100个基点，对暴利的房地产市场来完全可能忽略不计。否则，房地产开发商怎么可到民间信贷市场借高利贷。实际上，货币政策对市场影响特别是对房地产市场的影响，直接的成本自然不可小视。更为重要的是，如果房地产市场是一个投机炒作市场，或投资市场，那么对房地产市场影响主要是改变市场投资者预期。也就是说，一旦投资者认识到国内货币政策会真正地转向，非常时期的货币政策会退出，那么房地产投机炒作的融资条件就会改变，投机炒作者想利用银行的过高杠杆的机会就会减少，融资成本就会上升，投资者的市场预期会改变。一旦投机炒作者改变市场预期，那么房地产市场将会发生根本性变化。再加上，加息是一个逐渐的过程，它对房地产市场的作用是一种累积作用，而这种累积效应发展到某一时点，购买住房的主体结构就会发生根本的变化。在这里，房地产市场将发生根本性变化。因此，任何决不可低估央行政策对房地产的重大影响，特别是加息对房地产市场的重大影响。

特别是，在中国的特殊的按揭制度下，这次加息对已经购买了住房者的影响立即会显现出来。加上国十条后的住房按揭信贷政策都会在2011年1月1日时全面落实也调整。因此，这次加息对房地产市场的影响更是会放大。房地产投资者对这种政策变化反映都会在近几天内表现出来。

总之，这次加息意味着央行稳健的货币政策将开始全面实施，其政策的目标就是让当前的货币政策回到常态，而货币政策回到常态，不仅有信贷规模的管制，也是利率的价格调整。这些都会对国内房地产市场造成较大影响，市场决不可低估央行稳健货币政策威力所在。

2010年，尽管政府出台了一系列的房地产调控政策，尽管2009年那种房价快速飚升在一定程度上得到控制，但是，国内房地产市场在2009年的历史高点上更是再上一层楼。即2010年的住房销售面积与销售金额都高于2009年。与2008年相比，住房销售金额比2008年同比增长了一倍以上。而全国住宅平均价格（住宅销售总金额除了住宅销售总面积），2008年底、2009年底、2010年10月份底分别为3576元、4459元、4811元，不到两年全国住宅的平均价格上涨了34.5%。可见，2010年住宅价格快速上涨已经由2009年的一线城市蔓延到全国二三线城市。国内房地产的泡沫由2009年的部分城市蔓延到全国一线以下各城市。这就是我2009年底文章所分析过的结论。


我们再来看2010年的住房投资开发的情况。在这里要注意两个方面与国际市场差异性。一是当前中国的房地产市场是以一手房为主导，所占的比重在85%以上，而国际市场一般一手房在15%左右；二是中国房地产市场是一种彻底的住房预售制度（即所有的房地产开发企业都可通过住房预售来经营而国际市场仅是部分优质企业），因此住房的销售早于住房的投资开发半年到一年。这就让我们可以看到，2009年房地产销售繁荣，但是其开发投资增长只有16%左右，但是2010年的房地产开发投资增长则基本上保持在36%以上的水平。而且，随着2010年房地产销售的继续繁荣，房地产开发投资快速增长估计可保持到一年半的水平。如果2011年政府加大1000万套保障性住房建设，那么2011年住房投资开发增长有可能要快于2010年。因此，早几年那些认为“房地产市场调整会影响经济增长，导致经济衰退”的谬论不攻自破。

从房地产资金来源来看，2010年1－10月份进入房地产的资金达56923亿元，同比增长32%。其中自筹资金增长最快达21553亿元，同比增长50%以上，占进入房地产资金的比重为40%。而银行贷款同比增长只有26%，占比不到20%。个人按揭贷款的增长由2009年的116%下降到2010年的15.2%，即年初的同比增长168%迅速下降不足其增幅的十分之一。这里既有基数效应有问题，也有房地产宏观政策的显现。因为，2010年1－10月份的个人住房按揭贷款为7101亿元，高于2009年的同期水平（为6163亿元）。

从上述房地产的资金来源的情况来看，尽管房地产信贷政策对房地产开发资金有所收紧，但是由于房地产高利润，也就无法阻碍银行信贷资金以迥回的方式进入房地产市场。房地产自筹资金快速增长就是与这种信贷迥回方式进入房地产投资有关。还有，今年个人住房按揭贷款，尽管在差异化的信贷政策出台后，增幅每个月都在下降，但是2010年的个人住房按揭贷款总体上减少不多。而从另外的一些贷款数据来看，2009年住户贷款为24737亿元，是2008年的4倍多。它是2009年住房价格快速飚升的主要动力。对于2010年的住户贷款，1－10月份已经超过了2009年的全年水平达到27364亿元，其中个人消费性贷款就达到16984亿元，也接近2009年全面的水平。

