守房奴

 
2010年房价上涨速度虽然大大放慢，但仍高于城乡居民收入增长速度。目前中国85%家庭没有能力购买住宅。中国社科院昨日发布的《经济蓝皮书》对明年房地产形势分析称，在调控不放松等情况下，房价可能出现略跌。

蓝皮书中由中央党校教授周天勇撰写的房地产形势与调控及改革建议分析称，2010年房地产“调控年”，中央政府对房地产的调控成效显著，房价涨幅从2009年的25%左右，可能下降到15%以内。
楼市调控遇多重两难困境

他亦直言此次调控遭遇许多两难困境，如实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突；如政府一家卖地，开发商千家竞买；70年租金收入一年中收取，摊入房价中等制度。同时，存在中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突。

周天勇称，目前全部正规税收中近70%由中央财政分得，地方现有的四级政府只有30%多一点，地方政府的公共服务、行政事业开支和建设经费，除税收分成外，大量来自于土地出让及对房地产的各项收费，还包括各种收费和变相借债。如果房价低迷，土地出让流拍，或者出让土地价格过低，地方政府的财政收入将受到严重的影响。

此外，中国还存在土地是用来吃饭，还是用来居住的矛盾。中国农业劳均耕地只有0.36公顷，排世界倒数第3位。如果对日益城市化的人口需要的住宅土地供应不够，在供求作用的推动下房价无疑会持续上涨，致使85%的需要住房的居民买不起和住不起房，也会酿成非常严重的社会问题。

若调控放松房价将反弹

对于房价走势，周天勇分析了两种可能性。

其分析认为，上述三个问题如果不能解决，仅用目前控制开发商和购房者贷款的办法，中央政府宏观调控力度大时，房价涨幅可能降低；而开发商利益集团压力大，经济增长受到影响，地方财政利益受损向中央政府抱怨，进而宏观调控力度放松时，房价涨幅可能快速反弹，导致房价的又一次暴涨。
另外一种可能性为房价略有下降，或者温和上涨。他分析，如果中央政府下决心解决住宅问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平，2011年，房价有可能略有下跌，或者其涨幅最多为6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度，经过数年的努力，使房价收入比下降并接近于6。

应禁止住宅成投资品种

对于住宅问题的解决，周天勇认为要坚持走市场经济解决住宅供求的道路，少部分高收入居民的住宅，完全放开由市场解决；大部分中低收入居民的住宅，由市场解决，但政府要控制房价收入比，要调控居民收入增长与房价上涨的动态关系。同时，要确立住宅是基本消费品的理念，应禁止住宅成为投资和投机品。他提出对住宅开征房产税，使拥有多套房屋的成本和风险提高，特别是抑制不通过信贷而用自有资金购买多套房及别墅的需求行为。

此外，周天勇还提出大幅延长土地使用期。其解释称，目前土地使用期为20年、50年、70年的规定，在土地使用权到期后会面临麻烦。与其这样，不如规定一个长期的土地使用期。
蓝皮书关键词

【GDP】

今年超9 明年冲10
蓝皮书预计，今年全年GDP增长速度将达到9.9%的较高水平。2011年，影响中国经济运行的基本因素没有发生明显变化，在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下，经济将保持高位平稳较快增长态势，与2010年增长速度基本持平，GDP增长率预计可达10%左右。国家发改委投资研究所研究院张汉亚称，预计今年全年GDP增长在10.2％左右。
【CPI】

今年预计上涨3.2%

蓝皮书指出，我国通胀的压力在增加。今年CPI在逐季上升，预计全年CPI上涨3.2%。在今后几年，流动性过剩始终是造成通胀压力的主要因素。

社科院数量经济研究所所长汪同三认为，未来影响中国通胀的因素除了国际输入型因素、中国过去两年因应对金融危机高强度的贷款规模、农业薄弱给游资提供的炒作机会外，劳动力成本上升和“十二五”初年的投资热情，均会带来通胀压力。

漂小伙戴海飞在公司楼下，搭建了一个“蛋形小屋”，并于夜间“蜗居”于此。而海淀城管大队在获悉此事后表示，小屋涉嫌私搭乱建，应自行拆除。（12月2日《新京报》）
戴海飞的“蛋形蜗居”被媒体报道后，之所以迅速成为当天的网络热门话题，不仅仅是它再次牵动了高房价背景下人们对居住环境的关注，更多地是它的创意设计打动了大家。“小屋”的鸟巢造型，屋内暖色调的灯光，以及那几张年轻的面孔，让人感受到了北京这座城市所承载的梦想的重量。

“蛋形蜗居”里面虽然放了张床，可以满足一个人的居住需求，但严格说来，它并不是一所搭建的屋子，从占地面积看，一棵树预留出来供浇水的一小圈地久盛纳了它，从实用方面看，随着天气变冷，屋内外温度几无差别，长期居住在里面的可能性不大。即便不同城管表态，过些天戴海飞或会主动撤除。

宽容一点说，“蛋形蜗居”不过是野外帐篷式的变体，“私搭乱建”的罪名对于它来说，实在有些夸大。“蛋形蜗居”的诞生，带有点行为艺术的色彩，其主要功用，并非为了居住，连院里的保安都说，不太相信小屋里面能住人，这个艺术品的出现，还是为了体现在这个城市奋斗着的年轻人苦中作乐的精神。

“蛋形蜗居”该不该拆，似乎暂时也轮不到城管来管，因为小屋是放在戴海飞所在公司的楼下，而这栋楼亦在院内，即便管理，也当是这个院子的物业公司出面，而大院物业公司负责人对这个小屋并无强拆意图，相反还表示，这个新鲜的创意给大院注入了很多活力，大院里的人喜欢他们设计出的建筑。

城管之所以如此快速地表态，想必是条件反射式的职业习惯，唯恐落下“不作为”的名声，可院里的居民没投诉，物业管理也表示很喜欢，平时很忙碌的城管完全不必如此敏感。“临时建筑必须市政部门审批”、“如果是过夜的话，就是临时建筑的性质了”——这种过于严肃的定性，是对管理制度的僵化执行，显得那么地不解风情。

北京正在大力建设世界城市，什么叫世界城市？单单有了高大的建筑、光洁的街道是不够的，还应该有世界城市的包容，应该有点艺术的情怀。世界城市离不开创意人才的设计和参与，而“蛋形蜗居”某种程度上正是对北京这座城市是否理想和浪漫的一次考验。在大家为“蛋形蜗居”带来的新鲜感而愉悦的时候，不得不说，城管的这次出面，实在有点不合时宜。