可以说，只要个人能够源源不断地以不同的方式把银行的信贷流向市场，那么居民就有办法让这些钱流向房地产市场。今年的房地产市场价格之所以在一系列的房地产宏观调控之后仍然会如此坚挺，估计与这些银行信贷源源不断地流入房地产市场有关。在2009年，这些银行信贷资金流向更多的是一线城市的房地产市场，但在2010年这种情况已经从一线城市向全国二三线城市快速蔓延。这就是房地产宏观调控政策所谓的在保有压的结果。可以说，房地产市场赚钱效应不改变，房地产投机炒作不遏制，那么不少居民就会千方百计地让银行信贷资金不断地流向房地产市场。

以上仅是对2010年国内房地产市场简要俯视。其特征是，尽管2010年政府出台一系列房地产宏观调控政策，其目标就严厉打击房地产投机炒作并让住房市场回归居住功能，但是由于政府对房地产市场认知上的不足及决策的果断性差，从而使得好的政策并没有认真执行。在这些政策的影响下，尽管2010年一线城市的房价上涨失去了2009年那种快速飚升的疯狂，但是国内住房价格上涨的动能并没有完全转弱，反之它不仅伺机反扑，而且已经全面向二三线城市蔓延。在宠大的住房销售支撑下，不仅在增加房地产开发企业对抗房地产宏观调控政策的法码，而且也为房地产既得利益集团让其利益制度化奠定了物质基础，从而使得给未来的房地产市场利益关系调整增加难度。由于房地产市场超额利润或暴利，因此仅是从融资条件或规模上来限制房地产企业并非易事，房地产企业找到了新的融资渠道。

2011年国内房地产市场何去何从？第一个大问题是当前这种完全是房地产投机炒作为主导的市场是否可持续？或如果不进行房地产宏观调控，当前巨大的房地产泡沫在什么时候会破灭？从历史的角度来看，任何房地产泡沫都会破灭，任何系统性的金融风险都会暴发出来，只不过，这些泡沫破灭是什么时候是不确定的。中国的房地产市场发展已经越过13年的长周期，其积聚的泡沫及风险决不可低估。当前国内房地产市场的问题不仅在于其泡沫吹得巨大，而且更为严重的是不少人甚至于管理层还在认为这个泡沫永远持续吹大下去，中国房地产价格只涨不跌！这应该是当前中国房地产市场最大的风险。

据悉，2011年可以通过“保障轨”及“市场轨”两轨来化解房地产市场矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨，而市场轨则让市场自由发展。其实这种从香港及新加坡那里学习来的思路，不仅没有参考性，而且在实践中可能面对的问题更多。因为，中国与香港及新加坡是完全不同的，这些城市地方的公共保障住房都化了60－70年才达到今年这种非理想的程度。对于人口众多的中国来说，要达到其公共住房水平至少在化上200年时间。所以，要化解当前中国房地产市场问题，最为重要的是要严厉打击房地产投机炒作。只要把房地产投机炒作挤出市场，恢复住房居住功能而不是投资功能，那么有效的住房市场就能够形成。如果住房投机炒作盛行，房地产市场永无宁日。因此，2011年房地产市场最为核心的政策就在于如何在信贷及税收上真正对住房投机炒作严厉打击，把它挤出市场。如果不这样，房地产市场要走上健康之路是不可能的。可见，由于房地产政策的不确定，那么2011年中国房地产市场面临巨大的不确定

最近，面对国内各地的地王又频繁出现，面对不少地方房价又开始上涨，有政府职能部门的官员认为，中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨，前所未有的房地产调控压力和调控难度。那么中国房地产调控为何会如此难，在他看来，就在于城镇化的“刚性需求”，就在于现有民间资本投资领域过窄，就在于全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。

看到这样的回答，真的让人啼笑皆非。一般普罗大众都知道的东西，为何我们的政府官员不知道？为何全世界人都知道的简单常识，而在政府官员那里就会变成了复杂的事情？中国房地产市场真的不容易调控吗？完全不是这样。中国房地产市场是一个完全的政策市，为何政府房地产政策可以让住房价格不断地推高，难道就没有政策让过高的房价调控下来吗？真的不知道这是什么逻辑？其实，当前住房市场的价格之所以不能够通过有效房地产政策来调控并让其回归理性，最大的问题就在于国家住房政策的制定者、执行者的错误观念、错误思路及错误政策所导致的。如果不能够对此真正地进行反思，那么中国住房市场只有走上日本20世纪90年代之路、走上2008年美国次贷危机爆发之路了，否则是不会甘心的。