江苏苏鼎房地产研究所   宋坚
一度漫长的房价调控，似乎中国的问题房价为最，土地财政祸首。房价调控的同时，物价悄悄飞涨，尤其农副产品的价格江苏苏鼎房地产研究所  宋坚
一度漫长的房价调控，似乎中国的问题房价为最，土地财政祸首。房价调控的同时，物价悄悄飞涨，尤其农副产品的价格涨得中国每个老百姓都愤怒之时，人们终于明白，房子可以不买，但饭不能不吃。
房价的调控也令人费解，花大量人力、物力，探求平均房价有何意义？预测房价下降20%也好50%也罢，更是无稽之谈，荒唐之极。其实中国住房问题很简单，住房私有化进程太快，绝大数百姓通过私有住房解决定居问题肯定不可能；加快经济的发展，创造经济条件，适度扩大廉租房、公租房才能根本解决夹心层以下百姓的定居问题。
苏宁睿城每平米降价2000元，夹心层买得起吗？差之远矣，我们凭什么欢呼雀跃？反倒是，目前物价的上涨，夹心层能否吃好饭、困难户能否吃饱饭的问题更加攸关。
改革开放以来，WTO后的国际货币战争，人民币的印刷量加快，通货膨胀指数上升，但过去一段时间，房地产的发展以及房价的上涨，吸纳了通货膨胀，致使物价上涨速度不算太快。然而，当房价高到本不应该购房解决定居问题的阶层时，于是房价以及房地产的发展模式得到社会、尤其学者的责疑与猛烈攻击，以致中央政府的大动干戈和几次大规模的“调控”。
影响最大的是2008的对开发商资金链的“断奶”以及2010年的限制房产消费，效果如何，大家有目共睹。现在又试图搞什么“房产税”等等，遗憾的是我们没有等到房价的大幅度下降而是物价的全面上升；目前远不是20%百姓的房价意见问题，而是几乎100%百姓对物价上涨的愤怒。
结论是，还是小平同志说得对，发展是硬道理，只有中央以及地方政府有足够的收入解决廉租房、公租房的规模，夹心层以下才能彻底解决定居问题，“头痛医头、脚痛治脚”不符合辩证法。限制富人购房消费，只能降低解决夹心层以下定居问题的速度；限制富人房地产投资，跑到农副产品市场横行霸道，光凭政府打击“投机倒把”，估计不会收到圆满的效果。
平均房价也好，房价收入比也罢，都是脱离实践学者的伪命题，政府应该统计、负责的是，究竟有多少百姓住不起房？人均居住面积20平米以下的居民名单？解决的方法与时间？真正解决民生居住问题，而不是不问青红皂白的把“平均房价”打下多少。
何谓“合理房价”？中央政府以及地方政府任期也就是四年，要解决虚无缥缈的“合理房价”，两届任期也未必可能，没有必要勉为其难，而导致社会更为严峻的灾难。
解决贫富差距现有的政策就有可能，鼓励富人房地产消费，除了城市配套以外，房地产收入绝大多数投入廉租房、公租房，双赢的政策比起什么不得人心的“房产税”好得多。
深圳的物价居然高过香港，南京的物价也压得百姓喘不过气来，本人早就不关心所谓平均房价，大部分南京的百姓估计每天最关心的也是菜篮子。房价调控必须为稳定物价让路，这是人心所向，大势所趋，人民不需要折腾，也折腾不起了。
涨得中国每个老百姓都愤怒之时，人们终于明白，房子可以不买，但饭不能不吃。

房价的调控也令人费解，花大量人力、物力，探求平均房价有何意义？预测房价下降20%也好50%也罢，更是无稽之谈，荒唐之极。其实中国住房问题很简单，住房私有化进程太快，绝大数百姓通过私有住房解决定居问题肯定不可能；加快经济的发展，创造经济条件，适度扩大廉租房、公租房才能根本解决夹心层以下百姓的定居问题。
苏宁睿城每平米降价2000元，夹心层买得起吗？差之远矣，我们凭什么欢呼雀跃？反倒是，目前物价的上涨，夹心层能否吃好饭、困难户能否吃饱饭的问题更加攸关。
改革开放以来，WTO后的国际货币战争，人民币的印刷量加快，通货膨胀指数上升，但过去一段时间，房地产的发展以及房价的上涨，吸纳了通货膨胀，致使物价上涨速度不算太快。然而，当房价高到本不应该购房解决定居问题的阶层时，于是房价以及房地产的发展模式得到社会、尤其学者的责疑与猛烈攻击，以致中央政府的大动干戈和几次大规模的“调控”。
影响最大的是2008的对开发商资金链的“断奶”以及2010年的限制房产消费，效果如何，大家有目共睹。现在又试图搞什么“房产税”等等，遗憾的是我们没有等到房价的大幅度下降而是物价的全面上升；目前远不是20%百姓的房价意见问题，而是几乎100%百姓对物价上涨的愤怒。
结论是，还是小平同志说得对，发展是硬道理，只有中央以及地方政府有足够的收入解决廉租房、公租房的规模，夹心层以下才能彻底解决定居问题，“头痛医头、脚痛治脚”不符合辩证法。限制富人购房消费，只能降低解决夹心层以下定居问题的速度；限制富人房地产投资，跑到农副产品市场横行霸道，光凭政府打击“投机倒把”，估计不会收到圆满的效果。
平均房价也好，房价收入比也罢，都是脱离实践学者的伪命题，政府应该统计、负责的是，究竟有多少百姓住不起房？人均居住面积20平米以下的居民名单？解决的方法与时间？真正解决民生居住问题，而不是不问青红皂白的把“平均房价”打下多少。
何谓“合理房价”？中央政府以及地方政府任期也就是四年，要解决虚无缥缈的“合理房价”，两届任期也未必可能，没有必要勉为其难，而导致社会更为严峻的灾难。
解决贫富差距现有的政策就有可能，鼓励富人房地产消费，除了城市配套以外，房地产收入绝大多数投入廉租房、公租房，双赢的政策比起什么不得人心的“房产税”好得多。
深圳的物价居然高过香港，南京的物价也压得百姓喘不过气来，本人早就不关心所谓平均房价，大部分南京的百姓估计每天最关心的也是菜篮子。房价调控必须为稳定物价让路，这是人心所向，大势所趋，人民不需要折腾，也折腾不起了。

《南京多家楼盘报高售价被物价部门驳回》,这篇报道预示着政府开始使用行政手段干预物价.这种行政干预目的在于避免物价上涨和政治动荡.但行政干预往往无济于事,因为导致此轮物价大涨的原因在于政府实行了通货膨胀政策.过量的货币发行必然导致物价上涨,这种干预价值规律的后果只能暂时抑制物价上涨,但无法最终解决问题.
限定房价实际是人为制造短缺,最终导致房价报复性上涨.
限价首先会刺激需求。我们知道，价格是由供求关系决定的，反过来，价格变化还会影响需求和供给决策。对消费品而言，价格下降会刺激需求，价格提高会抑制需求。对投资品而言，价格上涨反而会刺激需求，价格下跌却抑制购买。由于住房兼具使用和投资双重属性，因而房价变化也与一般商品不同。作为必须品，住房价格的轻微变化，并不会影响需求变化。而当市场认为房价持续上涨时，可能会让未来需求转化为即时需求。作为投资品，房价上涨时，需求往往更旺盛。因而，房价的市场预期更能影响到消费者和投资者的需求决策。
政府如若限定住房价格，则价格机制失灵，这会创造出超过均衡水平的需求。同时市场意识到未来房价会继续上涨，一方面促使远期消费转为即期消费，另一方面刺激投机性需求，从而加剧住房短缺。
其次，限价会抑制供给。对于住房供给而言，价格走高肯定会刺激开发商增加住房投资，从而增加供给。如果政府限定住房价格，乃至限定开发商利润率，这必然打击开发商的投资积极性，进而抑制住房供给。短期内，由于开发商已经增加了住房投资，因而供给缺乏弹性，开盘量会维持既有水平。但在中长期内，由于销售价格和利润率受到限定，开发商就失去了继续投资的动力，从而导致住房开发投资下降，从而减少市场供给。
这样看，政府限定住房价格，其目的好像是让消费者能够买得起房，但其结果是刺激了需求，同时抑制了供给。最终结果是，限价措施一旦取消，将推动住房价格进一步上涨。
或许可以认为，行政性限定价格是政府权益之计，为的是避免市场恐慌和政治动荡，但如果没有住房供给的同步增加，限价只能起到相反作用。
市场价值规律证明，价格限制并不是一个好办法。如果政府真要从民生角度出发来抑制房价，最好的办法是增加住房供给，改变房价单边上涨的市场预期。

当腾讯对360“忍无可忍”的时候，我作为一个用户也终于忍无可忍了。当幼稚的报复与低级的置气相碰撞，折射出中国市场经济初期民营企业的浅薄与狭隘。在这样的闹剧中。腾讯与360并不孤单，中国乳业巨头蒙牛与伊利、家电业翘楚美的与格力将浅薄和狭隘诠释的淋漓尽致。而最终暴露的是中国企业廉价的商业道德。    商业道德，兹事体大。事关社会风气与经济伦理，事关商业秩序与竞争守则，不可不谈。依我看来，首先，二者之争实为有失道德。国人自古尚德，一切事情都要讲究依德而为。悖德的事往往招致世人非议。那么腾讯以1亿用户对其的青睐作为其“威胁”用户的武器，倘不能遵其所指，那么12年来广大用户凭借网络，更确切的说凭借腾讯所搭建起来的人际联络网有可能被无情的终断。表面上腾讯声明用户有选取软件的自由，实则是对用户利益的践踏。同样，360凭借用户对其在杀毒领域的专业信任，为其所假借，成为铲除竞争对手的“帮凶”。什么是恶意插件，有无标准可执，仅凭360一家之好恶，而借用户之手滥杀无辜，这本身就是一种罪恶。一面是取予由人，一面是为人利用，国内消费者的地位真是堪虞。也着实让这些动辄高喊企业道德口号的所谓“大企业们”在国人不甚明亮的眼睛中现出了原型。
    其次，二者之争实有损企业脸面。国人自古尚和，一些讲究和合之美，即使不和的两人往往限于心多非之，而不形于色，否则就有让人看扁的可能。本来“同行是冤家”是常识，但市井小民尚晓得面子上过得去的讲究，奈何这些行业的巨头们却失去了和颜悦色的风范？撕破了脸皮，与那巷陌泼妇们争高低。今天你发表一面似犀利实则无理闹三分的声明，明天他拉来几个同道一起对其进行毫无技术含量的商业群殴，唯恐世人不知道他们之间的罅隙。如此有失脸面，真是让人羞愧。好歹也是大公司的人嘛，让人看不起。
    最后，二者之争实有损企业智商。有市场就有利益，有利益必然有竞争。所谓“慈不带兵，义不性贾”，追逐利益无可厚非，但是竞争应该基于商业模式的创新、营销手段的多元，以及核心技术水平的提升，而不是在雕虫小计上争高低，在蝇头小利上竞多寡，在鸡毛蒜皮上比上下。二者的歇斯底里与气急败坏是企业核心竞争力缺失的体现，是企业在低端领域的拙劣表演。
    市场在完善，法制在健全，消费者的消费选择日益多元，法律意识也不断健全，企业的行为后果不是一句“暂无补偿”的霸王式宣称就能了解的，同样对手的不正当竞争也可以通过法律手段得到解决。断不可因为对方不光明，自己也跟着下流，输了脸面不说，没准市场也为人所觊觎。最后，说句俗话，别忒不厚道了，逼急喽，俩都给你卸载了。毕竟杀毒软件比比皆是，聊天工具也可谓品类繁多。俗话说，谁离谁还活不了了。

媒体报道，国务院有望于今年中央经济工作会议后批复房产税试点，第一试点城市为上海，这个向共和国个人征收的第一大税将呱呱落地了。开征房产税未尚不可，但在开征前应先摒弃三大“故意”。（“故意”按新华辞典的解释是：存心;有意识地。明知不应或不必这样做而这样做。）
首先摒弃逃避立法程序的故意
房产税征收，目前缺乏法理基础，征收房产税是依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，那时，我国尚未建立社会主义市场经济制度，没有商品房市场，也没有推进土地制度和住房制度改革，土地总体上都是划拨的，中国城镇的住房基本上都是公有租赁性质的，很少有个人拥有房产。这个国务院规章已经尘封了24年。但现在的经济背景、经济发展的形势已经起来翻天覆地的变化。是属于应废止但却漏网的规章。
从我国住房产权来看，产权关系是相当混乱的，除了商品房之外，我国还有大量的小产权房、经济适用房、合作建房、集资建房、动迁安置房、房改房等，在产权关系理清之前贸然开征房产税，显然会带来更大的混乱。
而且1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，本身又规定了5种情况予以免征，其中包括个人所有非营业用的房产。现在又采用行政的手段来复活征收。原法规的条文未见修改，却要有关城市进行试点，就是执法无据。有逃避立法程序的故意。
其次摒弃重复征税的故意
我国房地产是住宅私有而土地国有，住宅所有者只对土地拥有70年的使用权，而不是像大多数国家那样的永久产权。房产税在本质上是一种财产税，只能对具有完全意义的财产征收。
而我国居民对于土地并无产权，如果对居民仅有使用权的土地也征收财产税，显然于情于法不通。
土地公有制还衍生出另外的难题，我国居民在购房时已经一次性支付了70年的土地出让金，如果再次征收物业税，显然属于重复征收。贾康也承认了“虽然房地产税的开征与土地出让金存在在重复征收的问题”但他又辩解“重复征收问题在税收领域非常普遍，完全避免是不可能的。市场自身有个调节过程，关键在于是否会对市场有良性反应”。
在税收征收的问题上，要完全避免的确是个难题。但房产税是建国后的“首次”且又是“巨额”的大宗税，对涉及到民生、民意、民权的税收，涉及到全国每家每户亿万民众的税收。在设计税收方案时就应该力求规范、严肃、公正，避免重复征收。现在明知有重复征收，偏偏不去纠正，明知故犯，这完全是心存重复征税的故意。
再是摒弃愚弄民众的故意
几年前，首先开酿开征的是“物业税”，并在十几个城市进行空运转，但始终不见下文，因为“物业税”的税基是房价，而房价中的大头是地价，而土地的物权恰恰是属于国家的，而不是产权房屋拥有者的；再是新税种需要人大的立法程序，漫长而又复杂，没有耐心等待，于是就慢慢淡出。
后来又冒出一个 “保有税”，讨论来讨论去，又没有结果，又忍痛割爱了，是因为“保有税”也是新税种，需要纳入全国人大法制建设的规划和流程中。而这个规划和流程没有两三年的时间根本无法走完。
终于有智囊翻出了1986年制定的，应该废止而又漏网的《房产税暂行条例》。因为“房产税”是现成的税种，可以不走人大的程序，可以可以不顾及“物业税”、“保有税”名称法理基础的不合理性。反正是换汤不换药。
征收一种税收，换用了三个名称，和民众大玩“躲猫猫”的游戏，从物业税到保有税，最后确定是房产税，玩尽了文字游戏，使尽了雕虫小技，种下的是豆，收的是瓜，这就是房产税的来龙去脉。
然而，官方的舆论的导向是“城镇老百姓热烈欢迎房产税”，却不料给腾讯网扇了个巴掌，根据该网从10月20日开始的房产税调查数据反馈，超八成网民反对普遍征收房产税。
原来害怕高房价而鼓吹征收房产税的80后的愤青，在目前“新老划断、存量不动，增量开始”的方案面前，将成为第一批房产税的纳税人，革命革到自己头上了。今后房产税纳税的主力肯定就是这批“八、九点钟的太阳”。
财政部财科所所长贾康10月22日表示，房产税开征要先给社会定心丸。说明贾康的心还是虚的，深怕社会出现不利于维稳的动态。贾康的“定心丸”就是愚弄民众的故意。
征收房产税，关键在于请君入瓮，是否能够顺利开征，不在于能够征收多少。只要能开征，以后就由不得民众讲话了。开始的一个阶段，征收范围可能很宽松，税率也低，但是一旦征收，“土地财政”变“房税财政”，或者是“土地财政”和“房税财政”双轨运转。地方政府有了裁量权，就会得陇望蜀，逐渐加码，征收范围可以年年扩容，房产税率可以年年提升。绳索一旦套上就可以慢慢勒紧，这叫“下套”。
开征房产税，必须下功夫做好功课，摒弃三大“故意”，否则就成为象“宴会税“一样的“恶税”。