很简单，当前中国住房市场之所以调控困难在于城镇化的“刚性需求”吗？在这里，我想请问的是，这种城镇化的住房“刚性需求”是什么？是不是说，每年城镇化率增加一个百分点，就有1000多万农民进城需要住房。是不是，每年有不少中小城市的居民进入大城市需要住房。如果说这是一种“刚性需求”，那么我要问的是这些“刚性需求”住房的人，他们从一个地方迁入另一个地方，其住房是通过市场用自己的支付能力来购买，还是可以由政政府分配到所需要的住房。如果是用其支付能力来购买，根据社会科学院的报告，在当前的房价水平下，有85%以上的城市居民都没有支付能力来购买当前价格水平上的住房，那么新进入城市的农民或新居民，莫说是购买，就是购买欲望都不会产生，过高的房价早就把他们抛弃在现有房地产的市场之外。这些新进入的居民根本没有支付能力购买住房，那么其住房的“刚性需求”从何而来。但是，这些居民是需要住房，是有对住房欲望，而没有购买能力，其住房需求又从何来。在当前的市场条件下，如果个人没有购买住房的支付能力，最大住房欲望或最大的住房需要都只是一句空话，现在的政府从来也没有承诺过，他们进入新城市能够获得不要货币支付的住房。所以城镇化的住房“刚性需求”只能是编造出来鼓吹高房价的虚假的概念，现实生活中从来就存在所谓的住房“刚性需求”。因为，任何经济需求都得用现实的货币来支付，没有货币支付能力的“需求”是不存在的。现在各城市的住房的交易有多少是新进入该城市的农民在购买，就是一个十分清楚的证明。
还有，上述官员说，当前国内市场的房价高，房地产调控困难是因为国内民间资本投资领域过窄，因此，这些民间投资资本大量地进入房地产市场一定会炒高房价，要调控住房市场当然困难。看到这句话，比资本主义还资本主义，根本看不到一点共产党政府官员的影子。试想，住房生产的本质是什么？在文明社会任何一个国家，居住权是天赋人权。每个人只要出生在这种地球上，任何一个国家的政府就有义务来保证每一个人的基本居住条件。联合国的《人居宣言》是这样，美国的《住宅法》也是如此。在社会主义国家这点更是十分明确。它不仅在于土地是公有的，而且民生的问题是全部经济发展的落脚点与出发点。住房的本质或住房生产的基本功能就是满足全体居民的基本居住条件，否则要这样的产业及市场干什么。如果我们中国住房生产或住房市场，不是用来解决全体人民的基本居住条件问题而是用来投机炒作或成为个人赚钱的工具，那么不仅与国家的根本大法相违背，而且与人类社会的基本文明法则相违背。这样简单的道理，作为一职能部门的官员能够不知道，是真的不知道呢，还是在混淆是非，推辞责任。

当然该官员也讲对了一点，就是当前国内房地产之所以房价能够如此疯狂上涨，就是房地产投机炒作的结果。全民炒作住房，已经成了路人皆知的常识。人人把住房炒作作为其赚钱的工具。可以说，就当前中国住房市场炒作的疯狂，无论是从规模，还是从疯狂的程度来看已经无可复加了。在世界历史上，找不到任何一个时代、任何一个地方、任何一个国家会比中国现在住房炒作更疯狂的。而且这种住房市场疯狂炒作，并非是民间有多少资本，也不是民间资本投资渠道过窄，而完全是利用银行的金融杠杆把住房的价格炒上去的。

我们只要比较一下国内住房价格上涨与银行信贷流出的情况，就知道国内住房价格是如何炒作起来的。1998年－2002年银行信贷增长为67069亿；2003年－2007年银行信贷增长为140867亿；而2008年11月到2009年12月的14个月里，仅是银行信贷增长近11万亿；在2010年的前10个月银行信贷新增达69015亿元，两年银行贷款新增近18万亿元。如果加上银行表外业务4万亿，近两年仅是从银行流出资金就达到22万亿。我们可以看到，中国的房价之所以会在2003年开始快速上涨就是与银行信贷资金大量流出有关。而这两年的房价疯狂上涨更是与国内银行信贷资金流出有关。如果没有银行金融杠杆，国内房价能够如此快速上涨吗？在现在文明社会，任何国家对房地产投机炒作，都会进行严厉的打击，但中国房地产政策则反其道而行之，甚至于认为住房生来就是炒作就是投资之工具！这不是与整个世界的发展潮流背道而驰吗？难道这也是中国所主张的特殊的“普世价值”。我多次强调，如果不严厉打击房地产投机炒作，把房地产投机炒作清除出市场，而是鼓励住房投机炒作，那么中国房地产市场及经济永无宁日。

此人还说，当前住房价格上涨，还在于国际热钱涌入的结果。这个问题更是浅之又浅。试想，在任何资本项目自由开放的国家，对任何进入住房炒作的资金都有严格的限制，而在中国资本项目开放度不高的国家，为何可允许外国的热钱进入住房炒作呢？这除了住房政策问题之外还有其他什么吗？当然，对于该官员所谈的其他房价疯狂上涨不可调控的问题，在此就不分析，一个职能部门的政府官员对其职能部门的知识、观念落后到如此地步，应该是当前国内房地产市场价格疯狂上涨最为重要的原因。

总之，当前国内房地产市场调控根本就不存在任何困难，中国房地产市场政策市，既然政府政策能够把房价让其疯狂，同样，政府同样也有能力让其回归理性，回到绝大多数民众有支付能力的水平上，关键的问题就看政府做不做？政府的政策工具多得是。