  此轮调控对央企或一线品牌房企成交量几乎没有影响，成交量同比去年还有上升，好在价格方面还比较务实，比调控前的预期有较大下滑。进入金九银十，旺销楼盘增多，尤其是央企抢房潮不断，“日光盘”、“夜光盘”层出不穷，市场快速回暖中。央企不仅被认为是地王制造者，也是高房价的推手。    央企被市场认可更多因为是品牌保障，有保值升值的预期在发挥作用，客户更有信心，从而成为品牌忠诚者。某央企营销负责人就楼盘热卖跟笔者笑着解释，央企不断炒高房价的原因有二：一是必须越卖越高，如果二期（后期）比一期（早期）卖的低是对早期客户不负责任，肯定会引起早期客户闹事，会严重影响社会和谐，当然是一种缺乏社会责任感的行为。所以往往负责任的品牌开发商出于对客户负责宁死不降价，市场稍有好转就涨价，领涨不领跌也吸引了更多品牌支持者；二是开盘就热卖让企业老总也很头疼，定价太高容易成为众矢之的，但是目前太畅销只能说明定价太便宜了，国企开发也是利字当头，卖低了还有国有资产流失的嫌疑，所以央企房价越走越高实在是不得已而为之···
    何止是央企的怪圈，换成地方开发商或民营开发企业都有此困境。因为所有的开发商都不愿意降价自砸招牌，民营开发商（股东和职业经理人）也都以追求土地价值最大化为主要责任，谁不愿意定价便宜以免少赚钱····
    退一步讲，对卖地的政府又何尝不是如此呢？一个个地王出现，但是地价只会越卖越高，地王只会是下一批土地的起价；国土部门也要对城市财政负责，能卖多高卖多高，价高者得必然如此···每个人、每个群体都关注自己那个小圈子的利益关系，之外的事情充耳不闻！“公共利益部门化，部门利益个人化”，最终都回归了一个“私”字。

  所以，大家都有错，但法不责众，或许也不能怪央企，不怪私企，不怪政府，那究竟是该怪谁呢？当大家都有错的时候，该反思游戏规则，虽然有公无私不可取，但唯利是图的房地产制度需要重新设计了···

物业税的讨论算是告一段落了。代之以房产税的税法，笔者同样反对，甚至认为它比物业税“租税费统一征收”的方案还要等而次之。如果说物业税能都归并土地出让金以及房地产相关税费，并本着“简税、轻税”的原则执行和讨论（笔者的提法，见前文），还是可行的话。房产税的征收，虽然借口物业税作为新税种有难度、房产税是已有税种便于开征，但开征的公平性和效果却是大打折扣的、令人大大质疑的！    房产税的确是已有的税种。按现有的税法解释，“房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。” 也就是说，房产税是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。
    房产税最早从房地产税演化而来。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，房地产税并入工商税。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年10月1日，根据国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税开始实施。按照现有的房产税暂行条例，“个人所有非营业用的房产免征房产税”。
    有消息说，房产税即将在个别城市试点征收，说白了，也就是要对个人住房开始征收房产税了。
    房产税是拯救房市的救命稻草吗？笔者始终对此严重质疑！
    质疑之一：房产税作为财产税，是对房屋财产的一种征税。而财产税的主要效果是收益分配的调整。也就是说，将一部分房屋财产价值向地方政府手里集中。如果地方政府是基于住房福利的合理化分配，以房产税方式，将一部分财产收益从高收入的房屋持有人手中征得，转而专用于中低收入者住房福利补贴（如用于中低收入者的住房补贴或保障房建设），这的确可以起到“劫富济贫”的作用。也就是说，住房开征的房产税应当专用于住房保障，才是所谓的收益分配调节作用。这就要求政府严格遵守“专收专支、不得挪为它用”的原则。否则，房产税只会沦为地方政府的又一项可以随意支配的财源，实际沦为地方政府的敛财手段，失去公信和正义。请问，拟开征的地方政府交代了这一原则吗？使用上能接受审查和监督吗？由此，对不交代“专收专支、专用于住房保障、不得挪为它用”原则的房产税对住宅开征方案，笔者严正质疑和反对！
    质疑之二：单纯开征房产税真的能抑制房价吗？笔者的回答是，抑制作用是假的。懂得经济学尤其是土地经济学的人肯定知道，对房地产开征财产税，如果按一定税率逐年计征，只不过是一个“税收资本化”的效果，房价的减值，就是政府未来每年税收的现值之和（即税收的资本化价格）。
举个例子，如果房价原值300万，政府扣减20%（取扣减比例10%～30%的中值）作为计税余值，市场的还原利率水平为3%，政府按年从价征收，每年计征税率为1.2%。那么，会出现什么效果呢？
首先计算政府税收的资本化价格，即政府未来每年可以取得的税收的现值之和（为简化计算，笔者忽略70年限，众所周知，这个误差较小，可以忽略）。政府每年计征1.2%×300×（1－20%）=2.88万元；政府税收的资本化价格为2.88÷3%=96万。
    那么，房价会下降多少呢？房价的下降恰恰是政府税收的资本化价格，即房价下降96万，从300万下降到204万。
    房价是下降了，但下降的房价上哪里去了？看得很清楚，逐年转进政府的腰包了。这将是一个重要的事实。难怪财税部门估计此举每年将增加财政收入1500亿！
    其实，这不是房价的真实下降，而只是政府的一种提取房产所有者手中的财产收益的一种方式和手段！
所以，我的观点是：
    一，如果地方政府不向社会公开说明开征房产税的前提是“专收专支、专用于住房保障、不得挪为它用”，笔者坚决反对！
    二，反对的理由是，此举有违调节住房福利的本意和原则，仅仅会沦为地方政府的敛财手段，不会有助于解决房价上涨的问题！

楼市还能“回暖”到什么程度？
　　
　　 楼市又“回暖”了，虽然绝大多数人都不曾感受过“低迷”。
　　
　　　　通过深入一线城市调查发现，京沪穗深的楼市成交面积大幅提升。眼下，为迎接“金九银十”的到来，开发商正积极“以量补价”。据统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。成交量的大幅上升，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价将报复性上涨还是迎来第二波调控政策？（见9月7日《广州日报》）
　　
　　　　仿佛是一个打不破的怪圈：政府调控一次，房价大涨一次；政府调控的力度越大，房价上涨的幅度越大，即便是这次“史上最严厉的调控政策”，也没能坚挺过这种悲伤的“轮回”。这个时候，我们不能不想念那个又恨又怕的“任大嘴”，人家总是那么“有远见”，我们只能一次次让他看笑话。
　　
　　　　谁让我们傻呢？一次次“越调越高”之后，我们还是相信“房价会跌”。“任大嘴”不失时机的一句真话让我们醍醐灌顶：政府的调控政策只是“遏制房价过快上涨”，什么时候说过房价会降了？我们还不死心，还像揪着救命稻草一样期待，“史上最严厉调控政策”总会不一样吧？可是，“任大嘴”再次残忍地把我们的梦想浇得冰凉：什么叫“过快上涨”？哪些城市的房价“过快上涨”了？想想也是，调控政策没有配套细则，我们只能将自己的城市对号入座。我们望穿秋水的期望，总是抵不上有关部门“我们不算房价过快上涨城市”的论断。
　　
　　　　结果显而易见：中央各部委忙着一次又一次出台调控政策，地方政府始终坚信自己的城市没有“房价过快上涨”，继续埋头发展GDP，坚信房价还不算贵。等到政策一波动，风声一松弛“金九银十”这样的时机一到，开发商囤积的房源也不少了，积压的购房需求也弹出来了，于是，报复性上涨，还美其名曰“回暖”。网友跟帖说“总理干不过总经理”虽然有些极端，但你能说毫无道理吗？
　　
　　　　房价为什么会“政府越调越高”？“任大嘴”的话值得我们每个人反思：房价高企应该分清责任。要想确保这次严厉调控的成效，一定要有大量的保障性住房供应市场，分流一部分压力，接下来，即使房价反弹的话，也没有那么高的购房冲劲了，反弹力量就会得到控制。但事实呢？政府年初承诺的560万套保障房，比较好的地区也仅仅完成投资的40%，北京也只是大概完成了42%。保障性住房完不成，有一部分购房需求就必然会挤压到商品房上。商品房价下不来，保障性住房跟不上，等不到希望的“观望族”需求爆发，房价能不“回暖”吗？
　　
　　　　几天前，买不起商品房、买不起经适房，也一直住不上廉租房的退休工人陈新年，自己挖地造房穴居的新闻轰动了全国。这，也从一个侧面反映了国人的住房之艰。看看“挖地穴居”的新闻，再看看“楼市回暖”的论调，我们难免有些心酸：楼市还想“回暖”到什么程度？终究又能“回暖”到什么程度呢？

任的“经典”疯言粪语：
　　
　　
　　1.“粉丝卖到鱼翅的价格才叫泡沫。”
　　
　　2.“人人都买得起房 有其所者不应再买房”
　　
　　3.“房地产商需要囤地 地里有粮心中才不慌”
　　
　　4.“工资在涨 GDP在涨房价不涨就不对”
　　
　　5.“中国人太有钱，房子太便宜”
　　
　　6.“我们只是当丫环的。”
　　
　　7.“宏观调控不为了让房价下跌，是为了稳涨”
　　
　　8.“房价降了，房地产开发商有权不盖房。”
　　
　　9.“房地产就该是暴利行业”
　　
　　10.“我是商人，不考虑穷人”
　　
　　11.“没买房的人都亏了”
　　
　　12.“中国可供开发的土地还有很多”
　　
　　13.“高档房本来就是穷人买不起的”
　　
　　14.“公布开发商成本等于让男人公布老婆的三围数据”
　　
　　15.“我的房价不会降，让外地甚至境外富人来买房”
　　
　　16.“买不起房为什么不回农村”
　　
　　17.“年轻人就该买不起房”
　　
　　2008年4月11日晚10点半，参加博鳌论坛的潘石屹则称任志强在“最想揍的人”中，排第二。
　　
　　盘点了以上任从前的劣迹斑斑的行为的言论，我们也就不会对其此次的虚伪言论表示惊诧了，甚至还会举得其这次还是有了很大的进步的，开始学着“伪善假清高”了。真可谓死猪不怕开水烫了，试想，如果一个人能无耻到如死猪般的地步，那么这种人还能算是人么？！

谢国忠职业生涯的早期，就以三大预言的逐一应验而扬名立万：亚洲金融危机、香港回归后房地产泡沫的破灭、以及中国在20世纪末的通货紧缩。

2007年8月，华尔街两只对冲基金破产，引起美国金融市场一阵恐慌，当时本报为此做了一个小专题《华尔街的盛夏寒流》。在做这个专题的过程中，我采访了北京、纽约、伦敦的多位经济学家与分析师，询问他们对市场的判断。其中大多数人都没有太拿当时的状况当回事，尤其是北京与伦敦的经济学家，都表示对美国金融业、对华尔街非常有信心。只有谢国忠一人，在当时发出了无比尖锐而刺耳的声音：“全球信贷泡沫正在破裂……目前的全球流动性泡沫很可能在2008年终结，并以华尔街衍生品市场的崩溃为开始。”当时谢国忠让我印象深刻的，不只是他骇人的预言，还有他激烈的表达方式，他写到：“是时候了，让华尔街的骗子们破产去吧！”

2008年9月，雷曼兄弟轰然倒塌，全球经济随之跌入泥潭

与4月17日楼市新政后各专家媒体纷纷看跌市场不同的是，目前太多的媒体专家纷纷开始看涨房价，少量的看跌观点已经被人看成了“胡扯八道”！

在这个时候说房价涨则顺理成章，基本不会遭受太大的非议，虽然很多人不愿意让房价再次暴涨，但只要是个中国人内心里都在为房价再次暴涨而担心，因为，从政府的调控目的、政策的执行力度、开发商的资金状况和市场供求关系以及保障房建设实际进度等等，都无法让人想到房价会下降，更不会让人联想到大降！

而事实上，目前的市场已经慢慢的变得明朗化，开发商涨价依旧，而交易量在几个月的下降后再次回升，各地的地王再次重现，万科、恒大这些带头降价的“大哥”“二哥”也纷纷停止降价促销并且开始逐渐取消促销和缓缓涨价，银监会的某些人已经宣称目前调控已经达到预期，以后不会出台更严厉的调控政策————种种迹象表明，房价只会上涨一条路可走，即使有发改委或者银监会亦或者是住建部等部门的不断重申坚决遏制投资和投机，也只能让房价上涨的步伐变得缓慢点而已。

按照目前的政策和市场态势，说房价上涨就如同说地球是圆的一样正常，就如同说天是蓝的海是咸的一样没有错误，相反，这个时候如果说房价下降，那无疑是“异类”，就如同说地球是方的，天不是蓝的海不是咸一样没有常识，那只能叫做无知！

偏偏在这个时候，两位房地产大佬却惊人的观点一致，提出了房价下降的预测，他们是任志强和潘石屹！

任志强说房价降，那是一种反话，无非是为了提醒政府不要再犯错误的调控政策而已，在他的论断里万万没有房价下降的理由，因此，他所谓的房价下降只是停留在“建议降”或“希望降”，一句“不降担心更严厉的打压政策”就是他说房价要下降的理由。

潘石屹说房价降，则说的有鼻子有眼儿，一本正经的罗列各种论据，说：租售比太低不足以支撑高房价，调控让开发商的资金变得更加紧张，政府问责制让各地政府不敢再让房价上涨--------等等！按道理说，潘石屹的论据是正确的，但中国的房地产从来没有在调控中下降（短暂的不算）相反只会越调越高，如果潘石屹的推断是正确的，那么以前的所有调控政策都应该能让房价降下来，但事实却不是这样。因此，潘石屹所谓的房价下降和要降到09年初的论断只能是他的一厢情愿，大不了等到房价涨上来后他再来一次如预测08年百日剧变的遗憾：“政府没能坚持原则救市了，否则，我的预测一定正确！”

看来，潘石屹从言论上来看是一个政府的好孩子，对政府的调控百般信服，虽然他遭受了多次“政府愚弄”，预测失败，但他依然乐此不彼的继续相信政府，继续按照政府不打折的坚决执行调控政策的思路预测房价，确实让人佩服！

如果潘石屹言行一致，大幅降价就好了，只可惜，潘石屹是说一套做一套，说着房价要下降30%却卖着北京最贵的房子，背后玄机傻子也能看得到的！从潘石屹的预测房价下降的言论中，我们只看到了花言巧语，没有一点能够决定房价真的下降的观点，如此预测，路边卖菜的老大妈都可以说的比他还好，因此，潘石屹降价言论只能是对公众智商的一种“愚弄”！

我真的希望房价能降下来，也真的希望如潘石屹所言降价30%，不管是潘石屹的“真降”还是任志强式的“假摔”，都至少能让人欣慰一点，可到目前为止，我们眼睛里看到的只有房价上涨，而任潘二人却公然宣称房价降，这难道不是对本轮调控的最大的讽刺吗？！