从上个星期结束的中央经济工作会议的精神来看，控制通货膨胀是2011年经济工作主要任务。那么中央为何会把控制通货膨胀作为2011年经济工作的重心呢？不是曾有人说过，温和的通货膨胀是经济增长的助推剂吗（当前的通货膨胀率为5%左右应该是温和的通货膨胀）？为何欧美国家是通货紧缩而中国是通货膨胀呢？过高通货膨胀到底对中国经济有多少影响？只有拨开这些迷雾，才能了解未来中国经济发展之态势。

可以说，政府对通货膨胀关注的重要性，并非是当前国内通货膨胀有多高（5%以下的通货膨胀说什么也不算太高），最大问题应该包括以下几个方面。一是从2008年下半年政府采取救市政策以来，信贷增长过快、货币发行，这是谁也不可否认的事实。从2008年11月到2010年11月，在25个月里，仅是银行信贷增长就达到近19万亿元。而在1998年到2007年十年的时间里（120个月），银行信贷增长仅为21万亿。近两年的信贷增长是前10年的5倍以上。这样一种态势的信贷增长，货币岂能不超发？市场流动性岂能不泛滥？有人说，中国近年来的货币没有超发，信贷没有过度，这完全是强辞夺理，与事实相悖的。在中国这样一个金融市场没有开放的体系中，货币如此过度超发，整个社会商品的的物价水平岂能有不涨的？

二是在经济处于复苏时期，信贷过度增长，过量的流动性必然会先流向各种资产，特别是政府对房地产投机炒作采取推波助澜的过度优惠政策（信贷及税收过度的优惠）时，那么房地产一定会成为投机炒作的天堂。这些从银行体系流出的大量的信贷也涌入房地产市场，把各地的房地产价格逐渐推高。当房地产的价格推高甚至于飚升时，房地产的赚钱效应会进一步带动整个社会房地产投机炒作潮。房价由此也进一步飚升。当房价快速飚升时，房地产暴利会越来越高，从而使得社会各个方面的资源都会涌入房地产市场。这不仅会导致对其他行业投入减少，这些行业的产品供给减少而推高这些行业商品的价格，也会由房价为导向带动整个社会商品及要素价格全面上涨。比如，劳动力的工资逐渐上涨、与住房生产直接相关的上下游产业的商品价格直接上涨。并由此最后传导到整个消费价格全面上涨。所以说，由于信贷过度发放导致房价快速飚升，最后一定会传导到消费品价格上来。我们可以看到，今年的通货膨胀或消费品价格上涨，其供求关系并没有出现根本性变化，或农产品的价格并不是由于供给不足导致价格上涨，而是整个社会商品价格上涨全面带动的结果。

三是当前温和的通货膨胀为何居民感觉到压力却很大。问题的根源就在于一些农产品的价格突然快速上涨（不过最近半个月价格又开始全面下落）以及居民一年期的存款负利率过高。2007年－2008年居民消费价格指数（CPI）基本上处于6%以上的水平，最高时还达到了8.5%。但过高的CPI延续的时间不长，而且居民一年期存款利率也在4%以上的水平，居民存款负利率不是那样严重。但是，当前情况则不同，负利率不仅高，而且延续的时间长。再加上近两年来居民储蓄存款快速增长达到30万亿元以上（2008年只有21万亿元），严重的存款负利率将增加通货膨胀压力（试想负利率2个百分点，居民储蓄存款就损失6000亿元！）。

在这样的背景下，尽管当前的通货膨胀并非很高，但是无论是政府还是居民对通货膨胀的压力肯定不小。如果居民的通货膨胀压力很大，也就容易形成整个社会的通货膨胀预期。而通货膨胀的社会预期更是进一步推高整个社会物价水平的重要方面。这也就是政府密切关注通货膨胀或把控制通货膨胀作为2011年经济工作主要任务所在。

那么，在未来的一段时间里或2011年，国内的CPI是否成为一种上行的趋势，就当前的情况来说是相当不确定的。因为，尽管政府看到货币政策的信贷过度所面临的困境，国内货币政策也开始由“适度宽松”的货币转向“稳健”的货币政策。货币政策的转向也意味着政府开始对流动性进行某种程度的控制。但是，从最近的中央经济工作会议的情况来看，无论是地方政府官员还是一些职能部门，都是不愿意2011年银行信贷过度收紧的。而且从以往的经验来看，货币政策的“适度宽松”最后执行则是“过度宽松”，“稳健”的是否会回归到常态，走出非常时期阴影是相当不确定的。更重要的是，在当前这种管制下的金融体系来说，国内商业银行过度使用这个金融体系的冲动并没有改变。国内商业银行总是会进行各种金融创新来扩张信贷规模。比如说，2010年信贷规模是控制在8万亿左右，但是商业银行为了信贷扩张早就把其表内业务移到表外。如果商业银行表内外业务加起来，今年的信贷扩张的规模不会小于2009年。2010年情况是这样，2011年商业银行同样会有新的方式来应对央行信贷规模管制。因此，“稳健”的货币政策能否管住过度扩张的信贷是相当质疑的