某研究机构结合公开市场资料预计，北京9月预售开盘项目达46个，其中纯新盘有18个。4月份新政调控以来，各月实际预售入市的项目个数则分别为21、27、27、18，相对而言，9月份放量较为明显。另外，9月计划开盘的项目中，21个项目有报价，均价约为22000元/平方米。

9月适逢“金九银十”的传统销售旺季，房企放量销售是顺势而为？还是无奈之举？而楼盘的定价策略又将具有哪些特质？新政调控下的“金九银十”，房企可谓是冷暖自知。

1、“金九银十”供应放量的原因剖析
（1）开发商资金链吃紧以及业绩压力所迫
楼市新政调控至今已过四月之久，北京房地产市场成交量下滑幅度明显，房企销售回款回收较慢。另外，银行信贷的收紧，“预售资金监管”预期更为明晰，都将给企业带来一定的资金压力。

据统计，各大房企上半年销售业绩多数未达到年度计划的一半，所以下半年的销售压力相对较大。再者，逼近年末大考之时，完成一份让股东、股民相对满意的年度报表，对房企来说是一种外在压力。

（2）楼市调控政策暂无放松的迹象
第二季度GDP增速有所放缓，曾引起公众对楼市调控政策松动的预期。但7月份“二套房贷”的“认房认贷”执行细则、暂停“三套房贷”的严格执行，以及8月份银监会对“囤房、囤地”的“名单化”管理等政策表态，使得“下半年楼市调控可能放松”的预期基本被扼杀。

（3）房地产投资周期所致的入市量
2009年下半年房地产开发投资大量增加，并且开发贷也大幅增加，月均同比增长率甚至超过300%，考虑其投资的周期性，2010年下半年至2011年将是其集中供应期。

（4）楼盘保有量的释放
2010年第一季度北京房地产市场“地王”记录不断翻新，带动房价大幅攀升，不排除部分房企采取“惜售”的营销策略；第二季度“新国十条”颁布，楼市供应及成交量均不断下滑，房企进而又累积了大量应售房源；另外，相关部门对于“囤房”的查处愈发严紧，房企“捂盘”的风险也日益增加，而今借“金九银十”之际，房企可能选择对其保有量进行释放。

（5）对购房者需求的迎合
楼市僵局积累了相当部分持币观望的刚性需求，适逢“金九银十”这一传统的消费旺季，房企放量是对购房者消费心理的一种迎合。

2、“金九银十”的价格策略
借助“金九银十”的契机，房企综合考虑多方利益以及近期楼盘热销之策略，可能会选择低开或者是暗降。

7月底长阳半岛、保利茉莉雅苑等楼盘以及8月开盘的莱镇

这两天感觉中国楼市的市场环境特别微妙：首先，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会并讲话强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，以更大的决心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建设好，使人民群众住有所居、安居乐业，并要求各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展；其次，这两天纷传农业银行停房地产开发贷款；最后，最新房地产成交量恢复性上涨明显，其中深圳楼市价量齐升，北京、上海等地也出现观望即将结束的征兆。

    从上面的信息看，楼市博弈进入白热化：政策声声调控，但面对三个多月下跌乏力的客观状况，老百姓似乎已经不敢继续看跌更多，不少人把观望换成了开发商降价后合理价位上的果断出手；至于农业银行停发开发贷款，今天已经得到澄清，并非政策性停发，而是农业银行内部本月最后一周的内部管理行为；深圳、北京、上海楼市活跃度提高，说明观望似乎有瓦解的趋势。上面的分析实际上是当前房地产市场的真实写照。

    我想，不少人都很怨恨说楼市回暖、楼市企稳，但面对复杂多变的经济环境，必须有客观冷静的心态，否则在政策和市场、老百姓和开发商的博弈中，利益受损的往往是小老百姓。回首过去30年，众多行业都是三年河东，三年河西，甚至五年河东，五年河西，但房地产行业却是中国改革开放30年永不陨落的明星，过去30年买房，只要不瞎折腾，没有不赚钱的。客观讲，不论大家做什么生意赚取的财富最后都花在了“衣食住行”上，“住”就是住宅地产，“衣食行”就是商业地产，换言之，房地产成为社会财富最终的聚居地，在城市化发展过程中，这种聚集更是不可回避的市场力量。

    无论从经济发展的规律还是从4个月调控市场的平衡看，楼市回暖都是一种趋势，我说楼市正酝酿回暖的力量也正是基于这些分析的判断。当然回暖关注的首先是成交量，并非价格上涨式的回暖，最近媒体传播的核心观点，以适当降价换取成交量就是这样的考量。

房地产激怒中央搞政治体制改革
徐明天

    8月22日，深圳经济特区成立30周年之际，温家宝总理来到深圳视察发表重要讲话：“要继续解放思想，大胆探索，不能停滞，更不能倒退。停滞和倒退不仅会葬送30多年改革开放的成果和宝贵的发展机遇，窒息中国特色社会主义事业的勃勃生机，而且违背人民的意志，最终只会是死路一条”。温总理特别强调：“不仅要推进经济体制改革，还要推进政治体制改革。没有政治体制改革的保障，经济体制改革的成果就会得而复失，现代化建设的目标就不可能实现”。
    人们普遍认为，温总理在深圳的讲话是中国推动政治体制改革的宣言。
    温总理一段时间来的讲话不少引人注目：
    2009年11月28日，温家宝在上海松江区泗泾镇考察时说：“要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展”。这是这一轮房地产调控的起点。
    2010年2月12日，在新春团拜会上，温总理说：“要让人民生活得更加幸福、更有尊严”。
    2010年3月5日，温总理在全国两会政府工作报告中说：“遏制房价过快上涨，抑制投机性购房”。
    2010年3月14日，在两会记者会上，温总理说：“公平正义比阳光还要有光辉”。“要创造条件让人民批评政府，监督政府；同时充分发挥新闻舆论的监督作用，让权利在阳光下运行”。
    2010年5月13日，温总理在接受凤凰卫视访问时表示：“频频发生的杀童案，说明中国社会存在深层次矛盾，而且日趋尖锐化，政府正在努力发挥基层的协调作用，维护公民的生命安全和权益，让社会更为和谐”。
    8月22，温总理在深圳的讲话讲到：“要从制度上解决权力过分集中又得不到制约的问题，创造条件让人民批评和监督政府，坚决惩治贪污腐败;要建设一个公平正义的社会，特别是要保障司法公正，重视保护和帮助弱势群体，使人们在生活中有安全感，对国家的发展有信心”。
    “使人们在生活中有安全感”，这句话格外有意味，比“要让人民生活得更加幸福、更有尊严”更重。
    温总理对政治体制改革多有谈及，但这一次讲得这么重，这么全面，时间又把握得这么好，是有一个递进过程的。其起点就是从“抑制投机性购房”开始的。可以说，是高房价的中国房地产激怒中央，下决心进行政治体制改革。
    古今中外，土地、房地产都是政治问题。亚圣孟子就说过“诸候三宝：人民、土地、政事”。管子也说：“地者政之本也，是故地可以正政也。地不平均和调，则政不可正也，政不正则事不可以理也”。土地自古以来被看作是关系民生和国家稳定的大事。
    秦朝灭亡时，河南挖出了一块石头，上面写：“始皇帝死土地分”，成为各地起义的号召令。
    西方欧洲的革命时，俄罗斯叶卡捷琳娜大帝说：“法律面前人人平等”、“君主应为其人民服务”、“土地集中到少数人手里很危险”。这些都是欧洲启蒙运动最著名的口号。
    目前的中国高房价，已经激起了巨大的民愤。但是利益集团并不醒悟，不顾人民的反对和中央的调控，至到今天还在操纵抵抗，继续推高房价掠夺人民。中央领导人也深知，高房价，中国当前社会矛盾的一个集中点，有深层次的原因，是政治体制的原因，地方政府在财政上的欲求，是推动高房价的主要原因。因此，要保持国家和和谐稳定，就必须把房价下调到人民群众接受的水平，做到这一点，不进行政治体制的改革，是不可能实现的。即使现在降一点，马上就会报复性反弹。因此彻底解决高房价，就必须釜底抽薪，进行政治体制改革。
    因此，我说，房地产激怒中央搞政治体制改革。

房价的底部一定在山底吗？这个问题要王石先生来回答，相信就不一定了，因为底部还可能筑在山顶上。



还没有来得及降价，王石先生就用实际行动宣告，“房产观望的谷底已经过去”。而且，果断地“决定杭州西溪蝶园2期开盘次日涨价”。一日的代价有多大？万科回答你是相差45万元，涨幅接近14%。怪不得时间就是金钱，但各人的时间价值是不同的，地产商的时间一日就值45万。



这是疯狂的逼空行为，可是，万科却不这么看。浙江万科总经理助理吴蓓雯认为这不是“报复性上涨”，而是按照原有的计划节奏。一次性上涨14%，这还不算是报复性上涨，三个多月的时间换来一日暴涨，难道仅仅是计划性上涨？



不过，万科个体行为，我们无法用道德话语来评价，这是企业的市场行为，按理说，有买家接盘，并不是什么错事，你哪怕提价100%，只要你能卖掉，也是市场行为。再说，万科一看第一天那么火，第二天提价是必然的了；然而，作为全国房企的风标万科，一日暴涨14%，而且人气还是那么旺，那势必提振抑郁三个多月的开发商的士气，坚定猪坚强们死扛房价的信心。



王石的底部论，显得有些搞笑。在房价并没有下降，只是月增速下降的情况下，就筑底了，这个底部确实怪异，筑在山顶上了。那么，王石先生何有底气说底部出来了，特别是观望的底部出来了呢？我们不知道什么是观望的底部，按着字面理解，所谓观望的底部，大约是开发商和购房者的预期发生了逆转，进而房价又进入了环比上涨的阶段。因为现在环比在下降，房价并没有跌，那王石说的底部是环比的底部了，这就意味着，今后房地产市场价格一月比一月涨的快。



从2007年开始起，王石先生就以拐点论出名，可惜的是，在2009年王石先生踏空了土地市场。或许，这一次王石不愿踏空了，不愿带头降价了，但是，这一次，王石先生的底部论，到底是房价的底部还是房价下降的起点呢？或许，对王石在杭州的项目来说，已经不重要了，反正已经回笼了巨额资金，但是，这么好销售的势头对于其他开发商和购房者来说，无疑具有心理震撼的功效。



特别是在房地产调控的多空博弈的关键期，到底是继续调控还是放松调控已经开始水火不容了。我们的观点是，那些能够增加房地产供应的新政，应当抓紧，继续加码，那些限制正当交易的措施，应当放松。否则，很容易就被潜伏三个月王石们攻陷，因为他们的预期很明确，根据历史经验，小调控后小涨，大调控后大涨。今年是个大调控，未来可能会大涨。但是，明天再美好，也得过了今天，先回笼一点资金过夜再说。



王石一声炮响，打红了地产股，周二房地产股扮演直升机，将股市直接拉高，盘中上演一出空军救援记。王石先生的底部论，一句话可能就将宏观调控加码的声波给消音了。奇怪的底部论，这个建立山顶上底部，难道意味着未来的房价要暴涨，否则，怎么可能“底部”是筑在山顶洞，难道不是很奇怪的事情吗。至于为什么，你就去猜吧，就当猜谜语，等明年谜底揭晓了，我们就能看到谜底攥在谁的手中了。

洪维：预售资金监管彻底抽了房市猫腻的筋（地产评论）



洪维



北京拟出台的“商品房预售资金监督管理暂行办法”引起了多方关注，而记者昨日从业内人士处获悉，早在今年初，上海市住保局也曾对商品房预售流程及资金监管在行业内做过调研，但目前尚停留在探讨和研究的阶段，未接到近期正式出台的通知。（上海证券报2010年08月19日）

4月中旬楼市新“国十条”出台后，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》更明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。”“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

需要指出的是，有关商品房预售资金要进行监管的办法早已有之。在今年年初，北京、云南、河北石家庄、广西南宁、安徽合肥等省市就曾相继出台地方性政策，强化管理预售制度和预售资金。

北京拟出台的“商品房预售资金监督管理暂行办法”，估计近期就会颁布实施。该办法一旦实施，就意味着开发商的“活钱”将变为“死钱”。为了继续购地、盖房，不得不加快售房速度，降价将是开发商不得不考虑的选择之一。

期房销售，也叫卖“楼花”。买期房，被“业内”形象的称为“隔山买老牛”，消费者怨声载道……开发商为什么要卖“楼花”？当然是为了哄抬房价，扰乱市场谋取暴利。消费者方面认为，取消期房对消费者来说，可以促进信息透明，从而规避期房风险，并终结市场上的期房炒作投机，改变购房人在买卖过程中的弱势地位。

地产评论人牛刀认为，预售房款的监管不仅仅只是监管资金的问题，而是间接取消了商品房预售制度，斩断了楼市投机的资金链，杜绝了楼市的投机行为，降低了银行风险。可以说，北京市这个制度的执行，是一个促使房价整体下降的办法，其调控效应，仅次于央行加息。

其实，预售房款的监管，不仅让房市销售信息透明，也可以促进房市健康发展。从调控来看，已成为一个换汤不换药的新举措，但还的收到了震慑的效果。从短期来看，开发商将面临资金紧张的窘境，降价售房回拢资金事关存亡。从长远来看，改变购房人在买卖过程中的弱势地位，促进市场的公平诚信环境，利于房地产业理性回归。但是，相对开发商而言，预售资金监管彻底抽了房市猫腻的筋，痛不欲生。

近日，北京通州的开发商开盘定价两极分化严重，一部分坚持价格不动摇，甚至涨到3万元以上，另一部分，将价格下调到16000元左右。当有人问我这是为什么时，我说：“这是由于开发商对政策和市场走向不同判断结果所致。”

  我和中经联盟很多老总，在分析市场和政策时，都感觉有压力，认为谨慎才是进取知道，因为，中国房地产，可能已经迎来历史上一个重要分水岭。

    所谓分水岭，有两个含义，一是政策分水岭，二是价格分水岭。

    房地产政策处于结构调整期，政府试图破解以往的恶性循环：政策短期调整、房地产市场下挫、担心实体经济放松信贷与税收、房地产价格报复式上涨。打破房地产市场政策调控“空调”的恶性循环，关键在于解除地方财政与房地产之间的血脉联系，此次政策转变包括税收政策的变化。

    税收改革是房地产健康发展的基础。物业税久推难出，而变性的物业税有可能出台。近日有消息指出，接近财政部的权威人士表示，目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。主要内容包括，个人住宅消费税将有可能分为不同形式在多个城市试点，首先对高端房产交易征税即征收特别房产消费税，将在重点城市试点开征，具体税率以及如何界定高端房产仍在敲定中。对于拥有多套房产的特别消费税的税率，将根据买卖家庭拥有的住房套数进行区分，买卖家庭第二套以上住房的，税率将根据情况规定为交易差额的20%-50%之间。

    上述政策不是真正的持有税或者物业税，只是沾了物业税一些皮毛，地方财政的公开透明也不会因此有所进步。虽然存在绥靖之处，但该项税率与物业税的相通之处是，地方政府可以通过消费税弥补地方财政的不足，从而减少对卖地财政的依赖性。对于投资性购房者而言，高税率出台减少了投资收益预期，从而降低了投资动力。在房产物业税与消费税的变化，我们看到了中国式渐进改革的特征。