再加上政府对房地产市场的调整有政策而下不了决心。2011年房地产市场如何走，在房地产炒作已经蔓延全面之际，其趋势十分明显。在这种情况下，对通货膨胀的压力会更大。

总之，当前的通货膨胀压力主要根源是流动性泛滥，是货币发行过多，是由此而导致的资产价格全面上升，而不是食品及农产品价格上涨，如果2011年控制通货膨胀的思路不从这里入手，那么通货膨胀的压力能否得到缓解是不容易的。

当前，对于银行来说，总是把住房按揭贷款看作是优质资产，总是千方百计希望突破政策的限制增加住房按揭贷款。但是这是有前提的，如果房价永远上涨，当然没有问题。如果房价下跌其情况则不是一样，2011年国内房价调整是必然，这是谁也无法改变的现实。如果过度地增加住房按揭贷款，那么其风险决不可低估。这也是最近国内银行股大跌的原因吧！

据报道，在浙江的一些地方，个人投资住房只要付一成首付就能够从银行获得七成以上的贷款，而其中的二成首付由房地产开发商来垫付。更有甚者，有些地方的房地产开发商还有以零首付的方式让住房投机炒作者进入市场。不管该报道的真实性如何，但是有一点是基本的。也就是说，近十年国内住房市场之所以能够炒风四起，住房市场之所以能够在短期时间内繁荣，完全在于个人住房按揭贷款的创新，近十年来的国内房地产市场就是由住房按揭贷款这个产品杠杆来撬动。如果没有个住房按揭产品的的创新，现在中国的住房市场发展仍然只能停留2002年那个状态。

何也？因为，通过个人住房按揭贷款，个人能够把其未来30年的收入流用于现在增加其住房需求。这种需求既可用改善个人住房条件，也可成为个人财富增长的工具，就在于政府房地产政策如何规定。试想，当一个人可使用未来30年的收入流时，整个住房的需求岂能不成倍甚至数十倍的增长？如果是用这种收入流成为个财富增长的工具时那么整个社会财富岂能不成倍甚至数十倍增长？有了这种增长，国内房地产市场也就发展起来了。怪不得有房地产开发商说，如果停止个人住房按揭贷款， 那么国内住房价格全面下跌是必然。这当然是国内房地产市场命门所在。在这里，这些事实说明了几个问题，一是住房按揭贷款的重要性，二是国内利用住房按揭贷款炒作住房的严重性。

我们可以看到，住房按揭贷款作为一项伟大的创举，对房地产市场如此重要，那么在成熟的金融市场，它能够有一套成熟的法律制度规则来保证住房按揭贷款有效运行，从而降低银行体系可能由这种贷款发放过度所面临的巨大的风险。否则，个人住房按揭贷款无论以何种方式的信贷无限扩张（比如美国是以证券化的方式，而日本是以银行信贷的方式），都可能吹大房地产泡沫，从而给整个金融体系带来巨大的风险。比如上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭及2008年美国房地产泡沫破灭给金融体系带来的灾难是谁也不可低估的。但是1997年香港为何能够逃过当年金融危机一劫，就在于监管当局能够要求商业银行对个人住房按揭贷款的信贷扩张采取较为谨慎的态度。而且最近香港房地产泡沫吹大，银行监管当局同样对商业银行个人住房按揭贷款提出了谨慎性的具体指引。

对于的住房按揭贷款，尽管其载体及表现形式来看与成熟市场体系的住房按揭贷款没有多少差别，但是实际上由于中国的金融体系的价格管制及规模管制，由于中国金融体系由政府信用担保，它的内涵与成熟金融市场有本质上的差别。因为，在价格管制下，为了短期的GDP，政府可以不让住房按揭贷款由商业银行进行风险定价，而是把住房按揭贷款利率以优惠政策的方式压低到最低水平（或以公权力把存款人的利益转移给贷款人）。这样，必然促使住房投机炒作者利用银行金融杠杆奋不顾身地涌入住房市场，把住房市场作为一个无风险投资赚钱的工具，把住房价格炒高而挤出住房的消费者，让房地产市场泡沫吹大积累巨大的金融风险。

由于银行是由政府的信用担保，那么国内商业银行的行为并非如何遵循市场商业法则对贷款者进行风险定价，而是要把这个由政府担保的银行体系过度使用到极致。这样商业银行的短期利润上升了，信贷员的奖金增加了，而银行体系的巨大金融风险积累了，因为这种风险可以让整个社会来承担。这就是为何，政府的货币政策由从紧到适度宽松，立即出现2009年信贷增长达96000亿元的极度信贷规模扩张，而且今年这种极度信贷扩张看上去有所收紧，但是国内任何一家商业银行并没有动力减缓这种信贷规模快速扩张的趋势，反之仍然在采取不同的方式加大信贷规模过度扩张的速度（今年银行表内业务与表外业务，其信贷增长只会高于2009年）。这就是为何浙江一些银行能够允许开发商垫付首付的情况下把银行的信贷撬出的根源所在。我最近到了不少地方，总是有银行工作人员在抱怨，政府为何要管住银行信贷规模，如果不是这样，他的信贷规模扩张要大几倍。