    房价分水岭已经到来。上海中原地产周一最新报告称，中国的房地产新政出台后，今年诸如上海、北京等一线楼市的上升行情基本可宣告结束。一线城市出现短期炒房客大手笔恐慌性抛售现象，北京通州、望京等前期炒作的热点区域价格开始走稳，房源量增加了30%，而购房委托量下降了25%，成交量较4月初的周末下降了20%。成交价格企稳，业主“跳价”和毁约现象基本消失。

    房地产新政缩短了金融杠杆，提高了借贷成本，相当于单独对房地产市场加息。新政规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。第三套以上住房将可能停止贷款，这使得目前首次很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。如此严格的贷款政策前所未有。

    新政直指二套房以上的炒房客，目标所指非常明确。

    房地产市场的价格飙升主要由投资者引发，已由一线城市蔓延到二三线城市，从大户型蔓延到中小户型。在房地产泡沫期，投资者获得房地产高溢价，并且凭借财富效应进一步推高房价，为高房价树立市场杆竿，直至最终泡沫破灭、发生金融危机。而刚性需求者被挟裹，不得不接受高房价。

    根据中原地产研究咨询部统计显示，目前上海楼市成交客户比例中，约超过40%的客户来自非本地户籍的公民，在北京、上海、深圳等一线城市，居民购买多套住房的比例逐年攀升，投资投机性购房占据了40-50%的比例，一线资本对住宅的投资和投机倾向已经非常明显。只要打消炒房者的收益预期，使风险大于收益，炒房者很快会偃旗息鼓。目前市场反应说明，成本上升预期与税收上升预期已经使炒作者产生严重的恐慌情绪。

    市场挤压泡沫分三步走。首先是手中拥有大量房产的短期炒作客撤出市场，目前就处于这一过程当中；如果政策能够延续几个月以上，资金实力较为雄厚的长期炒房客将会撤出市场，这意味着作为高房价风向标的投资性价格丧失，房地产进入下行周期；刚性需求者观望房产价格变化，当市场下降引发政策松动时，刚性需求者入场支撑房价，此时房价谷底显现。现在市场只走到第一步。

    房地产调控必会出现误伤，如改善性住房需求受到抑制；房地产调控会遭遇银行等机构的软性抵抗，以房贷作为主要利润来源的银行对调控一万个不乐意，抱怨房地产调控顾头不顾尾等等。要指出的是，虽然开始可能出现误伤，但房价下跌最终会给自住性需求者带来实惠，而银行的抱怨只是银行赢利能力过于单一的表现，银行必须改变把赢利绑定在房地产贷款上的思路，未来能够真正发掘优质企业、承销各种债券、提供优质服务的才是好银行。住建部对经适房出新规，违规出售出租将收回，严控骗购。造假者要付出代价，他们现在要吐出骗得的资产，如果不见效，还应该被民事追究，付出更大的代价。

    政策与价格两方面，都在证明房地产市场分水岭已经到来。此次调控不成功便成仁，如果不成功，紧缩政策撤出、房价飞涨，中国经济将堕入深渊。

    而这，正是中央下决心房地产宏观调控政策不动摇的内因，它也将是房地产企业调整内外管理的基础。

在2006至2010这21世纪的第二个5年，中国房地产经历了2次调整，而造成两次房价涨跌调整的背后，都是房贷政策在发挥着关键的作用；既然只有房贷政策才能直接影响房价，那么对于中国的房地产而言，已经走入了“首付5成”的新时代。

    对于房价而言，资金量才是起决定性作用的，打个比方，如果今天起房贷停放，大家只能一次性付款：不用盖保障房，不用打压地王，房价一分钟会自动下降50%。为什么呢？因为如果停止了银行贷款，房地产市场上的资金量会减少50%以上（贷款都是发放5成至8成的），房价怎会不跌50%呢？

    那么在2009年的房贷宽松政策刺激下，中国的房价再次冲上了新高（同比2007年的旧高），目前的房价泡沫已经毋庸多言，无论是租售比，还是收入比，怎么比都是有泡沫；所以对于政府而言，坚持收紧房贷，避免房价再次暴涨，已经成了唯一能做的事情。

    我个人认为截止2012年，目前的房贷政策是不会放松的，最起码这3年是“首付5成”的时代（目前市场的主力购房者是二套，而不再是首套），新时代的特点是：房价相对稳定，很难出现短期房价大幅上涨的局面，2007或2009年的情况很难重现。

    那么对于购房者而言，不要再抱着短期快升赚大钱的念头买房，而要考虑长期的价值；对于开发商而言，不要再制造天天涨价的噱头去卖房（很难很难，因为客户的财务杠杆不够），而要考虑自身的产品品质，是否经得起时间的考验。

    “5成首付”的新时代，会让房地产重回长期投资产品的本位，也会让喧嚣的房地产市场重回追求产品价值的本位，虽然短期的暴利没有了，但是理性和科学的社会先进精神又都回来了！

在判断房地产市场是否健康的指标中，房价收入比和房屋租售比通常是被引用较多的两个。其实，房屋空置率也是一个非常重要的指标。作为市场供需关系的风向标，空置率反映了市场有效供给与市场有效需求之间的缺口。

　　空置率过高被认为是一种风险，因为这说明不合理或非理性住房投资比例过高，楼市泡沫隐现，而且扭曲了住房供求关系，加剧了房地产市场供求失衡矛盾，从而导致住房资源的浪费。

　　必须指出，空置是房地产市场的常见现象，理想的空置率并非越低越好。在美国、英国等西方国家，空置率一直有比较完善的统计制度和方法。有数据显示，英国的空置率约为13%，美国则为10%。

　　遗憾的是，国内的空置率统计一直未能与国际接轨。迄今为止，官方和民间对空置房的定义仍然存在分歧，空置率的计算方法也不尽相同，这导致了业界对空置率的判断出现了非常矛盾的观点。

　　比如，华远集团总裁任志强曾经公开表示，如果按综合空置率计算，中国住房的空置率大概不到4%，空置率高是假象。而北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水则指出，北京1个城市可以闲置50万套，全国600个城市闲置6000万套，没什么大不了的。

　　这就是统计标准不统一的结果。拿这一次的空置率“口水战”来说，虽然媒体和民众讨论得不亦乐乎，但由于空置率的难以界定，大家各自表述，很难说他们讨论的是同一个东西。这有点像粤语俗称的“鸡同鸭讲”，即鸡和鸭在讲话，语言不通，自然无法沟通。

　　至今，我们没有听到国家统计局和住建部等有关部门出来给一个说法。权威部门在空置率问题上的缺位与失语，使得空置率的大讨论最终得不到一个结论，公众的疑惑没有得到解释，不满的情绪正在累积。

　　距离国务院发布“国十一条”已经百日有余，当前的楼市进入了深度博弈阶段，在“量跌价难降”的微妙时刻，一个准确的空置率数据无疑将给下一步的楼市调控提供决策参考，比如说出台房产税，甚至是空置税。

　　西方国家对空置房均有应对措施。在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府会推倒那些无法出租的住房。在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳房款10%的罚金，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。丹麦政府则早在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

　　对症，方能下药。就空置率而言，我们首先需要知道国内房屋空置的真实情况，是否严重以及严重到了何种地步。

　　鉴于此，有关部门不妨及时启动住房普查，既满足了公众的知情权，又能够消除政府部门不作为的嫌疑，岂不一举两得？当然了，由于中国房地产业发展情况的错综复杂，统计空置率绝对是一项艰巨的任务，但办法总比困难多，不至于事情不好办，我们就不去做，不是吗？