从上述的分析可以看到，在中国的这种特殊的金融体系下，政府、商业银行、住房投机炒作者及房地产开发商等，住房市场的每一个行为主体，其行为都在千方百计地滥用公共性的银行体系，都希望以最大限制把这个公共性的银行体系的信贷资金撬出来，这样每一个人的利益就能够各得其所，但积累的巨大的银行体系风险最后则是要全国人民来买单。特别是在2009年之后，这种滥用银行体系的态势已经发挥到极致，住房市场各个行为主体的过度贪婪的本性并没有由于房地产新政策的出台而有所收敛，反之还在采取不同的方式变本加厉。据我所知，由于银行的工作人员（无论是银行管理层还是一般工作人员）都有动力滥用公共性的银行体系（表现为个人利用优惠信贷自己购买住房及把更多的信贷发放出去），从而使得国十条以来所出台不少房地产信贷政策大打折扣。因此，政府只是希望管住银行信贷来调控房价只能是鞭长莫及。

从上面的分析来看到，在成熟的金融体系中，如果对住房按揭贷款的无限信用扩张不进行限制，其房地产泡沫吹大及破灭是必然的，金融危机爆发也是必然，只不过这种房地产泡沫吹大其泡沫破灭时间延续性会不一样。对于中国金融体系来看，不仅表现为这种金融体系更加的脆弱性，而且还表现为利用住房按揭贷款进行信贷的无限扩张更是易如反掌。因此，政府要挤出当前房地产泡沫不仅要进一步加强对住房按揭贷款的限制与监管，严格控制银行内部人过度滥用银行体系，而且要用严厉的税收政策完全清除住房市场的赚钱效应。如果住房的市场的赚钱效应不能够通过税收政策得到严格限制，甚至于清除出，那么利用住房按揭贷款滥用银行体系的行为就不可能停止。如果公共性的银行体系滥用不能够限制与制止，那么中国金融体系系统性风险爆发只是时间而已。

近一个月的时间里，央行上调了存款准备金率三次，银行存贷利率增加了25个百分点。再加上两年来第一次宣布货币政策由“适度宽松”转化为“稳健”。最近时间来看，对泛滥的流动性管理，不仅政策取向上发生了根本性的变化，而且通过各种货币政策工具已经把这种取向转化为实际的行动。估计未来稳健的货币政策如何落实，就得看整个经济形势将发生什么变化。这里既有中国整个经济增长的态势，也有通货膨胀未来趋势。

从当前中国经济形势来看，尽管面临的通胀压力不小，但是经济基本面已经向好，增长下行的风险降低，拉动经济增长的投资、消费、进出口三驾马车势头强劲。从最近公布的数据来看，前11个月城镇固定投资同比增长24.9%，社会消费品零售总额同比增长18.4%，进出口总值同比增长36.3%，房地产投资增长更是上升到36%以上的水平。正如最近社会科学院发布的《经济蓝皮书》所指出的那样，这种经济增长态势不仅会维持在2010年，而且2011年的经济形势基本面会好于2010年。可以说，良好的经济基本面为2011年“十二五”规划开局打下了良好的基础，也为遏制通货膨胀创造了有利的条件。在这种情况下，2011年，不仅前两年的非常时期的非常态的货币政策会回归常态，而且稳健货币政策的工具运用会更加游刃有余。

对于通货膨胀的问题，12月10日国家统计局数公布11月份居民消费价格指数（即CPI），同比上涨5.1%，环比较10月份上涨1.1%。而11月份CPI之所以涨幅如此之大，主要是食品、居住类以及衣着类上涨决定的。食品价格上涨和居住类价格上涨两项拉动CPI上涨达4.7个百分点，贡献率达到92%。也就是说，11月份CPI上涨幅度大，主要是食品及居住类价格上涨所导致的结果。那么，食品类的价格上涨为何对CPI的影响如此之大，主要在于国内CPI指数体系的缺陷。在这里，我们不多讨论。我们现在关注的是，在农产品供求关系没有发生根本性的变化的情况下，为何农产品价格会快速上涨？在最近政府政策出台之后这种农产品价格上涨态势得不得到遏制？

实际上，11月份的农产品价格或食品价格全面上涨，主要是流动性泛滥所导致房价快速飚升全面传导的结果，而且这种传导持续了一年以上的时间。当这种房价快速飚升最后影响到整个社会的物价水平全面上升最终传导到食品及农产品价格上时，整个社会价格上涨的通货膨胀预期则全面形成。在这种情况下，如果没有合适的政策来管理好这种通货膨胀预期，那么各经济主体都通过其市场力进一步推高物价水平。前几个月份的CPI上行得这样快是与这种通货膨胀预期有很大的关系。所以，近几个月来，央行通过不同的货币政策工具频繁出手（尽管其力度很小），就在于来管理好这种通货膨胀预期。

为了管理好这种通货膨胀预期，稳定物价，保障民生，政府11月中旬出台了稳定消费价格总水平、保障群众基本生活的16条措施。各地区、各部门从11月20日开始，全面贯彻落实上述部署，从而使得农产品及食品快速上涨的通货膨胀预期开始转变。从12月份的情况来看，各地蔬菜价格开始明显回落，粮食、食用油价格开始趋稳，面粉价格开始小幅下降，生猪出场价连续两周下降等。也就是说，今年政府对物价水平管理比以往略胜一筹，即没有把重点完全放在对商品价格干预上，而是放在管理通货膨胀的预期上，放在打击流通领域中的炒买炒卖上，从而使得整个农产品及食品价格快速上涨的趋势很快就得到控制。正是从这意义上说，11月份同比上涨5.1%的CPI可能是今年的一个高点，12月份的CPI可能转向下行的趋势。特别是，12月份，2009年对2010年的翘尾因素将使CPI下降一个百分点,那么12月份的CPI下行更是可期。

但是，在未来的一段时间里或6个月的时间，国内的CPI下行是否成为一种趋势仍然是不确定的。因为，稳健的货币政策对流动性控制会起到一定的作用，央行也会采取各种货币政策工具，但是就当前这种管制下的金融体系来说，国内商业银行过度使用这个金融体系的冲动并没有改变。国内商业银行总是会进行各种金融创新来扩张信贷规模。比如说，2010年信贷规模是控制在8万亿以下，但是国内商业银行为了信贷扩张早就把其表内业务移到表外。如果商业银行表内外业务加起来，今年的信贷扩张的规模不会小于2009年。2010年情况是这样，2011年商业银行同样会有新的方式来应对央行信贷规模管制。市场流动性能否快速收缩仍然存在很大不确定。

还有，就当前国内房地产市场形势来看，尽管国十条出台8个多月了，但该政策落实并不理想，从而房地产市场的调整十分有限，不仅有些地方房价仍然在上涨，而且住房的销售面积及销售金额都大于2009年的水平（只不过是增长幅度比2009年小）。只要国内房地产泡沫不挤出，房地产投机炒作盛行，房价一定会飚升。而房价的上涨最后一定会传导到整个社会商品的价格水平上来。当前可以通过政府政策对农产品及食品的价格控制在一定的水平，但这种管制是短期的。房价全面飚升对整个社会商品物价水平的影响一定也不可低估。也就是说，只要国内房价不全面下调，整个社会商品价格上涨是谁无法管制住的。

还有，居民存款的严重负利率，不仅是政府金融控制政策下的对居民财富严重掠夺，也是导致通货膨胀的重要原因。因为，居住存款的严重负利率会激励更多人或企业拼命地从银行套取信贷，因为在这种情况下谁获得贷款谁就获利，这样必然存在贷款的无限需求；过大的存贷款利差也会激励商业银行过度增加信贷，因为信贷规模扩张程度是其核心竞争力的根本所在；也会激励居民把其存款移出银行体系，寻求更高收益各种投资，从而进一步推高各种资产价格。在股市低迷的情况下，这些存款更容易进入房地产市场推高房价。因此，如果改变这种严重的负利率现状，则是央行稳健的货币政策最为重要的一环。因此，稳健的货币政策最为重要的是要理顺银行信贷的价格机制，它是管理流动性及遏制通货膨胀最有效的工具。这也是管理通货膨胀预期的重要方面。

最近，面对房地产宏观调控调控的效果不理想，市场猜测政府出台征收房地产税的呼声又起。市场希望通过征收比较严厉的房地产税，严厉地打击房地产投机炒作者。特别是12月7日，李克强副总理在外地考察访问时指出，加强房地产的宏观调控，坚决抑制投资投机性住房需求，是当前政府房地产政策的重要方面。

不过，对于征收房地产税，既得利益集团总是会提出各种不能够征收的理由。一是征收房地产税对遏制房价快速上涨，挤出房地产泡沫没有多少作用，因为，如果征收房地产税，住房的卖者会把房地产税的成本转移到下家，让住房的价格越是征收越是高；二是由于征收住房税的条件不成熟，现在开征房地产税会让这种税收体系搞乱；三是有人更是认为征收住房税是对居民财富的掠夺，居民在购买住房时已经交过各种住房税了，再征收房地产税对已经购买过住房的居民是不公平的；四是有人认为，房地产税之所以征收不容易，因为目前中国最好的住房都掌握在有权势者手中，如果他们不愿意开征房地产税，那么他们就会采取各种各样的方式来阻碍房地产税的征收等等。

对于这些不征收房地产税的理由，尽管看上去是条条是道，但实际上没有一条是成立的。当前中国的房地产市场之所以调整起来是如此困难，最大问题就在于大家都看到房地产市场投机炒作的效应，也就是说，在中国这些年来，无论是谁购买了房子，没有一个人会不赚钱。购买房价一定会赚钱，那么岂有谁不千方百计多购买更多的住房呢？那么在中国为什么购买住房一定会赚钱呢？这里，既有过度优惠的信贷政策政策，购买者可利用银行的过高的金融杠杆进入房地产投资，也有房地产税收的政策不合理或不健全的问题。

在任何发达的市场体制下，由于住房是居民的生活必需品，因此对于住房投机炒作都有严格的限制，甚至于在一些国家想利用住房赚钱是根本不可能的事情。比如在德国，房价之所以在10年内只上涨10%，就在于有严格的税收制度来限制房地产投机炒作；即使是美国在2008年之前房地产投机炒作严重，但美国95%以上的居民只购买一套住房，很少居民会购买两套以上住房的。这些都在于美国住房税收的限制。即使市场经济自由度最高的香港，最近为了限制房地产投机炒作，同样推出严厉的房地产交易税政策（比如在既有住房契税4.25%的基础上，半年内交易的住房征收15%契税、一年内交易的住房征收10%、两年内交易的住房征收5%的契税）。该政策一推出，房地产投机炒作就受到严厉的限制。在发达的市场国家，房地产税还包括住房交易所得税、物业税等。但是，中国住房市场的情况则不是这样。

目前，中国房地产只有住房交易税及住房交易所得税，没有物业税。而住房交易契税一般是在1－3%的范围内征收。不仅住房交易契税征收灵活性大，而且其税率相当低。一些地方政府为了增加住房交易量，往往会让住房交易契税以最低档次征收。为了避税，不少住房交易者往往签署阴阳合同，从而让住房交易税降低到最小程度。对于住房交易所得税，尽管有规定税率为20%，但是交易者只要说一句原有的交易发票不存在了，就可以按总值1%来征收。而物业税更是无从谈起。由于住房交易税收太低，从而使得住房交易成本过低，住房投机炒作岂能不十分盛行？可以说，当前中国的房地产市场投机炒作盛行，很大程度就是与房地产税制度不健全有关。如果不改善房地产税的税收制度，要让中国的房地产投机炒作退出市场是不可能的。

我们可以看到，国十条出台之后，政府看到房地产投机炒作的严重危机性，也指出通过有效的信贷政策及税收政策来引导房地产的有效需求。但是，差别性的信贷政策出台之后，各地的住房交易立即下降，快速上涨房价也得到一定程度的遏制，但是房地产的税收制度迟迟没有出台。无论是住房交易税的调整，还是住房交易所得税的变化，以及物业税的推出，都没有随着信贷政策变化而变化。在这种情况下，住房投机炒作者一定会以为政府对住房投机炒作的限制只能是纸上谈兵的东西，对住房投机炒作不会限制，因此，住房赚钱效应不会改变，那么他们同样会以不同的方式进入房地产投机炒作。这就是当前宏观调控之所以面临的困境所在。

因此，政府要挤出当前各地过大的房地产泡沫，就得果断地对当前房地产市场作出明确判断。即当前中国房地产投机炒作到无可复加的地步。如果这种房地产的格局得不到调整，不仅会严重影响绝大多数人的民生，也会增加国家金融体系的系统性风险及妨碍中国经济协调稳定发展。因此，政府主要用差别化的信贷政策及有效的房地产政策（包括提高住房交易契税、提高及规范住房交易所得税及尽快制度法律征收物业税）来挤出房地产泡沫，保证国内房地产市场持续稳定发展。

对于征收房地产税，这本来是天经地义的事情，也存在什么试点的问题。我们任何交易不要交营业税，我们的个人所得哪一项不要交个人所得税，比如个人十分少的工资都得交个人所得税，因此，住房交易所得税也得尽快加大其征收力度。对于物业税，更是理所当然，因为，如果不是政府提供的公共服务及城市水平提高，我们的住房价值从何而来。因此，尽快征收房地产税是十分简单也是常识的问题。

对于政府征收房地产税，政府要清晰地向社会传达两个讯息，首先是针对威胁社会经济稳定和金融稳定的短期炒卖活动或房地产投机炒作，政府会毫不犹豫坚决地加以遏抑；为保持楼市健康平稳发展，政府会采取最有效的方法，遏抑过分火热的房地产投机炒作，但不会防碍正常住房消费，也不会影响房地产带动经济增长。因为，房地产投机炒作减少了，房地产泡沫挤出了，中国住房市场成了一个以消费为主导的市场，不仅住房消费需求会无限大的扩大（而不是85%以上的人购买不起住房），而且这样房地产市场也能够成为中国经济增长之动力。